談?wù)動(dòng)嘘P(guān)談?wù)動(dòng)嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)法律效力問(wèn)題的應(yīng)用-免費(fèi)閱讀
【正文】 筆者以為認(rèn)購(gòu)書(shū)的消失是一種必然的趨勢(shì)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)際上以上規(guī)定是對(duì)商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對(duì)期房而言。但筆者以為由雙方各自對(duì)半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。因?yàn)楫?dāng)事人已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的簽約義務(wù)，只是因?yàn)殡p方就有關(guān)條款存在爭(zhēng)議而無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。這種定金最大的特點(diǎn)就在于通過(guò)定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機(jī)會(huì)。 對(duì)于購(gòu)房過(guò)程中不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀(guān)點(diǎn)是：在雙方不能訂立購(gòu)房合同時(shí)，一方可以將認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容視為買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，可以請(qǐng)求對(duì)方履行，或訴請(qǐng)裁判機(jī)關(guān)裁決并以裁決書(shū)作為買(mǎi)賣(mài)的依據(jù)。而一旦買(mǎi)受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)其的法律約束力。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。但在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之時(shí)，當(dāng)事人之間根本沒(méi)有成立正式的購(gòu)房合同關(guān)系，故也就無(wú)所謂附期限的合同了。約定在一定時(shí)期內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，只是對(duì)一個(gè)后啟簽約行為來(lái)時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對(duì)將來(lái)要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。筆者就該認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力及其存在意義在此作一番探討。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。從表面上看，“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時(shí)間。誠(chéng)然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購(gòu)書(shū)必須內(nèi)容清晰、明確且對(duì)將來(lái)要簽約的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿(mǎn)足了要約的條件。其次，由于商品房的售價(jià)巨大，現(xiàn)實(shí)中很少有買(mǎi)受人會(huì)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)2個(gè)商品房以上的數(shù)量。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金，如果屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。此種情況下，預(yù)售人如因此以買(mǎi)受人違約而沒(méi)收定金，則顯然是缺乏法律支持的。第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購(gòu)房者簽約認(rèn)
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