【正文】 取預(yù)售許可證）主體配套設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)（領(lǐng)取建筑施工規(guī)劃許可證）同時(shí)進(jìn)行第四階段 招標(biāo)階段 第五階段 施工階段 第六階段 驗(yàn)收階段 第七階段 物業(yè)管理階段各分部、分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收——全部工程竣工驗(yàn)收——開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院四方驗(yàn)收——房屋入庫(kù)（確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收）——出庫(kù)分配及銷售，辦理產(chǎn)權(quán)證物業(yè)管理階段資格預(yù)審標(biāo)底編制編制標(biāo)書(shū)招標(biāo)（議標(biāo)）合同簽定基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)管線內(nèi)外裝潢市政配套設(shè)施銷售安排216。另外分期開(kāi)發(fā)，鋪攤面較小，資金壓力小、回籠快。在銷售推出時(shí)，先主推多層，小高層，后推別墅，最后再推沿街商鋪。后推別墅主要出于以下考慮：一是有錢人目前對(duì)此區(qū)域認(rèn)同度不高銷售有抗性，二是臨河開(kāi)發(fā)較晚，三是多層、小高層入市容易可先為項(xiàng)目聚集人氣，四是屆時(shí)大通河由于無(wú)工業(yè)污染，水質(zhì)可能得到一定程度改善，環(huán)境優(yōu)勢(shì)可進(jìn)一步得到彰顯。為讓來(lái)往人群看到小區(qū)內(nèi)部建設(shè)綠化情況，也為使沿街商鋪增值，建議沿街小高層區(qū)域先建成售樓處和綠化區(qū)，營(yíng)造項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，等整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本結(jié)束后再建造推出，屆時(shí)，金雞路早已擴(kuò)建好，業(yè)主也已部分入住，人氣已足，可最大限度提升沿街商鋪價(jià)值。 銷售初步設(shè)想本項(xiàng)目是雙益房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目成功不僅僅體現(xiàn)在良好銷售業(yè)績(jī)上，更重要的是通過(guò)本樓盤(pán)高尚的品質(zhì)，來(lái)彰顯開(kāi)發(fā)商實(shí)力與形象，以此樹(shù)立開(kāi)發(fā)商良好的市場(chǎng)口碑，為繼續(xù)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。 推廣思路我司認(rèn)為，本項(xiàng)目推廣一定要思路清晰，總攬全局，運(yùn)籌帷幄，方能“步步為贏”。在宣傳推廣上，采用細(xì)節(jié)感動(dòng)業(yè)主，讓細(xì)節(jié)彰顯樓盤(pán)品質(zhì)，用事實(shí)說(shuō)話的方式打動(dòng)業(yè)主，并且能夠優(yōu)先做好的盡量提前做好，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。如奧園、銀河灣等樓盤(pán)就采用如此做法。比如重點(diǎn)宣傳本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)檎?guī)劃大型生活區(qū)，一條路一條河一個(gè)家的賣點(diǎn)演繹，突出雙水景的環(huán)境優(yōu)勢(shì)等，來(lái)提升項(xiàng)目“14萬(wàn)平方米雙水景中央生活特區(qū)“的整體形象。 營(yíng)銷推廣原則在營(yíng)銷推廣上，一定要堅(jiān)持“整合營(yíng)銷”的概念，全面整合有效資源，形成最大合力。216。我們?cè)跔I(yíng)銷推廣方式上，一定要深入研究消費(fèi)群體心理特點(diǎn)，既要選擇常用有效的推廣方式，又要不斷進(jìn)行創(chuàng)新，有針對(duì)性選擇特色媒體，開(kāi)展有成效的宣傳活動(dòng)，做到有的放矢，達(dá)到最好的宣傳效果。 常用方式：①?gòu)V告營(yíng)銷（報(bào)紙、電視、電臺(tái)等）②促銷活動(dòng)營(yíng)銷（開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、公益活動(dòng)、房展會(huì)等）③優(yōu)惠手段營(yíng)銷（折扣等）④工地營(yíng)銷（工地形象塑造、工地管理等）⑤其他營(yíng)銷方式216。其最大特點(diǎn)就是方式靈活多樣，有市場(chǎng)針對(duì)性。 硬性銷售包裝⑴工地包裝：工地作為買家關(guān)注和行人注目的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和最直接的媒體。工地直接反應(yīng)了貴公司施工單位的工作作風(fēng)。⑵接待中心包裝： 售樓處形象包括室外和室內(nèi)兩部分，兩者均不可偏，室外部分是一個(gè)整體的樓盤(pán)視覺(jué)引導(dǎo)系統(tǒng)，旨在營(yíng)造出醒目、濃重的銷售氛圍，該部分內(nèi)容有：室外展示：①大型戶外廣告展示牌：小區(qū)整體效果圖展示②燈箱展示：展示小區(qū)繁華的景象。④售樓處門(mén)頭⑤道路指示牌：項(xiàng)目區(qū)位指引。①售樓資料的準(zhǔn)備如售樓書(shū)、宣傳單張、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)、付款方式價(jià)目表和辦證程序等，全面介紹樓盤(pán)的情況和購(gòu)樓者相關(guān)注意事項(xiàng)。④建材展示區(qū)：將整個(gè)小區(qū)的所用高科技建材展示給客戶，增加其賣點(diǎn)和提高客戶的信心。⑥所有售樓人員的穿著顏色與樓盤(pán)的主色調(diào)保持一致性。 軟性銷售包裝媒體廣告、促銷活動(dòng)、優(yōu)惠措施等價(jià)格定位與策略宗旨：在變化中把握時(shí)機(jī)，本著“低開(kāi)高走，逐步拉升”的價(jià)格策略，這樣會(huì)給買家造成一種抓緊時(shí)間購(gòu)房的感覺(jué)，否則，時(shí)間越往后價(jià)格越貴，同時(shí)也給買家造成一種升值的信心。 定價(jià)方式：①根據(jù)項(xiàng)目與附近樓盤(pán)評(píng)估比較表可以得出比較系數(shù)，由此來(lái)確定本案的價(jià)格，這種方式比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，不會(huì)發(fā)生方向性錯(cuò)誤，符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。252。 項(xiàng)目與周邊樓盤(pán)價(jià)值比較表項(xiàng)目名稱欣達(dá)園豐樂(lè)公寓四季新城新城芳草園本案地段89999檔次78899規(guī)模89989景觀88999工程進(jìn)度99998配套設(shè)施88999交通99999外部環(huán)境88898戶型設(shè)計(jì)89999間隔設(shè)計(jì)99999綜合8286888988項(xiàng)目均價(jià)評(píng)估：①比較系數(shù)=項(xiàng)目評(píng)估得分/比較項(xiàng)目評(píng)估得分②可調(diào)均價(jià)=每個(gè)比較項(xiàng)目的比較系數(shù)比較項(xiàng)目的均價(jià)③項(xiàng)目評(píng)估均價(jià)：每個(gè)比較項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和/比較項(xiàng)目個(gè)數(shù)樓盤(pán)名稱均價(jià)元/㎡比較系數(shù)可調(diào)均價(jià)元/㎡評(píng)估均價(jià)豐樂(lè)公寓20002040欣達(dá)園18001926新城芳草園24002376四季新城三期200012000本案2085元/㎡252。因此，購(gòu)房者在關(guān)注住宅的銷售價(jià)格、環(huán)境、交通、房型等因素的同時(shí)，也很講究付款方式。⑶鑒于市場(chǎng)對(duì)本案的熱情度不高，需要促銷活動(dòng)期間建議可采取：組合貸款付款方式（限制一定名額）首付一成，二成開(kāi)發(fā)商一年免息貸款，七成二十年銀行組合貸款。 價(jià)格分期調(diào)整策略目前，由于房?jī)r(jià)飛速上漲，手里有一些閑散資金的消費(fèi)者，逐步轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，以獲取投資利益，因此形成了“炒房族”。盡管湖塘目前炒房現(xiàn)象較少，但隨著大常州南翼版塊的崛起，湖塘以后炒房現(xiàn)象肯定會(huì)有所增加。為了避免價(jià)格的不合理上漲，在推出時(shí)應(yīng)有效的控制銷售節(jié)奏，當(dāng)銷售率達(dá)到一定程度時(shí)或銷售面積達(dá)到一定比例逐步上調(diào)銷售價(jià)。媒體策略252。252。報(bào)紙廣告分為軟文和平面廣告兩種，可以較詳細(xì)的傳播項(xiàng)目信息。報(bào)紙廣告主要圍繞項(xiàng)目的核心—“14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)”這個(gè)獨(dú)特大賣點(diǎn)展開(kāi)，將其放大、挖深、淋漓盡致地傳遞項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，引起社會(huì)高度關(guān)注，引起消費(fèi)者共鳴。電視廣告：信息傳播范圍廣、效果直接，但費(fèi)用較高，適時(shí)選擇。鑒于消費(fèi)群體看電視習(xí)慣，可以選用常州新聞?lì)l道投放。但關(guān)鍵要打通電視臺(tái)的關(guān)系，比如我市大型首善生活區(qū)“都市桃源”就采用的這種電視推廣手段。①電臺(tái)廣告費(fèi)用較低，可以節(jié)省開(kāi)支，②可以針對(duì)有車族進(jìn)行深入宣傳，③突出宣傳項(xiàng)目特色賣點(diǎn)，為項(xiàng)目塑造品牌形象。戶外和車身廣告：針對(duì)某個(gè)點(diǎn)或某條路線的人群，進(jìn)行宣傳。建議通往市中心的公交線路14路發(fā)布水漾年華形象廣告，14路公交車都是常州長(zhǎng)江客車廠新一代的產(chǎn)品，各方面檔次都較高，適合本案的形象宣傳。樓書(shū)：針對(duì)目標(biāo)顧客，傳播詳細(xì)的樓盤(pán)信息，塑造項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的品牌形象。促銷活動(dòng)：結(jié)合禮品性廣告，達(dá)到造勢(shì)和顯示開(kāi)發(fā)商實(shí)力的效果。252。 媒體組合長(zhǎng)期宣傳媒體：報(bào)紙廣告+車身廣告+戶外大型廣告短期宣傳媒體：電視廣告+電臺(tái)廣告+SP活動(dòng)廣告策略u(píng) 項(xiàng)目主題：繽紛水漾嘉年華——14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)u 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉①主題定位：14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)②地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于武宜路以東、金雞路南側(cè)，交通便捷，配套齊全，為湖塘橋北中央生活區(qū)域，適宜居住。④建筑藝術(shù)：融合現(xiàn)代時(shí)尚主義建筑風(fēng)格與歐式新古典主義元素，高貴內(nèi)斂、富有文化品位。⑥周邊配套：學(xué)校、醫(yī)院、車站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、銀行等一應(yīng)俱全。u 廣告總策略常州炒房隱藏著樓市虛火上升，上漲到底能持續(xù)多久？推廣階段應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情以動(dòng)制動(dòng)，趕在市場(chǎng)漲勢(shì)去化項(xiàng)目，取得利潤(rùn)最大化！因此項(xiàng)目宣傳重在前期預(yù)熱階段，投放重兵，一鳴驚人！然而由于項(xiàng)目營(yíng)建周期較長(zhǎng)，因此本案還要作好按部就班宣傳推廣的心理準(zhǔn)備！因此按階段宣傳推廣很有必要，也是必然，所不同的是：應(yīng)適時(shí)調(diào)整宣傳方向。u 廣告總精神一條路、一條河、一個(gè)家水漾年華14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū) 買房，就是買一種生活方式，就是買一種夢(mèng)！誠(chéng)然，概念的東西有時(shí)挺能唬人，然而 當(dāng)CBD、CLD、TOWNHOUSE、SOHO、新都市主義等你方唱罷我登場(chǎng)時(shí)，我們選擇理性的回歸，沒(méi)有噱頭，沒(méi)有煽情，幾個(gè)樸素的字眼，足以把賣點(diǎn)演繹得淋漓盡致！路之端口，水之漾處，是溫暖的家……小注：關(guān)于樓盤(pán)的廣告主題問(wèn)題，通常的做法，有突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的，比如地段優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)，運(yùn)動(dòng)健康優(yōu)勢(shì)的，有突出一種生活方式概念的，不一而足。將14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)以軟文形式做一次廣告宣傳。將水景景觀設(shè)計(jì)平面圖與效果圖置于廣告上，加以宣傳。第二期廣告主題：水漾年華盛情綻放針對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天廣告做一次宣傳，將開(kāi)盤(pán)當(dāng)天排隊(duì)瘋狂搶購(gòu)場(chǎng)面加以宣傳。④持銷、清盤(pán)期持銷期主要進(jìn)行市場(chǎng)保溫。u 廣告效果的監(jiān)控與評(píng)估對(duì)廣告推廣實(shí)施必要的效果監(jiān)控，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售的客戶資料收集(表格登記)、處理(歸納出客戶的信息來(lái)源)和反饋(匯總)，得出各類廣告的有效性，并及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整策略。針對(duì)核心主題14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)進(jìn)行軟文宣傳