商業(yè)地產(chǎn)的選址與市場分析-閱讀頁
2024-09-10 15:09本頁面
【正文】 交易中心=d/(1q)…… 有效半徑=d . (q)amp。/(1q)…… 交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。 amp。=1/2 例如：兩個(gè)超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時(shí)間平均為1km。 Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。ordf。ordf =1km/=690米處(有效交易距離) 該圓的中心為從超市a到超市b d/(1q)=1km/()= 該圓的半徑為 d . (q)amp。/(1q)=()=559米處 COMPASS法則的限制： 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 四、商圈市場需求分析 ——人口相乘法 （1）原理：在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)。反之無開發(fā)空間。因此，它的零售空間相對于整個(gè)市場來說就顯得比較擁擠，因此就需要開發(fā)出更多的該種類型的商業(yè)房產(chǎn)。零售面積的市場供給充足，所以說這類房產(chǎn)的開發(fā)不具有可行性。市場的飽和狀況就決定了某個(gè)二級市場區(qū)是否有商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力或者可行性。零售房產(chǎn)面積相對于家庭收入而言過多，從而可以推斷處于飽和狀態(tài)。 Step3: if PR=100%， then表示該區(qū)域處于均衡狀態(tài)。有的市場區(qū)可能有新的開發(fā)項(xiàng)目，有的市場區(qū)可能有建筑物的拆除。 消費(fèi)習(xí)慣：不同的單元區(qū)它的居民的消費(fèi)習(xí)慣可能不同，有的單元區(qū)居民的傾向和家庭收入不同，喜歡購物；有的單元區(qū)的居民相對于消費(fèi)的心理沒有那么強(qiáng)烈。 （5） 應(yīng)用PR法做城市零售市場需求分析的一些要求： 首先適用于大城市范圍，分析大城市按區(qū)域劃分的二級市場零售房產(chǎn)需求的調(diào)查； 商品服務(wù)區(qū)的范圍（商圈）與城市單元區(qū)的范圍邊界要一致； 一級市場也就是說城市作為整體的一個(gè)市場要處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。 198568平方米/%=209239平方米 209239198568=10671平方米（西南區(qū)還有開發(fā)的空間） 假設(shè)在市中心開發(fā)2萬平方米是否可行？ 市中心（D4）的PR=%，市中心處于過飽和狀態(tài)，無開發(fā)空間。 （Huff概率模型） （1）原理： 消費(fèi)者在一個(gè)城市之間去購物，是在不同的零售店之間進(jìn)行選擇，那么這種選擇主要受到兩個(gè)因素的影響（距離、零售店的規(guī)模）。 （3） RGM模式（Retail Gravity Model） 假設(shè)某個(gè)消費(fèi)者i，如果去一個(gè)商場Sj購物，那么該消費(fèi)者去購物的概率Pij是多少? Dij(距離) 消費(fèi)地（i） (商j1) Pij=(Sj/ Dijamp。ordf。ordf Sj=營業(yè)面積（營業(yè)規(guī)模） amp。=經(jīng)驗(yàn)系數(shù) Dij=i到j(luò) 的距離 （4） 計(jì)算方法： 計(jì)算i到j(luò) 的距離 利用方格網(wǎng)作法，將城市進(jìn)行分區(qū)，每個(gè)方格作為基本統(tǒng)計(jì)區(qū)，調(diào)查人口、消費(fèi)狀況、或者將每一個(gè)方格網(wǎng)作為一個(gè)“消費(fèi)者”進(jìn)行對待。ordf。ordf。ordf。ordf。ordf。比如說山區(qū)的人口對距離的敏感性就較低。 模型的局限性： 假設(shè)條件是單一的。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。消費(fèi)者在特定市場區(qū)雷某種商品上的消費(fèi)支出與該種商品在該市場區(qū)內(nèi)總的零售面積之比。 （2） C)A，居民的食品支出更高，對于開發(fā)商而言這有可能是零售面積不足，導(dǎo)致單位零售面積上的居民食品支出更高，因此，是處于負(fù)飽和狀態(tài)，就有一定的開發(fā)潛力。 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交
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