【正文】 收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。第一節(jié) 收入的檢查 收入確認時間的檢查方法 向企業(yè)索取項目竣工備案資料，或到建設主管部門調閱，看項目竣工備案時間； 向銷售部門索取交付使用商品房清單，或到樓盤現(xiàn)場察看業(yè)主是否入住、是否已開始裝修； 到房產(chǎn)管理部門調閱產(chǎn)權登記情況，看該項目是否已有辦理產(chǎn)權的業(yè)主。第一節(jié) 收入的檢查 收入確認時間的檢查方法 在上述前提下，對照商品房認購書、買賣合同，區(qū)分哪些屬于預售收入、哪些屬于銷售收入，對照預收帳款及銷售收入明細賬，看預售收入是否及時結轉銷售收入。第一節(jié) 收入的檢查 收入確認原則的檢查對已完工的開發(fā)產(chǎn)品，是否按下列原則確認收入的實現(xiàn)：?采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ?采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ?采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ?采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ?將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的第一節(jié) 收入的檢查 對視同銷售行為的檢查 內資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位及個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn)。檢查代建合同、代建工程形象進度表及雙方的結算單據(jù) 167。檢查提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料 167。機關、單位代建工程 第一節(jié) 收入的檢查 特殊收入方式的檢查167。對以地換房、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房的檢查；167。對超規(guī)劃面積銷售收入的檢查；167。其他收入的檢查。 開發(fā)成本的檢查：第二節(jié) 成本的檢查 銷售成本的檢查可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：167。? 167。 ?167。 （ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 　?。?2）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。167。 　?。?1）由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。 　?。?2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。 開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 ? 第二節(jié) 成本的檢查 檢查中應把握以下幾點本及可售面積。第二節(jié) 成本的檢查 可售面積的檢查 167。 房地產(chǎn)建筑面積的種類167。167。 施工面積：167。 可銷售面積：167。 合同面積：第二節(jié) 成本的檢查 可售面積的檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在可售面積的稅收處理上容易出現(xiàn)的問題：一是不按竣工后測繪的面積，而是按規(guī)劃面積或合同面積作為可售面積；二是在結轉成本時，故意加大已售的可售面積的數(shù)額，多轉銷售成本。 對虛假建安成本的檢查167。 購買虛假發(fā)票，自行填開入帳；167。 由關聯(lián)企業(yè)施工，虛開工程施工發(fā)票；167。 支付較低的費用，從核定征收的施工單位虛開發(fā)票；167。 施工單位虛開勞務發(fā)票、利用虛假資料向稅務機關申請代開發(fā)票；167。 工程造價明顯偏高；167。 借故不提供合同資料；167。 施工單位與發(fā)票開具、工程價款結算單位不一致；167。等等。即對住宅小區(qū)內的馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點、自行車棚等公共設施用地均應征稅。在此開發(fā)建設期間應按其全部占用土地面積計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。167。 第二節(jié) 房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對外出租、出借，或轉為自用，是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會計核算是否正確，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是否正確，是否足額申報繳納房產(chǎn)稅。 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知 (國稅發(fā) [2023]89號 )規(guī)定： 167。 （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！　。ㄈ┏鲎?、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 財稅［ 2023］ 181號 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知167。　一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 　　上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 　　167。 　　 1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的 50—60% 作為應稅房產(chǎn)原值。 　　應納房產(chǎn)稅的稅額 =應稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%—30%) ］ ％。 　　 2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70—80 ％作為應稅房產(chǎn)原值。 　　應納房產(chǎn)稅的稅額 =應稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%—30%) ］ ％。 　　房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。 　　 3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 　　三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 　　四、本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （［ 86］財稅地字第 008號）第十一條同時廢止。 國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 (國稅發(fā) 【 2023】 第 44號 2023年 1月 1日起執(zhí)行 ) 167。 167。凡按租金計征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價值計征的，按租金收入計征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價值計征。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時鋪面，無論如何計帳，是否確定產(chǎn)權，均應照章征收城了房地產(chǎn)稅。 三、關于外籍個人購置的房產(chǎn)免征城市房地產(chǎn)稅問題 外籍個人（包括華僑，港、澳、臺同胞）購置的非營業(yè)用房產(chǎn)，可比照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條的有關規(guī)定，暫免征城市房地產(chǎn)稅。167。 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知財稅[2023]162號規(guī)定：167?！　《?、對發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間 (國家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內部各級電網(wǎng)互供電量除外 )簽訂的購售電合同按購銷合同征收印花稅?！　∪?、對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。第四節(jié) 個人所得稅 發(fā)放的各種名目的獎金、補貼、實物以及其他應稅收入是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。核對企業(yè)銷售部銷售人員業(yè)績考核表，檢查房地產(chǎn)企業(yè)售樓人員的獎勵提成是否足額繳納個人所得稅。第十一章 稅務稽查取證要求 167。 第二節(jié) 稅務案件證據(jù)應當遵循的原則和要求167。 第一節(jié) 銷售收入確認問題167。 第三節(jié) 不合規(guī)票據(jù)列支開發(fā)成本問題167。 第五節(jié) 土地增值稅的清算問題167。 第七節(jié) 股權轉讓不征營業(yè)稅問題 Thank You !