談?wù)動嘘P(guān)談?wù)動嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購書法律效力問題的應(yīng)用-文庫吧在線文庫
【正文】 ，將來要簽約的本合同其實只是對認(rèn)購書的條款更詳細(xì)的修改和協(xié)商而已。因為此類約定含糊不清,且太過于概括性,實質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘束力。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒有法律效力的。該條文并沒有規(guī)定簽訂認(rèn)購書是商品房買賣的必要程序。取消《房產(chǎn)認(rèn)購書》，對誠信預(yù)售人來說，影響不大，因為誠信預(yù)售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補(bǔ)充合同，權(quán)利義務(wù)是清晰的；反而會使買受人可能因為直接簽了合同不能完全履約而違約的可能性更大。不簽訂購書的不足之處是當(dāng)當(dāng)樓市處于賣方市場時候，當(dāng)購房者確實看中某套房屋時有可能因沒交定金而被預(yù)售人出售給他人。第五點，簽約認(rèn)購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。此時認(rèn)購人并無過錯，其所受到的損失(如利息損失、購買機(jī)會損失等)，預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。預(yù)售人在樓盤項目未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進(jìn)行認(rèn)購，并與客戶簽訂認(rèn)購書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購。簽約購房合同本身是一個獨立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上當(dāng)然可以反復(fù)磋商。除此之外，預(yù)售人沒有扣押定金的法律依據(jù)。退一步說，此時，由于商品房的質(zhì)量、價格、面積、交付期限等最主要的條款都沒有涉及或者說大概涉及，因此細(xì)談商品房購買數(shù)量也是毫無意義的。而美國統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡單：一個貨物買賣合同只要有標(biāo)的和數(shù)量就是一個成立生效的合同，價格、履行地點、時間及違約責(zé)任都可以事后確定。根據(jù)我國合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時生效，承諾生效時合同成立。但實際上并不以然。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第6頁 共6頁A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering談?wù)動嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購書法律效力問題談?wù)動嘘P(guān)商
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