【正文】 額２．１９億美元，同比增長５．６％。１至５月份，全市共批準利用外資項目４３６個，比去年同期增長１３．３％；合同外資額２６．０７億美元，同比增長７６．３％；實際外資額１０．８４億美元，同比增長５２．２％。2003年前后的開發(fā)商土地集中儲備的情況，致使房屋銷售價格突然上漲，銷售量急劇減少，政府在2004年出臺的應(yīng)對政策——500萬平方米的經(jīng)濟適用房供給又大大影響了商品住宅的銷售，中、高價位商品房在一段時間內(nèi)將受到市場的忽視；2003年以前，天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，目前市場發(fā)生波動現(xiàn)象當屬正常。大型房地產(chǎn)公司的土地儲備將顯示威力，不僅僅在于未來供給量的突然放大，品牌、產(chǎn)品、地段位置、環(huán)境、理念、配套、物管、服務(wù)等等方面都成為競爭區(qū)域，地產(chǎn)市場的操作將更加趨向成熟。而同期房價上漲3%－5％，收入與房價漲幅相比較為合理。從2003年底到今年初，天津的房價以非正常的速度飛漲以后，樂壞了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商。但是，對于拿著拆遷補償金去買房的老百姓來說，房價的上漲速度超出了他們的想象。于是，房價上漲幅度過大的負面作用顯現(xiàn)，一時間內(nèi)天津由于拆遷量大而形成的上訪量激增。5月份以前，有人笑稱“天津買房的人比買菜的還多”。天津的決策部門很快意識到這一問題的嚴重性，為將商品房價格平均漲幅調(diào)控在與居民收入平均漲幅大體相當?shù)乃?，天津市采取了八項調(diào)控措施。4月底天津出臺有關(guān)宏觀調(diào)控房價的政策后，“五一黃金周”中，無論是高端樓盤還是中低價位的樓盤，銷售速度的下降讓大多數(shù)的開發(fā)商感到了強烈的落差。這種落差主要來自消費者購買預(yù)期的變化，特別是政府將推出500萬平方米經(jīng)濟適用房的計劃，讓更多的低收入購房者開始觀望。5月份全市房地產(chǎn)投資增長12．2％，比1－4月份回落21．1個百分點。今年內(nèi)，中低檔商品房開工將達到500萬平方米，竣工300萬平方米。社保房的戶型標準一居室45平方米左右、二居室65平方米左右，全部用于拆遷困難、住房面積小和家庭生活困難的“雙困”戶。從大的宏觀環(huán)境看，天津的經(jīng)濟發(fā)展正處于快速增長的上升區(qū)間。更重要的是，天津市的人均居住建筑面積目前為16平方米，只達到全國平均水平的70％，而同期上海、北京、廣州、深圳的人均居住水平都超過和接近全國平均水平，從這個方面可以說明，天津未來對住房需求的潛力還很大。在住房有效需求的拉動下，二手房交易明顯上升，房地產(chǎn)二三級市場更加活躍，新舊房交易比例更趨合理。上半年共成交住房1030萬平方米，銷售金額269億。單價在4000元／，％，顯示目前市場需求仍以中、低價位商品住宅為主，但戶型面積有明顯增加。顯示市民住房改善性需求更加明顯?！　∫皇墙衲瓯臼蟹康禺a(chǎn)市場銷售高位開局，先揚后平，交易價格穩(wěn)中有升。市場一度出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)和二手房、新增商品房上市量相對不足等問題。雖有所回升，但升幅小于前２個月的下降幅度，趨勢仍處于下降之勢。其中。今年以來，為適應(yīng)市場快速發(fā)展的需要和滿足群眾日益增長的住房消費需求，本市房地產(chǎn)行政主管部門組織了各區(qū)縣，連續(xù)舉辦了區(qū)域性房交會和全市性的房地產(chǎn)交易會共11場次，成為舉辦房交會最頻繁的時期。據(jù)統(tǒng)計，；。今年以來，房地產(chǎn)市場主管部門，從維護群眾利益和培育房地產(chǎn)市場良好秩序出發(fā)，堅持治理整頓與優(yōu)化服務(wù)環(huán)境并舉，加大了對市場監(jiān)察整治和提升“一站式”服務(wù)水平的力度。集中治理和整頓了變相無證售房以及房地產(chǎn)中介亂收費和違規(guī)賺取差價等行為，開展一系列專項治理整頓活動取得了較好的效果。四是增加中、低價位的商品住宅上市量，不斷滿足群眾需求。上半年，全市商品住宅共上市415萬平方米，其中單價在3000元／平方米以下的243萬平方米，％以上。這樣才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。好像一夜之間天津市民要每人一套。城市的大力度改造和建設(shè)，所帶來的集中拆遷造就了難以數(shù)計的購房者，剛性的需求加上集中的購買自然帶來了“銷售暴發(fā)”。但這里有兩個現(xiàn)象需要注意：一是這種購買熱潮不能充分說明天津市房地產(chǎn)市場的大繁榮，因為“銷售風暴”主要集中于那些中低檔，單套總款在 45萬元以下的項目，中高檔項目受益不大。這種情況只能說明目前天津房地產(chǎn)市場適合主流購房群體的項目太少了。所謂“躁動購房者”指的是這些對于購房者而言，此時購房并非是他們最佳購房時機，最佳購房年齡和最佳購房心理狀態(tài)，只是被這種購房大潮所感染，故此已有業(yè)內(nèi)專家戲謔地預(yù)測“過幾年等著收舊房吧！”此話雖帶有一定的調(diào)侃味道，但的確說明了一個事實。其實，不光開發(fā)商，廣大的購房者也已經(jīng)認識到了這一點，并已逐漸清醒。這些都是每個開發(fā)商必須認識到的。（2）地段因素淡化　　按照房地產(chǎn)的運作規(guī)律，“地段決定論”在很長一段時間內(nèi)是業(yè)內(nèi)業(yè)外人士，當然也包括購房者的一個共識。以往的偏僻區(qū)域已不再是被都市遺忘的角落，由丑小鴨一下子變成了白天鵝。就是這樣的價格，卻也被搶購，這里固然有城市擴大改變了傳統(tǒng)的地段價值觀的因素，人們對于地段的因素逐漸淡化了。（3）房地產(chǎn)大鱷時代將要到來 早在幾年，天津大型房地產(chǎn)公司爭雄的端倪就開始形成。目前本市的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有700家左右，而2004年全年的開發(fā)量在1400萬平方米左右，平均一家房地產(chǎn)企業(yè)僅有2萬平米開發(fā)量。 大型的地產(chǎn)商更注重自己的品牌，在與其他同級別大鱷競爭過程中，較量的內(nèi)容除了資金以外，最主要的是產(chǎn)品的品牌和信譽度。同時，大型地產(chǎn)大鱷的出現(xiàn)使開發(fā)更多的大盤項目成為可能。第二部分 紅橋地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況一、 區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀紅橋地區(qū)是天津市的發(fā)祥地，目前是天津市重要的商業(yè)區(qū)，天津市的老字號基本都發(fā)源于這里，歷史文化遺產(chǎn)悠久而豐富；紅橋地區(qū)城市面貌還比較落后，近幾年是天津市城市改造力度很大的區(qū)域；紅橋區(qū)今年建設(shè)的重點工作中，4項為住宅及危改項目、15項為公建項目，可見紅橋區(qū)未來經(jīng)濟格局將以商貿(mào)為主；紅橋區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略是全面實施“一三二一區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展布局建設(shè)，即精心構(gòu)建“一區(qū)（運河經(jīng)濟文化商貿(mào)區(qū)）、三圈（大胡同商圈、西站商圈、丁字沽商圈）、兩園（光榮道科技工業(yè)園、子牙河南都市型工業(yè)園）、一帶（咸陽路綜合服務(wù)經(jīng)濟帶），全面推進經(jīng)濟發(fā)展布局建設(shè)，努力實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。紅橋區(qū)情概況 　　紅橋區(qū)是天津市六個中心市區(qū)之一，位于天津城區(qū)西北部，因橫跨子牙河上的大紅橋而得名。轄有十個街道辦事處?！　〖t橋區(qū)是天津的發(fā)祥地。元代后，人煙日盛，因而獲得“先有三岔河口，后有天津衛(wèi)”的美譽。自清代以來，北大關(guān)一帶就成為天津最早的商埠，估衣街是天津古老而久負盛名的綢緞、棉布、呢絨市場，商賈云集，生意興隆，至今不衰。不僅有馳名中外的瑞蚨祥、謙祥益、同升和、寶林祥、天一坊等老店坐落在這里。大胡同小百貨批發(fā)商廈、天奕商城、天津都行貨采江南，輻射三北，面向全國和俄羅斯等國家地區(qū)，已經(jīng)成為華北地區(qū)最大的小商品批發(fā)集散地。自十一屆三中全會以來區(qū)域經(jīng)濟得到全面迅速發(fā)展，目前區(qū)內(nèi)注冊工業(yè)企業(yè)1600多家，產(chǎn)品門類繁多，行業(yè)全，形成了具有相當規(guī)模的生產(chǎn)體系?！　〖t橋區(qū)教育科研能力雄厚，境內(nèi)高等學(xué)府云集，有河北工業(yè)大學(xué)（原北洋大學(xué)）、商學(xué)院等全國重點院校，各類科研機構(gòu)393家，科研領(lǐng)域廣泛涉及工業(yè)、建筑業(yè)、電子、化工、通訊等多種門類。紅橋區(qū)是我市危改任務(wù)最重的市區(qū)。截止到目前， 萬平方米， 萬平方米，還遷安置居民32951 戶。擴寬了芥園道、三號路、廣開四馬路、光榮道、紀念館路等一批重要交通道路。大搞綠化、環(huán)境管理使小街景、小游園、小綠地遍布全區(qū)。著名的文化古跡有：清乾隆帝登臨天津的桃花園、四次駐蹕的華北名園水西莊遺址、國家級文物保護單位呂祖堂義和團紀念館、專供穆斯林禮拜首郡清真大寺和北洋大學(xué)堂、天津衛(wèi)三宗寶之一的鈴鐺閣、平津戰(zhàn)役紀念館、引灤入津工程紀念碑等。　　紅橋區(qū)的各項社會事業(yè)全面發(fā)展。區(qū)內(nèi)各類學(xué)?；ハ嚆暯?，互相補充，互相促進，其中民族教育體系在全市獨具特色，形成完整的教育體系。文化體育設(shè)施配套齊全，功能完備，文化館、娛樂中心、體育場、游泳池、圖書館、影劇院分布全區(qū)。全區(qū)已實現(xiàn)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化。被評為全國擁軍模范區(qū)?，F(xiàn)已成為完善的社會服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。紅橋地區(qū)重點經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀紅橋區(qū)經(jīng)濟工作緊緊圍繞“興三優(yōu)二”發(fā)展戰(zhàn)略和“一三二一”布局規(guī)劃，構(gòu)建大胡同、西站、丁字沽三大商圈，推進商貿(mào)流通體制改革，搞活大流通取得的新成果。大胡同商圈的批發(fā)商業(yè)功能和集散輻射功能大大增強。至此，經(jīng)過幾年來的規(guī)劃和建設(shè)，紅橋區(qū)西站商圈已初具規(guī)模，包括現(xiàn)有麥德龍、家樂、登發(fā)建材裝飾中心、國美電器城等在內(nèi)的多家現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)的進駐，使得西站商圈成為了天津西北部地區(qū)最具成長性的商業(yè)旺地。在丁字沽商圈，隨著盛佳大酒店、運河漁村、上島咖啡、會賓樓等餐飲服務(wù)企業(yè)的建成，物美、蘇寧、大中等連鎖商業(yè)企業(yè)先后進駐，增加了該地區(qū)的商業(yè)載體，改善了居民消費環(huán)境，提高了居民消費質(zhì)量。19 個重點項目中有 13 個是新建項目，他們是：運河經(jīng)濟文化商貿(mào)區(qū)中的易買得超市、星級酒店、小伙巷舊城改造、天津西站商貿(mào)城、紅橋區(qū)生產(chǎn)力促進中心、 303 大廈、尚德大酒店、神秘石洗浴中心、深圳人人樂超市、物美連鎖超市、水廠東商住建設(shè)開發(fā)、北辛莊商住建設(shè)開發(fā)、水木天成花園商住建設(shè)開發(fā)。三、未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢2004年是實施“三步走”戰(zhàn)略第二步發(fā)展目標的開局之年，紅橋區(qū)緊緊抓住當前重要戰(zhàn)略機遇期，全面實施“一三二一區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展布局建設(shè)，即精心構(gòu)建“一區(qū)（運河經(jīng)濟文化商貿(mào)區(qū)）、三圈（大胡同商圈、西站商圈、丁字沽商圈）、兩園（光榮道科技工業(yè)園、子牙河南都市型工業(yè)園）、一帶（咸陽路綜合服務(wù)經(jīng)濟帶）全面推進經(jīng)濟發(fā)展布局建設(shè)，努力實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。第三部分 紅橋地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況紅橋地區(qū)近幾年累計有房地產(chǎn)項目47個，是天津市區(qū)中發(fā)展相對落后的地區(qū)；目前在售項目7個，其中4個為新開盤項目；新開盤項目中，開盤均價已經(jīng)超過3000元/平方米；而從原來一些項目來看，價格基本在2000~3000元/平方米之間；價格方面變動很大；隨著土地成本發(fā)生變化以及投資者對天津經(jīng)濟發(fā)展的利好預(yù)期，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格仍然會上升；由于紅橋地區(qū)落后的面貌和政府對于經(jīng)濟適用房的開發(fā)，該區(qū)域內(nèi)部的中、高價位項目將同整個天津市各區(qū)來競爭，區(qū)域經(jīng)濟、地段、城市面貌及配套等劣勢將成為紅橋區(qū)中、高檔項目的瓶徑。 紅橋區(qū)處于天津西北版塊，土地升值潛力巨大。地處秋冬季上風口，部分地區(qū)空氣質(zhì)量高、綠化前景好，興建文化商貿(mào)區(qū)，創(chuàng)造了新的經(jīng)濟增長點。紅橋區(qū)項目一覽表水木天成 紅橋咸陽路龍禧園西側(cè) 2850元/平方米 其它明華里 紅橋芥園道 不詳 公寓米蘭翠景II諾克西區(qū) 紅橋芥園道與廣開四馬路交口 4100元/平方米 普通住宅泛洋商廈 紅橋丁字沽一號路 不詳 普通住宅新春花苑二期綠茵庭 紅橋西北角芥園道 3000元/平方米 普通住宅前園 (已售完) 紅橋咸陽路與咸陽橋交口 1750元/平方米 普通住宅御河灣新苑 (已售完) 紅橋紅橋區(qū)趙家場大街 不詳 經(jīng)濟適用房銘仁別墅 (已售完) 紅橋丁字沽三號路與光榮道之間 4800元/平方米 普通住宅佳園新里 (已售完) 紅橋丁字沽三號路、南倉道與中環(huán)線之間 不詳 普通住宅紅橋新苑 (已售完) 紅橋二號路與五愛道交口 2400元/平方米 普通住宅風貌里 (已售完) 紅橋丁字沽三號路與光榮道交口 1767元/平方米 普通住宅金忠公寓 (已售完) 紅橋紅橋北大街紅橋五中附近 不詳 普通住宅天驕公寓 (已售完) 紅橋丁字沽零號路與四新道交口 2578元/平方米 普通住宅金苑公寓 (已售完) 紅橋丁字沽一號路延長線普通住宅青春南里小區(qū) (已售完) 紅橋新紅路 2325元/平方米 普通住宅佳麗園 (已售完) 紅橋丁字沽一號路北頭300米 1714元/平方米 普通住宅瑞達頤中園 (已售完) 紅橋光榮道 1580元/平方米 普通住宅人民家園 (已售完) 紅橋丁字沽三號路果酒廠后 1689元/平方米 普通住宅御河灣公寓 (已售完) 紅橋南運河北路 2460元/平方米 普通住宅躍進里小區(qū) (已售完) 紅橋西青道民族中學(xué)附近 2187元/平方米 普通住宅浩達公寓 (已售完) 紅橋丁字沽一號路延長線普通住宅富泰園 (已售完) 紅橋紅橋區(qū)西青道民族中學(xué)附近 2230元/平方米 普通住宅海源公寓 (已售完) 紅橋漣源路長途汽車站后門 2000元/平方米 普通住宅萬隆千禧園 (已售完) 紅橋紅旗路與漣源路交口處（登發(fā)裝飾城） 1930元/平方米 普通住宅仁愛花園 (已售完) 紅橋西青道與中環(huán)線交口 2100元/平方米 新開盤項目均價接近4000元/平方米。水木天成項目位置：紅橋區(qū)咸陽路產(chǎn)品類型：多層住宅（毛坯）項目規(guī)模：80萬平方米銷售價格：2850元/平方米主力戶型：110~140平方米容積率：綠化率：35%水木天成是新咸陽路、城市快速路沿路跨越的唯一大規(guī)模新型生態(tài)居住區(qū)。水木天成的生態(tài)園林設(shè)計采用幾何圖案布局，以橢圓形大型綠化為中心，以兩條綠化帶為輻射軸，貫穿八個社區(qū)，形成多個中心的綠化網(wǎng)，并結(jié)合弧形路，可創(chuàng)造出優(yōu)美韻律的綠化線。2萬平米自然主題公園點綴著盒子空間、陽之阿、日冕、望北、中心廣場、人生劇場、情之角、路之源等18處濃縮了水木天成建筑文化的特色抽象景觀更是與自然輝