談談有關談談有關商品房預售認購書法律效力問題的應用(文件)
【正文】 房合同的意圖且真實地履行了其意圖，則其行為實際上是履行了認購書予其約定的義務。此時的定金性質(zhì)應屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴鎿p失。如真是這樣，則豈不是將簽約購房合同時間提前了么？預售人在提供購房合同同時標明購房合同簽訂后認購書即失效的條款又如何解釋？比如說，某買受人與預售人約定了在10日后要向預售人購買5個商品房，價格每平方米3000元。如果由于合同的條款意見不一致，可視作無法達成一致而無法簽約，約定的定金就應該退回，這并不影響購房書的法律效力。之所以說并非一定有效，是因為這樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認購人無正當理由不與預售人簽約購房合同的行為也包括其過錯在內(nèi)。在這種情況下訂立的認購書是不具有法律效力的，是無效的合同。認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。如果認購人事先知道或者預售人已明確告之，則認購人也有過錯，應負一定的責任。在這種情況下，他依然與購房人簽約一個無效的認購書，這首先就違背了誠實信用原則。預售人要求簽訂認購書這一程序，沒有任何法律依據(jù)。《合同法》和其它的行政法規(guī)對此也沒有強制性規(guī)定。但在目前樓市逐漸趨向供過于求過程中，房源的充足會使該不足逐漸減少直至消失。第 6 頁 共 6 頁。目前主管部門雖未頒布相關法律，但相信取消認購書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。購房者完全可以不簽訂認購書，只要認準了商品房，可以直接與預售人簽訂正式合同。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應當訂立書面商品房買賣合同。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預售人還要承擔行政責任。因為，認購書是由預售人一手制定且強制實施的，且其在出售其房屋之前有義務把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權利暇疵。如果預售人事先隱瞞未取得商品房預售許可證這事實卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購房者簽約認購書，則顯然有欺詐之嫌疑。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。第四點，內(nèi)部認購書的法律效力分析。基于上述認識，筆者以為在認購書中規(guī)定“因認購人過錯不訂立買賣合同時，定金由預售人沒收”，以及“因預售人過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。
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