量販?zhǔn)劫?gòu)物中心商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃方案-閱讀頁(yè)
2024-08-21 22:31本頁(yè)面
【正文】 實(shí)際面積21342328232823282328平均租金單價(jià)單鋪平均面積2015151510單鋪年均租金樓層年租總價(jià)390萬(wàn)323萬(wàn)221萬(wàn)170萬(wàn)127萬(wàn)年15樓租金收益1231萬(wàn)元租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以本商圈市場(chǎng)調(diào)查為參考基礎(chǔ) ○ 15樓物業(yè)費(fèi)理論價(jià)格 15樓物業(yè)費(fèi)均價(jià)35元/平方米/月 15樓實(shí)際面積合計(jì)11446平方米 15樓年物業(yè)費(fèi)收入480萬(wàn)元 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以新田市場(chǎng)（39元/平方米/月）為參考● 商業(yè)籌建成本：○ 內(nèi)裝費(fèi)用： 鑒于甲方的交房標(biāo)準(zhǔn)的前提下： 15樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無(wú)乙、丙工程費(fèi)用，僅預(yù)備150萬(wàn)作為部分調(diào)整費(fèi)用（主要在工程方面）； 裝修小計(jì)：150萬(wàn)元； ○ 設(shè)備及物品費(fèi)用： 15樓僅綜合布線(xiàn)和背景音樂(lè)設(shè)備依照10萬(wàn)元計(jì)算 辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備40萬(wàn)元計(jì)算 不可遇見(jiàn)的雜費(fèi)20萬(wàn)元 設(shè)備及物品費(fèi)用小計(jì)70萬(wàn)元 ○ 人員及耗材 內(nèi)部管理人員：500元/月*15人*（陸續(xù)到位）= 一般管理人員：350元/月*30人*（陸續(xù)到位）= 辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月3萬(wàn)元*6個(gè)月=18萬(wàn)元 人員及耗材小計(jì)24萬(wàn)元 ○ 廣告費(fèi)用包含在銷(xiāo)售廣告中不做另行支付 ○ 上述小計(jì)244萬(wàn)元● 商業(yè)營(yíng)運(yùn)成本：○ 營(yíng)運(yùn)期能耗費(fèi)用 15樓依照公用面積約7760平方米，全年能源費(fèi)用約180萬(wàn)元 ○ 管理人員 500元/月*15人*12個(gè)月=9萬(wàn)元 350元/月*30人*12個(gè)月= ○ 辦公及廣告 依照10萬(wàn)元/月計(jì)算。 按照超市毛利率5%計(jì)算，本案的超市年收益約為150萬(wàn)元。本案的財(cái)務(wù)分析FINANCE ANALYSE本案的財(cái)務(wù)分析● 本案B1F5F銷(xiāo)售價(jià)格：樓層B1F1F2F3F4F5F總面積388038803880388038803880平均單價(jià)樓層總價(jià)194058203880291019401552● 本案B1F5F租金價(jià)格：1F2F3F4F5F樓層實(shí)際面積21342328232823282328平均租金單價(jià)樓層年租總價(jià)390萬(wàn)323萬(wàn)221萬(wàn)170萬(wàn)127萬(wàn)● 本案B1F5F物業(yè)價(jià)格：1F2F3F4F5F樓層實(shí)際面積21342328232823282328平均物業(yè)價(jià)格35元/平方米/月樓層年租總價(jià)● 15樓第一年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營(yíng)攤提支出小計(jì)租金收入物業(yè)收入收入小計(jì)5F1274F1703F2212F2913231F390合計(jì)1231● 15樓第二年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增10%計(jì)算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營(yíng)攤提支出小計(jì)租金收入物業(yè)收入收入小計(jì)5F4F1873F2F1F429合計(jì)● 15樓第三年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增10%計(jì)算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營(yíng)攤提支出小計(jì)租金收入物業(yè)收入收入小計(jì)5F394F3F2F1F合計(jì)● 本案收益合計(jì)： ○ 銷(xiāo)售溢價(jià)合計(jì)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售總價(jià)發(fā)展商利潤(rùn)銷(xiāo)售成本收購(gòu)成本銷(xiāo)售節(jié)余1955220001115150001407 ○ 三年租金和物業(yè)收益合計(jì)（萬(wàn)元）第一年第二年第三年合計(jì) 其中： ○ 超市經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)表一：面積銷(xiāo)售價(jià)格第一年返租第二年返租第三年返租返租總成本38801940表二：前期設(shè)備投入按照800萬(wàn)元計(jì)算，依照三年攤提，即每年為267萬(wàn)元；年經(jīng)營(yíng)管銷(xiāo)費(fèi)用按照（包括人員和能源費(fèi)用）約為80萬(wàn)元；商品按照全代銷(xiāo)方式經(jīng)營(yíng)；年份支出收入合算設(shè)備攤提營(yíng)費(fèi)用支出小計(jì)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)營(yíng)業(yè)毛利收入小計(jì)NO1267萬(wàn)80萬(wàn)347萬(wàn)3000萬(wàn)5%150萬(wàn)197萬(wàn)NO2267萬(wàn)80萬(wàn)347萬(wàn)3300萬(wàn)165萬(wàn)182萬(wàn)NO3267萬(wàn)80萬(wàn)347萬(wàn)3630萬(wàn)合計(jì)800萬(wàn)240萬(wàn)1040萬(wàn)元9930萬(wàn)● 本案財(cái)務(wù)三年總分析 見(jiàn)上表說(shuō)明 由于超市經(jīng)營(yíng)屬于虧損狀態(tài)， = 考慮到新店開(kāi)業(yè)可能采取3個(gè)月的免租優(yōu)惠，即損失約372萬(wàn)元 = 考慮到超市商品不可能為100%代銷(xiāo)，其中預(yù)備200萬(wàn)自營(yíng)商品費(fèi)用 超市商品隨三年經(jīng)營(yíng)虧損而自然損耗消失 = 為15樓自營(yíng)商品準(zhǔn)備的預(yù)備金300萬(wàn)元 經(jīng)過(guò)三年經(jīng)營(yíng)，約可產(chǎn)生利潤(rùn)做為再進(jìn)貨的準(zhǔn)備資金，自營(yíng)商品贏(yíng)余部分約為商品的庫(kù)存，可計(jì)入財(cái)務(wù)贏(yíng)利成本但不能做為現(xiàn)金儲(chǔ)備 = ，可做為各樓層在經(jīng)營(yíng)期間的風(fēng)險(xiǎn)資金，此經(jīng)營(yíng)方式保證了發(fā)展商獲利后全盤(pán)推出，也基本能夠?qū)崿F(xiàn)三年的穩(wěn)步經(jīng)營(yíng) 管理學(xué)名言最好的方案不等于最合理的方案最合理的方案就是最好的方案上海主張置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司2004623
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