【正文】 放情況 。 商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前 ， 應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢 。 （ 1）收取的超面積安臵收入，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 62 63 合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入 （ 1）合作建房行為的認(rèn)定 國稅發(fā) [1995]156號 規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 66 67 注意：在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)，不視同銷售。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 67 68 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 案例 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 68 69 外資企業(yè) 國稅函 [2023]970號 企業(yè)內(nèi)部處臵資產(chǎn)（包括各項(xiàng)自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計(jì)算。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 69 70 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 （一）營業(yè)成本的檢查 可售面積單位工程成本 ＝ 成本對象總成本 247。 70 71 檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題： 審查成本核算對象的確定是否正確 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱蔽問題就是 通過混淆成本核算對象達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目的 。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 71 72 （ 1）一般的開發(fā)項(xiàng)目，以 每一獨(dú)立編制的概算或施工預(yù)算所列單項(xiàng)工程 為成本核算對象。 （ 3）對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按 開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位 ，劃分成本核算對象。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 72 73 舉例：同一開發(fā)項(xiàng)目中有多層和高層建筑 因?yàn)閲临Y源管理局確定各業(yè)主土地使用證書面積是按照樓基座面積為標(biāo)準(zhǔn) ,根據(jù)各業(yè)主所購買房屋建筑面積占該樓總建筑面積比例分配的。這里有個(gè)前提，就是多層和高層要分別核算，分別作為成本核算對象，因?yàn)槠浣ㄖ杀静煌@然每平方米的銷售成本也不同。 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂? 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)建造的 售房部（接待處）和樣板房 ，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理。開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外。 檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 76 77 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對象。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 77 78 比較特殊的問題－拆遷補(bǔ)償費(fèi) 按照有關(guān)規(guī)定，政府征地或收回土地使用權(quán)，作為收回國有土地費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)向原土地使用機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)償。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 78 79 對取得土地使用權(quán)的企業(yè)按照政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付給原土地使用機(jī)構(gòu)的補(bǔ)償費(fèi)用，可以作為土地價(jià)款的一部分計(jì)入開發(fā)成本或在建工程成本，并按房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定予以稅前扣除。超過政府規(guī)定支付標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償款不得扣除，房地產(chǎn)企業(yè)在扣除上述費(fèi)用時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供 《 土地出讓合同 》 、 《 收回國有土地協(xié)議書 》 、《 公證書 》 等有關(guān)資料。 其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象中； 共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。一般存在問題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 83 84 （ 4）審查銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 84 85 常見問題： A、竣工待售甚至已售的房地產(chǎn)不及時(shí)進(jìn)行竣工決算。由此造成稅務(wù)機(jī)關(guān)無法準(zhǔn)確地稽征企業(yè)所得稅、土地增值等各種稅款。 C、重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。 計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。 計(jì)算公示中“成本對象總成本”一般指“開發(fā)成本” 科目未結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本前的期末余額按稅收政策調(diào)整后的計(jì)稅成本。 案 例 ： 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 87 88 B、預(yù)提費(fèi)用的納稅調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 案 例 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 88 89 注意外資房企業(yè)規(guī)定不同 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例＝ 配套設(shè)施的概算數(shù) /預(yù)計(jì)完工年限來確認(rèn)每年的預(yù)提數(shù)。 總可售面積 可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 本期可列支工程成本費(fèi)用 =可售總成本費(fèi)用 /總可售面積 已售面積 +預(yù)提成本費(fèi)用 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 90 91 審查總出售面積的確定是否正確 國稅發(fā) 【 2023】 142號 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積 國稅發(fā) 【 2023】 31號 無明文規(guī)定， 企業(yè)會(huì)在 設(shè)計(jì)面積、建筑面積和實(shí)測面積 作文章。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 92 93 （二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的檢查 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用。代收代繳的 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 94 95 “預(yù)提的維修基金不得扣除”的理解 預(yù)提的維修基金是指房地產(chǎn)企業(yè)按照銷售合同的約定計(jì)提的 未來質(zhì)量保證期限內(nèi)的修理修繕費(fèi)用 ，不是歸屬全體業(yè)主都說有并由住房管理中心代管的維修基金。凡未按規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書、使用說明書或者未按住宅質(zhì)量保證書的承諾進(jìn)行保修的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要依據(jù) 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 》進(jìn)行處罰。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限。 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 96 97 （三）土地閑臵費(fèi)的檢查 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法 》 、 《 閑臵土地處理辦法 》 規(guī)定： 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超出轉(zhuǎn)讓合同約定的動(dòng)工日期 1年未動(dòng)工開發(fā)，可以 征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的20％的土地閑臵費(fèi)，滿 2年未動(dòng)工開發(fā)，可以無償收回土地使用權(quán) 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 97 98 財(cái)基字 [1995]938號 以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑臵費(fèi)，或因滿 2年未動(dòng)工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。 因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑臵費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 99 100 （三）成本對象報(bào)廢或毀損損失 國稅發(fā) ? 2023? 31號 成本對象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。 外資企業(yè) 應(yīng)提供有關(guān)說明資料、內(nèi)部或外部鑒定證明；但不需報(bào)批。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 102 103 國稅發(fā) ? 2023? 31號 （ 1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)， （ 2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 103 104 104 105 演講完畢，謝謝觀看！