談?wù)動(dòng)嘘P(guān)談?wù)動(dòng)嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)法律效力問(wèn)題的應(yīng)用-全文預(yù)覽
【正文】 此種情況下，預(yù)售人如因此以買(mǎi)受人違約而沒(méi)收定金，則顯然是缺乏法律支持的。我們顯然不能認(rèn)為因認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金，如果屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。其次，由于商品房的售價(jià)巨大，現(xiàn)實(shí)中很少有買(mǎi)受人會(huì)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)2個(gè)商品房以上的數(shù)量。這時(shí)候預(yù)約即宣告成立且有效，而無(wú)論是否書(shū)面簽約或口頭承諾，也無(wú)論是否認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。誠(chéng)然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購(gòu)書(shū)必須內(nèi)容清晰、明確且對(duì)將來(lái)要簽約的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似認(rèn)購(gòu)書(shū)的預(yù)約合同是經(jīng)常化的，如簽訂廣告合同時(shí)需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開(kāi)戶、讀者預(yù)約借閱熱門(mén)圖書(shū)、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購(gòu)書(shū)是一樣的，都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先約定。從表面上看，“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時(shí)間。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)其實(shí)是一份預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。第一，筆者以為認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。筆者就該認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力及其存在意義在此作一番探討。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。約定在一定時(shí)期內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，只是對(duì)一個(gè)后啟簽約行為來(lái)時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對(duì)將來(lái)要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來(lái)作為法律行為生效和失效的根據(jù)。但在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之時(shí)，當(dāng)事人之間根本沒(méi)有成立正式的購(gòu)房合同關(guān)系，故也就無(wú)
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