【正文】 公允價(jià)值變動(dòng)損益 (fair value)模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 66 【 特別注意 】 如果將投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公 允價(jià)值模式計(jì)量 ， 屬于 會(huì)計(jì)政策變更 ， 需要進(jìn)行追溯調(diào)整 。 (fair value)模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 67 首先 應(yīng)將 以前年度 和 當(dāng)年 計(jì)提的折舊和攤銷予以沖銷 ， 將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值還原為初始成本 借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 （ 攤銷 ） 貸：利潤(rùn)分配 — 未分配利潤(rùn) 盈余公積 其他業(yè)務(wù)成本 其次 將投資性房地產(chǎn)初始成本按照變更日當(dāng)年年初的公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)整 借或貸：投資性房地產(chǎn) — 公允價(jià)值變動(dòng) 貸或借：利潤(rùn)分配 — 未分配利潤(rùn) 68 當(dāng)年折舊額 以前年度折舊，盈余公積占 10% 最后 將投資性房地產(chǎn)變更日當(dāng)年年初的公允價(jià)值調(diào)整為變更日的公允價(jià)值 。 71 【 注意 】 為了簡(jiǎn)化 ， 說明 “ 投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量 ，科目為 投資性房地產(chǎn) — 成本 ” 。 72 “累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷” 借：投資性房地產(chǎn) （轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面原值） 貸：固定資產(chǎn) （轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面余額） 無形資產(chǎn) （轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面余額） 庫(kù)存商品 （轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面余額） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 或 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ⑵ 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量 自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí) ， 應(yīng)將 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的 入賬價(jià)值 。 73 74 累計(jì)折舊（攤銷） （已提折舊） 資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （已提減值準(zhǔn)備） 貸： 固定資產(chǎn) （ 賬面余額 ） 無形資產(chǎn) （ 賬面余額 ） 庫(kù)存商品 （ 賬面余額 ） 借：投資性房地產(chǎn) ― 成本（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值） 倒擠損益 借“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 或 貸“其他綜合收益” （ 1） 投資性房地產(chǎn)采用 成本模式 計(jì)量 在成本模式下 ， 企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值 作為轉(zhuǎn)換后其他資產(chǎn)的 入賬價(jià)值 ， 其中 ，原始價(jià)值 、 累計(jì)折舊 、 累計(jì)攤銷應(yīng)分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn) ，賬務(wù)處理與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)相反 。 77 78 借：固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 庫(kù)存商品 貸：投資性房地產(chǎn) ― 成本 ― 公允價(jià)值變動(dòng) （或借記） 以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量 倒擠損益， 計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 需要考慮的問題是： 其他資產(chǎn) 轉(zhuǎn)為 投資性房地產(chǎn)時(shí) ， 公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額已計(jì)入其他資本公積；投資性房地產(chǎn) 再轉(zhuǎn)回 其他資產(chǎn)時(shí) ，原計(jì)入其他資本公積的金額如何處理 ？ 79 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)此沒有規(guī)定 。 問題： 其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn) ， 再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn) ， 相當(dāng)于 其他資產(chǎn)的性質(zhì)未變 ， 但 確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益 。 確認(rèn)： 投資性房地產(chǎn) 1200， 其他資本公積 200。 確認(rèn)： 土地使用權(quán) 1300， 公允價(jià)值變動(dòng)損益 100。 結(jié)果： 土地使用權(quán)年初賬面價(jià)值 1000， 年末賬面價(jià)值 1300， 確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益 300。 問題： 其他資本公積在投資性房地產(chǎn)處置前將永久存在 ， 與其他資本公積的性質(zhì)不符 。 投資性房地產(chǎn)處置 ④將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本 借：其他綜合收益 貸：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn) 賬務(wù)處理舉例 87 88 某企業(yè) 20 1年 12月 31日購(gòu)入一棟房屋 ， 以銀行存款 支付全部買價(jià) 30000000元 ，增值稅 3300000元；已經(jīng)與乙公司簽訂租賃合同，將購(gòu)入的房屋 確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) ， 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 ， 采用年限平均法計(jì)提折舊 ， 預(yù)計(jì)使用年限為 50年 ， 預(yù)計(jì)凈殘值為 0。 20 3年 6月 30日 ， 該企業(yè)將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式改為公允價(jià)值模式 ， 當(dāng)日的公允價(jià)值（不含增值稅，本例下同） 為 32023000元 ， 年初的公允價(jià)值為 31500000元。該企業(yè)按照凈利潤(rùn)的 10%提取法定盈余公積。 借 ： 投資性房地產(chǎn) — 成本 30 000 000 應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 3 300 000 貸 ： 銀行存款 33 300 000 （ 2） 20 2年 1月至 20 3年 6月收取租金 （ 為簡(jiǎn)化舉例 ， 匯總編制會(huì)計(jì)分錄 ） 。 年折舊額 ＝ 30 000 000247。 1） 注銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 ，其中上年折舊 600000元，本年折舊 300000元。 借 ： 銀行存款 1 000 000 貸 ： 其他業(yè)務(wù)收入 1 000 000 應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 110 000 （ 6） 20 3年 12月 31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值。 20 3年 6月 30日 ， 該企業(yè)將房屋的用途改為出租 ， 并以公允價(jià)值模式計(jì)量 ， 當(dāng)日的公允價(jià)值 （不含公允價(jià)值） 為 32023000元。 20 4年 1月 10日 ， 該企業(yè)將房屋出售 ， 收取價(jià)款 32400000元 ，收取價(jià)款 32400000元，增值稅額 3564000元，合計(jì) 35964000元， 存入銀行。 借 ： 固定資產(chǎn) 30 000 000 應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額 3 300 000 貸 ： 銀行存款 33 300 000 （ 2） 20 2年 1月至 20 3年 6月計(jì)提房屋折舊。 50＝ 600 000（ 元 ） 累計(jì)折舊 ＝ 600 000 ＝ 900 000（ 元 ） 借 ： 管理費(fèi)用 900 000 貸 ： 累計(jì)折舊 900 000 （ 3） 20 3年 6月 30日轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 借 ： 銀行存款 1 110 000 貸 ： 其他業(yè)務(wù)收入 1 000 000 應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 110 000 （ 5） 20 3年 12月 31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值。 1） 取得出售收入。 借 ： 其他業(yè)務(wù)成本 34 000 000 貸 ： 投資性房地產(chǎn) — 成本 32 000 000 — 公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 000 3） 結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。 借 ：其他綜合收益 2 900 000 貸 ： 其他業(yè)務(wù)成本 2 900 000 例 88 在資產(chǎn)負(fù)債表中，“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目反映全部投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。 以 公允價(jià)值模式 計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，該項(xiàng)目可根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”科目的余額