房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算-閱讀頁
2024-08-25 10:25本頁面
【正文】 %分析：216。 年均投資利潤率年均投資利潤率是項目整個建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與項目總投資的比率。而且最后采用整體銷售的方式出售，項目的總體投資利潤率（稅后）%，從這一指標(biāo)來看，項目是具有相當(dāng)?shù)挠芰Α?16。 自有資金利潤率自有資金利潤率是項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與自有資金的比率。因此，從靜態(tài)指標(biāo)的水平看，項目具有一定的盈利能力，說明項目基本可行。 有關(guān)說明現(xiàn)金流量表的編制（詳見附表九、十）現(xiàn)金流量表（全部投資）不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資在所得稅前和稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，而與項目的籌資方式無關(guān)。我國一般取略大于同期貸款利率為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。 盈利能力分析評價指標(biāo)的選?。簞討B(tài)盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性計算評價指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）和投資回收期。216。 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值的經(jīng)濟含義是：把不同時間上發(fā)生的凈現(xiàn)值流量，通過某個規(guī)定的利率i，統(tǒng)一折算為現(xiàn)值然后求其代數(shù)和。其評價參數(shù)為零，當(dāng)凈現(xiàn)值大于或等于零，即認(rèn)為項目盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以接受的。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)，該指標(biāo)根據(jù)現(xiàn)金流量求得，其評價參數(shù)為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，即認(rèn)為項目盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以接受的。投資回收期的計算公式為：PtΣ(CICO)t＝0t=1式中：Pt為投資回收期CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計算期年數(shù)全部投資評價指標(biāo)表：評價指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬元）14,566 9,043 內(nèi)部收益率（IRR）%%投資回收期（動態(tài)） 投資回收期（靜態(tài)）自有資金投資評價指標(biāo)表：評價指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬元）14,4908,967內(nèi)部收益率（IRR）%%投資回收期（動態(tài)）分析：%計算，全部投資和自有資金的稅前、稅后凈現(xiàn)值均大于零，說明該項目是可行的。從投資回收期來看，項目在最后一年的經(jīng)營期內(nèi)，即當(dāng)項目整體銷售后才能完成投資回收，表明項目的前期收益較低，回收期較長，存在一定的資金回收壓力。 項目敏感性分析敏感性分析是通過變動項目方案的各種數(shù)據(jù)，分析在項目計算期內(nèi)各種不確定性因素對項目收益所產(chǎn)生的影響，找出對項目收益指標(biāo)影響較大的因素（稱為敏感因素），并確定其影響程度。一般來說，影響房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的主要風(fēng)險因素為收益（租金和銷售收入）和開發(fā)成本費用。敏感性分析指標(biāo)表指標(biāo)因素變化20%15%10%5%0%5%10%15%20%NPV成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343租金變化5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245IRR成本變化%%%%%%%%%租金變化%%%%%%%%%從分析可知：（1）當(dāng)開發(fā)成本費用上漲20%和租金（即收益）下降20%時，%%，高于基準(zhǔn)收益率（I=%），表明項目有一定的抗風(fēng)險能力。因此，為確保項目獲得預(yù)期的效益，需抓好招商推廣工作，提前作好項目的宣傳鋪墊工作，以令租金水平和租賃計劃得以最大實現(xiàn)。 項目經(jīng)濟評價結(jié)論及建議..為了使項目開發(fā)經(jīng)營能夠順利開展，從經(jīng)濟角度提出以下建議：216。 項目成本與物業(yè)租賃收入的變化，是對項目的經(jīng)濟效益敏感度大的因素。216。 由于出租收益在前期對實現(xiàn)資金滾動投入的幫助較小，本項目的開發(fā)投資對自有資金和銀行貸款的依賴較大。
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