談?wù)動嘘P(guān)談?wù)動嘘P(guān)商品房預(yù)售認購書法律效力問題的應(yīng)用(完整版)
【正文】 品房預(yù)售認購書法律效力問題作者張東偉樓市中購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最主要原因就是在簽約購房合同之前要簽一份認購書并交納數(shù)額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內(nèi)與其簽約購房合同，則出售人有權(quán)沒收定金。認購書的成立與生效只是對當事人在可預(yù)見的期限內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，其“本認購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。因為在附期限合同中，合同已經(jīng)成立，只是因為當事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。依法成立的合同，自成立時生效。買受人根據(jù)預(yù)售人公開發(fā)出的要約邀請前來考察其所出售的標的（即預(yù)售的商品房），這時候買受人向其提供事先早就擬好的認購書，這行為顯然是預(yù)售人向買受人發(fā)出了要約，因為其希望買受人能根據(jù)其提供的認購書的內(nèi)容與其簽約即承諾。第三點是如何界定認購書的違約責(zé)任。此時的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴鎿p失。如果由于合同的條款意見不一致，可視作無法達成一致而無法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購房書的法律效力。在這種情況下訂立的認購書是不具有法律效力的，是無效的合同。如果認購人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認購人也有過錯，應(yīng)負一定的責(zé)任。預(yù)售人要求簽訂認購書這一程序，沒有任何法律依據(jù)。但在目前樓市逐漸趨向供過于求過程中，房源的充足會使該不足逐漸減少直至消失。目前主管部門雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認購書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。因為，認購書是由預(yù)售人一手制定且強制實施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權(quán)利暇疵。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。基于上述認識，筆者以為在認購書中規(guī)定“因認購人過錯不訂立買賣合同時，定金由預(yù)售人沒收”，以及“因預(yù)售人過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。我們顯然不能認為因認購書中對將來簽約的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購
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