談?wù)動(dòng)嘘P(guān)談?wù)動(dòng)嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)法律效力問(wèn)題的應(yīng)用(存儲(chǔ)版)
【正文】 購(gòu)書(shū)，則顯然有欺詐之嫌疑。此外，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān)行政責(zé)任。購(gòu)房者完全可以不簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，只要認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同。第 6 頁(yè) 共 6 頁(yè)?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對(duì)此也沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。在這種情況下，他依然與購(gòu)房人簽約一個(gè)無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書(shū)，這首先就違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人返還定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。之所以說(shuō)并非一定有效，是因?yàn)檫@樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的行為也包括其過(guò)錯(cuò)在內(nèi)。如真是這樣，則豈不是將簽約購(gòu)房合同時(shí)間提前了么？預(yù)售人在提供購(gòu)房合同同時(shí)標(biāo)明購(gòu)房合同簽訂后認(rèn)購(gòu)書(shū)即失效的條款又如何解釋?zhuān)勘热缯f(shuō)，某買(mǎi)受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購(gòu)買(mǎi)5個(gè)商品房，價(jià)格每平方米3000元。購(gòu)房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款和日期有來(lái)和預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)予其約定的義務(wù)。首先，購(gòu)買(mǎi)商品房不同于動(dòng)產(chǎn)貨物，每個(gè)都可以相同且相等，所以如果沒(méi)有約定數(shù)量，從一個(gè)到一千個(gè)，其對(duì)出賣(mài)人產(chǎn)生的利潤(rùn)及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個(gè)或一個(gè)以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價(jià)人在得到接受時(shí)承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價(jià)。第二，認(rèn)購(gòu)書(shū)成立且有效的法律條件。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立一定合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱(chēng)為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱(chēng)為“預(yù)約”。 按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。簡(jiǎn)單地說(shuō)，某人簽約了認(rèn)購(gòu)書(shū)，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款去和預(yù)售人洽談購(gòu)買(mǎi)的具體事宜，即可認(rèn)為買(mǎi)受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。只不過(guò)一般的預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡(jiǎn)單明了，沒(méi)有認(rèn)購(gòu)書(shū)這么引人矚目而已。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性要求。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一份預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。如果真是具有這種功能，則認(rèn)購(gòu)書(shū)就成了合同的一個(gè)重要組成部分
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