談談有關談談有關商品房預售認購書法律效力問題的應用-閱讀頁
2025-01-11 06:50本頁面
【正文】 合同的一個重要組成部分，將來要簽約的本合同其實只是對認購書的條款更詳細的修改和協(xié)商而已。10日買受人如期前往與預售人洽談，雙方對數(shù)量和價格都沒異議，但對違約責任卻無法達成協(xié)議。簽約購房合同本身是一個獨立的法律行為，當事人在合同的條款上當然可以反復磋商。因為當事人已經(jīng)履行了認購書約定的簽約義務，只是因為雙方就有關條款存在爭議而無法達成一致協(xié)議，根據(jù)當事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當事人當然有權放棄簽約的權利。因為此類約定含糊不清,且太過于概括性,實質上是抹殺了違約的種類、程度，根本無法起到督促當事人簽約合同義務的特定目的，反而會給不法者有乘機預設定金陷阱之機會。如果確實存在這樣的過錯行為，則守約方當然有沒收定金的權利，這點前面已經(jīng)分析過了。預售人在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶簽訂認購書，這種做法被稱為內部認購。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規(guī)定。因此，未取得預售許可證明前所訂立的認購書屬于違反法律強制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘束力。此時購房人是否應承擔責任要再分析。此時認購人并無過錯，其所受到的損失(如利息損失、購買機會損失等)，預售人應負全部責任。但筆者以為由雙方各自對半承擔或分擔責任，有失公平合理原則。這也是合同法規(guī)定出賣人應承擔的義務，且他也應知道簽約違背法律強制性的合同是沒有法律效力的。因此，認購人只能承擔次要責任，而主要責任應由預售人承擔。第五點，簽約認購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。有人以為《城市商品房預售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實際上以上規(guī)定是對商品房預售合同簽約之規(guī)定，且只針對期房而言。該條文并沒有規(guī)定簽訂認購書是商品房買賣的必要程序。因此，從法律上看，并沒有必需要簽約認購書之手續(xù)。不簽訂購書的不足之處是當當樓市處于賣方市場時候，當購房者確實看中某套房屋時有可能因沒交定金而被預售人出售給他人。筆者以為認購書的消失是一種必然的趨勢。取消《房產(chǎn)認購書》，對誠信預售人來說，影響不大，因為誠信預售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補充合同，權利義務是清晰的；反而會使買受人可能因為直接簽了合同不能完全履約而違約的可能性更
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