【正文】 經(jīng)濟實力自不待言。綠港p成交客戶對金漢 ?綠港的位置普遍認(rèn)同。p成交客戶對金漢 ?綠港的交通、價格、景觀、地板采暖等方面也給予一定的肯定。第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢　年輕客群（ 2535歲）更愿意購買小面積的住房，平均面積為 88㎡， 60至 80㎡左右是他們的首選，總房價平均為 40萬，預(yù)期的戶型以傳統(tǒng)的 2室 1廳 1衛(wèi)為主。 具體的購房偏好如下：第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢基本改善型客戶對 2室 1廳的選擇達 62%。成交客戶需求小結(jié)第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢綠港優(yōu)勢分析（ S）p自然生態(tài)景觀： E區(qū)地處減河西岸，森林公園的吸引力極強；p溫泉入戶：這是區(qū)域內(nèi)其他項目無可比擬的優(yōu)勢；p社區(qū)總體規(guī)模大， E區(qū)為最后一個組團，配套完善，生活便利；p一、二期開發(fā)、營銷實踐積累了豐富的經(jīng)驗，項目出具品牌效應(yīng)。第第四四部部分分項項目目SWOT分分析析金漢第第四四部部分分項項目目SWOT分分析析金漢 住房消費逐步理性，人們對項目綜合品質(zhì)、自然環(huán)境、身份象征等方面有了更高的要求，對中高檔項目的需求傾向比較明顯。綠港威脅點分析（ T）p未來幾年，順義房地產(chǎn)的激烈格局將加劇，萬科四季花城三期品牌能量、物業(yè)管理具有絕對優(yōu)勢，裕龍三區(qū)對 E區(qū)客戶的分流影響不容忽視。 市場將進一步細分，盡可能精確的客群定位和產(chǎn)品定位將有助于降低風(fēng)險和銷售周期。綠港SWOT綜合分析 未來競爭將主要聚焦于以下幾個方面： 中小戶型：市場實踐證明， 60140㎡左右的中小戶型在本區(qū)域相對暢銷， 7090政策也決定了未來競爭將在中小戶型上展開。 綠港二期價格與萬科二期相比并無明顯優(yōu)勢， E區(qū)的價格策略尤為重要，建議同類型產(chǎn)品的均價比萬科低 。綠港第五部分第五部分 項目定位項目定位p 市場定位市場定位p 客群定位客群定位p 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位金漢第第五五部部分分項項目目定定位位金漢第第五五部部分分項項目目定定位位金漢為主、商業(yè)為輔。綠港第六部分第六部分 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議金漢 順義八中教學(xué)樓緊鄰地塊北側(cè)，規(guī)劃設(shè)計時需充分考慮建筑限高。3．地貌狀況空地，地勢平坦，無其中有億都川兩棟住宅樓第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢綠港 ：目前順義在售和在建的 50—80 平方米的小戶型是稀缺產(chǎn)品，競爭壓力相對較小。 ：三期（ E區(qū)）住宅如果2023年下半年進行并銷售，恰好和 B區(qū)住宅的銷售時間相重合，而 B區(qū)主力戶型偏大，小戶型恰好與B區(qū)大戶型形成良好的互補性，有利于銷售。綠港 ，購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，其中 2535歲的購房者所占比例為 37%，這部分消費者購房能力相對較弱，主要集中在中小戶型。 ：國家金融機構(gòu)正計劃提升商品房按揭首付比例（提高到 4成，甚至更高），這將對大戶型的銷售影響可能較大，而推動小戶型的銷售。綠港 ： 90—140 平方米是目前順義城區(qū)最熱銷的戶型，受到中老年實力型客戶的追捧，是改善型客戶的首選戶型，未來市場潛力依然巨大。住宅產(chǎn)品規(guī)劃方向二： “終極版純板式精裝高尚住宅 ”（ 90—140 平米）第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢 ： E區(qū) 2023年下半年開發(fā)，銷售價格勢必升級，而面對的市場競爭也將加劇， E區(qū)的產(chǎn)品必須在產(chǎn)品類型上、品質(zhì)上、配套上也隨之升級，才能保持自身的市場競爭力。第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢 ： 通過精裝修（裝修成本控制在 800—1000 元 /平方米）來提升小戶型的市場競爭力，吸引年輕消費者的購房需求，在價格上可以適當(dāng)提升 1500—2023元 /平方米，是完全可行的，也是具有市場競爭力的。綠港 ： 為提高小戶型的市場競爭力，提升小戶型的價格空間，可以在產(chǎn)品類型、戶型創(chuàng)新方面下功夫，如設(shè)計為板樓圍合結(jié)構(gòu)（中間天井）、 LOFT結(jié)構(gòu)、小躍層戶型等，吸引年輕消費者的眼球，并在順義市場作出獨一無二的差異化產(chǎn)品。綠港 ： 與 A、 B、 C、 D等區(qū)域產(chǎn)品做出差異化，以簡潔、時尚、現(xiàn)代、具有金屬質(zhì)感的產(chǎn)品外立面，吸引追求時尚、現(xiàn)代的年輕消費者的喜好。綠港 ： 通過局部細節(jié)的設(shè)計來提升小戶型的品質(zhì)，增強小戶型的市場競爭力，如首層入口處可以做挑空精裝修大堂；做隱藏式空調(diào)機位，提升整體外立面質(zhì)感。綠港 : 在產(chǎn)品設(shè)計和品質(zhì)上下功夫：在外立面（金屬質(zhì)感）、電梯（名牌電梯）、綠化（大型組團綠化）等方面爭取有所創(chuàng)新和突破，超越其他競爭對手。如何做 “終極版純板式精裝高尚住宅 ”（ 90—140 平米）第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢：商業(yè)銷售風(fēng)險較大（無論是銷售，還是自持都存在這個問題），而住宅市場相對風(fēng)險較小，可以在最短的時間內(nèi)回籠資金。 ，不適合規(guī)劃住宅及商業(yè)。綠港公建配套建 議 1： 建議規(guī)劃一個集超市、百貨、娛樂、餐飲為一體的綜合型賣場，同時可以作為對外經(jīng)營的酒店型自持資產(chǎn)。綠港公建配套建 議 2：會 館 （三角地 塊 ） 建議規(guī)劃為一個集商務(wù)、休閑、娛樂、會議、客房為一體的綜合型配套會館，不僅可以滿足金漢集團及子公司的辦公、會議等需求，同時可以作為對外經(jīng)營的酒店型自持資產(chǎn)。第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢綠港第七部分 其他 細節(jié) 建 議金漢金漢 第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢 中央集中式時尚主題花園：位于小區(qū)中心部位，正對主出入口，社區(qū)戶外活動中心，主要定位于年輕人聚會的花園，當(dāng)然也是老年人聚會的地方，設(shè)計重點在于引導(dǎo)社區(qū)文化與現(xiàn)代時尚潮流的交融。綠港 延續(xù)一、二期園林特色，做出真正的德式園林效果： 采用簡約、現(xiàn)代的設(shè)計手法。庭園周邊均以規(guī)劃的行列式種植喬木，人行道在樹下穿梭，將人流引領(lǐng)到樹陣下，沿人行道安裝了地下燈，晚間形成了光帶的效果。 第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢 主要要素：小型花草、綠化草坪、低矮灌木叢，水石結(jié)合。綠港p公建與配套建議 非經(jīng)營性配套公建配套建筑面積共 1500㎡，主要為便民服務(wù)設(shè)施用房、物業(yè)管理、治安管理用房等； 因地塊限制、規(guī)劃指標(biāo)等的影響，綜合考慮 B、 D區(qū)沿中山東路已規(guī)劃商業(yè)體量與業(yè)態(tài)，建議 E區(qū)經(jīng)營性商業(yè)配套比例適當(dāng)降低，建筑面積控制在 13000㎡左右，主要為超市、娛樂休閑、運動健身、餐飲等。綠港 社區(qū)商業(yè)：外立面色彩與風(fēng)格與 B區(qū)商業(yè)呼應(yīng)、搭配，力求干凈簡介。 社區(qū)圍墻：建議充分利用綠化和較高大的植物與圍墻搭配，盡量讓圍墻隱約現(xiàn)于綠色與樹叢中；圍墻墻體可采用別致有趣的裝飾圖案，墻頂布置小型藝術(shù)雕飾，將時尚、健康、奮發(fā)等元素融合入周邊環(huán)境。綠港p總體建筑風(fēng)格及色彩建議 1．總體建筑風(fēng)格構(gòu)思建議 以現(xiàn)代建筑風(fēng)格，提升高層板樓和公寓建筑的高貴氣質(zhì)，體現(xiàn)以年輕、活力、時尚主題；以簡約主義為主導(dǎo)方向，使用簡單的結(jié)構(gòu)。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢為了更好地配合建筑的現(xiàn)代時尚外衣和生態(tài)特色。綠港p建筑單體外立面設(shè)計建議1．普通住宅 外立面風(fēng)格、線條、色彩、裝飾等以簡約時尚為特色，多采用豎線條和大窗格，體現(xiàn)挺拔、昂揚、大氣的風(fēng)格。避免采用類似于一期的圓形、盤狀頂部（華美而凝重，較為含蓄，不夸張不張揚），建議采用波浪狀裝飾板，色彩以紅藍為主，彰顯輕靈、時尚而張揚的主題。綠港p住宅設(shè)計要點建議? 采用落地窗、凸窗、角窗，打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面；低窗臺設(shè)計，可坐可臥；? 小戶型采用自由間隔設(shè)計，充分體現(xiàn)個性品位；? 在平層與復(fù)式小戶型的設(shè)計上多些變化，延展居室使用空間。綠港? 房型南北通透，采用超薄房型，爭取在薄和透上下功夫。? 在復(fù)式房型的上層陽臺旁邊設(shè)置空間景觀陽臺，更好地調(diào)動視覺動線，形成空間與地面景觀交相輝映。綠港p 主力戶型設(shè)計建議功能區(qū) 尺度面積范圍客 廳 開間 ≥飯 廳 凈寬 ≥，與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休 閑空間，臨窗設(shè)計主 臥 開間 ≥，面積 12㎡ —18 ㎡ ，有休閑陽臺次 臥 面積 10 ㎡ —12 ㎡衛(wèi)生間 面積 4㎡ —8 ㎡，干濕分區(qū)廚 房 凈寬 ≥， 8 ㎡ ≤面積 ≤12㎡第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢 大堂內(nèi)設(shè)置服務(wù)臺，安排服務(wù)員，將物業(yè)公司的服務(wù)延伸到每個單元，提供代寄信件、代付各類費用、轉(zhuǎn)交信件等酒店式服務(wù)。綠港p人文環(huán)境的營造 由于 E區(qū)目標(biāo)客群趨于年輕化，大多受過高等教育，對住區(qū)的人文環(huán)境（或社區(qū)文化）的關(guān)注度較高，因此需在設(shè)計上加大人文環(huán)境營造力度，將建筑藝術(shù)和文化小品充分結(jié)合：?小區(qū)中心地帶設(shè)置一座抽象藝術(shù)雕塑，培育社區(qū)共同的歸屬感；?在每座樓棟前的步入式綠化帶設(shè)置次要雕塑，構(gòu)建樓座各不相同的識別系統(tǒng)；第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢