談?wù)動嘘P(guān)談?wù)動嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購書法律效力問題的應(yīng)用-免費閱讀
【正文】 筆者以為認(rèn)購書的消失是一種必然的趨勢。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實際上以上規(guī)定是對商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對期房而言。但筆者以為由雙方各自對半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強制性規(guī)定。因為當(dāng)事人已經(jīng)履行了認(rèn)購書約定的簽約義務(wù)，只是因為雙方就有關(guān)條款存在爭議而無法達成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。這種定金最大的特點就在于通過定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機會。 對于購房過程中不履行認(rèn)購書義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點是：在雙方不能訂立購房合同時，一方可以將認(rèn)購書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以請求對方履行，或訴請裁判機關(guān)裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認(rèn)購書對其的法律約束力。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。但在認(rèn)購書簽約之時，當(dāng)事人之間根本沒有成立正式的購房合同關(guān)系，故也就無所謂附期限的合同了。約定在一定時期內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內(nèi)容進行先期肯定。筆者就該認(rèn)購書的法律效力及其存在意義在此作一番探討。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。從表面上看，“本認(rèn)購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時間。誠然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購書必須內(nèi)容清晰、明確且對將來要簽約的購房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。”根據(jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。其次，由于商品房的售價巨大，現(xiàn)實中很少有買受人會同時購買2個商品房以上的數(shù)量。認(rèn)購書約定的定金，如果屬于購房者無意前來和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購書約定的主要條款洽談購房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。此種情況下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒收定金，則顯然是缺乏法律支持的。第四點，內(nèi)部認(rèn)購書的法律效力分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購房者簽約認(rèn)
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