【正文】 按 發(fā)放。 質(zhì)量體系文件更改可按文件更改通知規(guī)定要求進行手寫更改或換頁，進行換頁修改應變換修改頁中修改碼做為標識。 質(zhì)量體系文件更改若涉及原文件的主要內(nèi)容，或經(jīng)多次更改（最多不超過 6 次）而影響其執(zhí)行時，則做為歸口管理部門應重新制定版本下發(fā)，并將原版文件收回。 文件的管理 文件需復印或外借 時，須 根據(jù)《檔案管理流程》，經(jīng)總經(jīng)理 批準 后 ，由文件管理部門 填寫 “檔案借閱登記表” 后發(fā)放； 文件歸還時，要檢查文件有無破損，并注明已歸還記錄，歸還日期。 文件丟失，由歸口管理部門換發(fā)新文件，給予新注冊號，舊注冊號注銷。 以電子媒體形式存在的文件資料，應按上述要 求受控，計算機軟件應有備份，并建立目錄。 對其適用性已進行審批的外來規(guī)范、規(guī)程等標準文件，由主要使用部門確定分發(fā)范圍，按 和 條的規(guī)定來收放。 外來的設(shè)計圖紙，由 工程部 登記并做好分發(fā)或借閱記錄。 作廢文件的處理 受控的質(zhì)量體系文件持有者收到 關(guān)于文件作廢的 《 內(nèi)部通啟 》 后 ，應立即按要求停止使用、及時上交、注銷文件。 對于失效的文件，若因某種原因需要保留時應加蓋“作廢”印章。 《檔案管理流程》執(zhí)行。 范圍 本程序適用于本公司所有質(zhì)量記錄的控制。 工作程序 質(zhì)量記錄類型及標識 質(zhì)量記錄是直接或間接地證實工程或產(chǎn)品是否滿足規(guī)定要求以及質(zhì)量體系有效性運行的證據(jù)； 質(zhì)量記錄可以是文字形式的，也可以是電子媒介的 形式， 如光盤 等，行政人事部 編制并更新本公司質(zhì)量記錄清單，規(guī)定各種質(zhì)量記錄的填寫，使用 部門和保存期限； 質(zhì)量記錄采用表格名稱及編碼標識，按《文件控制程序》要求標識。簽姓名應填全名，不得省略或由他人代簽，應具有可追溯性； 記錄內(nèi)容填寫應真實、準確、信息、數(shù)據(jù)完備，必須字跡清楚、圖表清淅，如需審批或傳閱的，應履行手續(xù)； 以計算機軟件形式存在的質(zhì)量記錄為防止丟失，應有備份 ； 凡需要傳遞的質(zhì)量記錄，應按規(guī)定途徑傳遞，有關(guān)責任者應保證 記錄及時傳遞到有關(guān)部門和人員手中。 質(zhì)量記錄的管理 重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文件編號 ZLQ/QM 質(zhì)量管理體系 章 /節(jié) /號 版 本 20xx2 版 頁 次 10 各部門負責本部門質(zhì)量記錄的收集、分類、編目、整理、標識、貯存、保管； 工程技術(shù) 資料在每個工程完工后，整理編目并裝訂成冊， 工程竣工驗收后 送行政人事部歸檔保存， 其它質(zhì)量記錄在每次活動完成后或按年 /季 /月收集整理、編目歸檔； 各部門的質(zhì)量記錄匯總，不得散存于個人手中。 相關(guān)文件 《文件控制程序》 質(zhì)量記錄 《質(zhì)量記錄清單》 《檔案借閱登記表 》 管理承諾 最高管理者必須承諾建立、實施和改進質(zhì)量管理體系，并通過以下職責的履行及相關(guān)活動的開展為其承諾提供證據(jù)； a) 不斷加強自身質(zhì)量意識，采取培訓、宣傳資料或會議等方式，向公司全體員工傳達滿足顧客 要求和 法律法規(guī)要求的重要性； b) 制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標； c) 確定組織結(jié)構(gòu)； d) 為體系的建立、實施和改進提供必要的資源（包括人、財、物、技術(shù)等）； e) 任命管理者代表，負責體系建立和保持的具體事宜； f) 組織管理評審。 市 場策劃部、銷售部通過市場調(diào)研、預測與顧客直接溝通的方式，了解 顧客的需求和期望，轉(zhuǎn)化為具體的要求（包括對產(chǎn)品、過程、質(zhì)量管理體系等方面的要求），并在公司內(nèi)部各個層次進行溝通，調(diào)配公司的整體資源予以滿足； b）總經(jīng)理授權(quán)專人負責公司所有銷售合同的審批，主動了解與顧客要 求有關(guān)的 各類信息，理解顧客當前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。詳見本手冊第三章。 詳見手冊第三章和附件 4《質(zhì)量目標分解表》。 職責、權(quán)限和溝通 職責和權(quán)限 總經(jīng)理在征詢各部門意見 的基礎(chǔ)上，確定公司的組織結(jié)構(gòu)及各部門的職責和權(quán)限；行政人事部根據(jù) 公司組織結(jié) 構(gòu) 的確定 和 各 部門職責權(quán)限的劃分，組織各 部門負責人在征詢各崗位人員意見的基礎(chǔ)上，擬訂 各 部門的組織結(jié)構(gòu)及各崗位的職責和權(quán)限，由行 重慶棕櫚泉房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文件編號 ZLQ/QM 管 理 職 責 章 /節(jié) /號 版 本 20xx2 版 頁 次 3 政 人事部 統(tǒng)一匯總 上報，經(jīng)分管領(lǐng)導、總經(jīng)理批準后下發(fā) 相關(guān)部門，以促進有效的質(zhì)量管理。 管理者代表 總經(jīng)理在公司的管理人員中任命一名管理者代表，對質(zhì)量管理體系的建立、保持、改進負責。 內(nèi)部溝通 公司必須確保在不 同部門、不同 崗位之間，有關(guān)質(zhì)量要求、目標及其完成情況等 信 息得以傳遞和溝通， 需 提供適宜的溝通工具，如綜合信息管理平臺、內(nèi)部刊物、 會議紀要 等 ，以 促進公司內(nèi)部的 充分 溝通。 范圍 適用于對公司質(zhì)量管理體系的評審。 管理者代表負責向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系運行情況，提出改進建議。 各相關(guān)部門負責準備、提供與本部門工作有關(guān)的評審所需資料，并負責實施管理評審中提出的相關(guān)糾正、預防措施。 行政人事部于每次管理評審前十五天編制《管理評審計劃》，報管理者代表審核，經(jīng)總經(jīng)理批準后方可執(zhí)行。 重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文件編號 ZLQ/QM 管 理 職 責 章 /節(jié) /號 版 本 20xx2 版 頁 次 5 當出現(xiàn)下列情況之一時可增加管理評審頻次。 管理評審輸入 管理評審輸入應包括與以下方面有關(guān)的當前的業(yè)績和改進的機會： a)審核結(jié)果，包括第一方、第二方、第三方質(zhì)量管理體系審核、產(chǎn)品質(zhì)量審核等的結(jié)果； b)顧客的反饋，包括滿意程度的測量結(jié)果及與顧客溝通的結(jié)果等； c)過程的業(yè)績和 產(chǎn)品的符合性，包括過程、產(chǎn)品測量和監(jiān)控的結(jié)果； d)改進、預防和糾正措施的狀況，包括對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格項采取的糾正和預防措施的實施及其有效性的監(jiān)控結(jié)果； e) 以往管理評審跟蹤措施的實施及有效性； f)可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化，包括內(nèi)外環(huán)境的變化，如法律法規(guī)的變化，新項目的開發(fā)以及新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的開發(fā)運用等； g)質(zhì)量管理體系運行，包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的 適宜性和有效性。 行政人事部 向參加評審的人員發(fā)放《管理評審計劃》及 有關(guān)資料。 重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文件編號 ZLQ/QM 管 理 職 責 章 /節(jié) /號 版 本 20xx2 版 頁 次 6 b)總經(jīng)理對所涉及的評審內(nèi)容作出結(jié)論（包括進一步調(diào)查、驗證等）。 會議結(jié)束后，由行政人事部根據(jù)管理評審輸出的要求進行總結(jié)，編寫《管理評審報告》，經(jīng)管理者代表審核，交總經(jīng)理批準，并發(fā)至相應部門并監(jiān)控執(zhí)行。 改進、糾正、預防措施的實施和驗證 行政人事部根據(jù)《改進控制程序》 的規(guī)定，對改進、糾正和預防措施的實施效果進行跟蹤驗證。 管理評審產(chǎn)生的相關(guān)質(zhì)量記錄應由行政人事部按《質(zhì)量記錄的控制程序》保管，包括管理評審計劃、評審前各部門準備的評審資料、評審會議記錄及管理評審報告等。 人力資源 人員安排 由 行政人事部組織 ， 各部門 參與 編制相應崗位的《 工作說明書、 崗位說明書》，明確每一個崗位工作人員 的崗位職責、權(quán)限、崗位要求（包括學歷、 技能及工作經(jīng)歷 等）的具體要求，經(jīng)管理者代表和總經(jīng)理審批后，作為人員選聘 和考評 的主要依據(jù)。 人員培訓需求 行政人事部 組織、各部門參與 確定 從事影響產(chǎn)品要求符合性 各類 工作人員所需的能力，適用時，提供培訓或采取其他措施以獲得所需的能力， 包括新員工、轉(zhuǎn)崗人員 、采購 人員 、營銷 人員 、內(nèi)審員、工程技術(shù)人員、特殊工作人員等；通過對各類人員能力的考評，以培訓計劃的形式，明確需要實施的相應培訓。各部門根據(jù)公司年度計劃制定部門下年度培訓計劃（側(cè)重專業(yè)技能方面），經(jīng)總經(jīng)理批準后抄送行政人事部備案，行政人事部須對其進行抽查和監(jiān)督。培訓后相關(guān)部門將 《培訓簽到表》 、 《培訓記錄表》等送交行政人事部存檔 。 培訓 效果評估 每年底由行政人事部組織相關(guān)部門進行培訓效果的評估，以便更好的制定下半年度的培訓計劃，開展培訓工作。 行政人事部負責保持員工的教育、培訓、經(jīng)歷、資格等相關(guān)的記錄。 各部門負責提出所需設(shè)備的配置申請，報總經(jīng)理批準后由行政人事部負責 購置 。 行政人事部負責進行設(shè)備 的日常 維修保養(yǎng) 。 行政人事部 負責對基礎(chǔ)設(shè)施進行管理，包括建立《辦公設(shè)施一覽表》， 保存設(shè) 重慶棕櫚泉房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 文件編號 ZLQ/QM 資 源 管 理 章 /節(jié) /號 版 本 20xx2 版 頁 次 3 備設(shè)施維修記錄并填寫《辦公設(shè)施檢修記錄表》。 項目施工過程所需設(shè)備設(shè)施由施工承包方配置 ， 由監(jiān)理公司、工程部現(xiàn)場代表以 監(jiān)督、檢查、驗證等方式進行控制。 b) 物的因素 ? 熱﹑噪聲﹑光； ? 衛(wèi)生﹑溫濕度﹑清潔度； ? 振動﹑污染﹑空氣。 員工 餐廳 管理按照《員工 餐廳 管理規(guī)定》執(zhí)行。 重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文件編號 ZLQ/QM 產(chǎn) 品 實 現(xiàn) 章 /節(jié) /號 版 本 20xx2 版 頁 次 1 質(zhì)量記錄 — 《辦公區(qū) 安全檢查記錄表 》 — 《出門物品登記表》 — 《來訪人員登記表》 產(chǎn)品實現(xiàn)過程的策劃 工程部、市場策劃部對實現(xiàn)產(chǎn)品所要求的過程及與子過程的順序和相互關(guān)系進行策劃，并重點考慮生產(chǎn)的總體過程，這種策劃必須與公 司質(zhì)量管理體系的其他要求（如管理職責、資源管理中的要求）相一致，并且必須以適于公司操作的方式形成文件。 房地產(chǎn)開發(fā)、項目或合同應達到的質(zhì)量目標或技術(shù)要求； 由市場策劃部組織編制《項目可行性分析報告》，確定開發(fā)的目標或要達到的效果。 工程部 按照 項目設(shè)計工作 相關(guān) 流程 進行產(chǎn)品設(shè)計策劃； 市場策劃部 進行項目銷售策劃； 工程部編制工程進度總計劃； 合同預算部編制項目成本控制計劃； 確定 房 地產(chǎn)開發(fā)流程及控制要點：見《 房 地產(chǎn)開發(fā)流程圖》 《房地產(chǎn)開發(fā)流程圖》 市場調(diào)研尋找項目 選 址 可行性研究報告 重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文件編號 ZLQ/QM 產(chǎn) 品 實 現(xiàn) 章 /節(jié) /號 版 本 20xx2 版 頁 次 3 房地產(chǎn)開發(fā)各過程接收準則及控制： No Yes 項目立項、定點 征 地 拆 遷 規(guī)劃方案設(shè)計及審批 初步方案設(shè)計及審批 施工圖設(shè)計及審核 辦理建設(shè)規(guī)劃許可證 組織工程施工 辦理施工許可證 組織招投標 組織招投標 顧客滿意度調(diào)查 詳 勘 初 勘 申請用地規(guī)劃 辦理國土手續(xù) 選擇監(jiān)理單位 選擇建設(shè)承包單位 房屋預售、銷售 竣工驗收及交付 項目后評估 售后服務 (交付物業(yè)管理） 辦理預售許可證 項目方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計過程 按項目各設(shè)計階段工作流程 執(zhí)行； 項目報建按國家主管部門有關(guān)程序、要求和《開發(fā)報建流程》執(zhí)行 ； 工程建設(shè) 施工過程執(zhí)行國家建設(shè)項目管理 規(guī)范和《施工準備階級工作流程》《工程 進度控制流程》《施工質(zhì)量控制流程》《工程竣工驗收階段工作流程》《不合格品控制程序》； 銷售過程 執(zhí)行國家主管部門要求和與顧客簽定合同規(guī)定； 各過程涉及的記錄和文本資料按照國家建設(shè)主管部門的要求和《文件控制程序》，《質(zhì)量記錄控制程序》執(zhí)行。 市場策劃部針對客戶的不同需求作好營銷策劃方案（ 包括 總體、階段）， 并將顧客需求信 息及時傳遞到工程部以供在確定產(chǎn)品 要求 時作為參考 。按照《 銷售 前臺業(yè)務流程》《客戶接待流程》《到訪客 戶資料管理 工作 流程》實施。 c) 合同評審后，由銷售部代表公司與顧客簽訂合同，將相應的信息以書面形式傳遞到公司相關(guān)部門，銷售部負責記錄合同的執(zhí)行情況，根據(jù)需要及時反饋給顧客； d) 對于合同條款的任何修 改， 需征求原評審部門 、法律顧問意見、報分管領(lǐng)導和總經(jīng)理審批。合同變更按照《調(diào)房 、更名審批工作流程》《退房審批工作流程》《延期簽約、延期付款、延期提交按揭資料審批工作流程》 執(zhí)行 ； e) 當合 同的修改涉及產(chǎn)品要求 變更時， 需填寫《工程變更申請審批單》 ， 工程部需確保相關(guān) 文件得到修改 ， 產(chǎn)品要求 評審產(chǎn)生 的 記錄由銷售部負責保存。樓書、戶型圖、產(chǎn)品廣告在發(fā)布前要對產(chǎn)品信息進行評審 ，由分管領(lǐng)導 簽字確認后才能發(fā)布，以保證產(chǎn)品信息的充分性。 b）問詢和咨詢（售中） 銷售部對顧客來信、電話、傳真等方面的問詢和咨詢（包括合同的執(zhí)行和修改情