談?wù)動(dòng)嘘P(guān)談?wù)動(dòng)嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)法律效力問(wèn)題的應(yīng)用(完整版)
【正文】 品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)法律效力問(wèn)題作者張東偉樓市中購(gòu)房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最主要原因就是在簽約購(gòu)房合同之前要簽一份認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納數(shù)額不菲的定金，如買(mǎi)受人不能在出售人限制的期限內(nèi)與其簽約購(gòu)房合同，則出售人有權(quán)沒(méi)收定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立與生效只是對(duì)當(dāng)事人在可預(yù)見(jiàn)的期限內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，其“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購(gòu)房合同的義務(wù)，而不是向買(mǎi)受人發(fā)出簽訂購(gòu)房合同的要約。因?yàn)樵诟狡谙藓贤?，合同已?jīng)成立，只是因?yàn)楫?dāng)事人在合同里約定了在一定時(shí)期，在該期限到來(lái)后合同才生效。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。買(mǎi)受人根據(jù)預(yù)售人公開(kāi)發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來(lái)考察其所出售的標(biāo)的（即預(yù)售的商品房），這時(shí)候買(mǎi)受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書(shū)，這行為顯然是預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出了要約，因?yàn)槠湎ＭI(mǎi)受人能根據(jù)其提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容與其簽約即承諾。第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴(yán)鎿p失。如果由于合同的條款意見(jiàn)不一致，可視作無(wú)法達(dá)成一致而無(wú)法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購(gòu)房書(shū)的法律效力。在這種情況下訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)是不具有法律效力的，是無(wú)效的合同。如果認(rèn)購(gòu)人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購(gòu)人也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)這一程序，沒(méi)有任何法律依據(jù)。但在目前樓市逐漸趨向供過(guò)于求過(guò)程中，房源的充足會(huì)使該不足逐漸減少直至消失。目前主管部門(mén)雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認(rèn)購(gòu)書(shū)，可望能大大降低樓市買(mǎi)賣(mài)的糾紛，尤其定金糾紛。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和受買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書(shū)是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒(méi)有法律上的權(quán)利暇疵。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，筆者以為在認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定“因認(rèn)購(gòu)人過(guò)錯(cuò)不訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，定金由預(yù)售人沒(méi)收”，以及“因預(yù)售人過(guò)錯(cuò)不訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。我們顯然不能認(rèn)為因認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)
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