【正文】 ，消費(fèi)者的購物習(xí)慣在短時(shí)間內(nèi)也很難改變。、項(xiàng)目劣勢及威脅的規(guī)避l 通過對項(xiàng)目SWOT 的分析，我們了解了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢以及項(xiàng)目所面臨的機(jī)會威脅。l 以下是我行對項(xiàng)目劣勢及威脅的規(guī)避措施：l 項(xiàng)目位于長沙市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)，大力改造城中村現(xiàn)狀，應(yīng)響應(yīng)政府號召，抓住政策機(jī)遇，努力改善項(xiàng)目內(nèi)現(xiàn)有居民的居住現(xiàn)狀。、酒店物業(yè)整體市場定位建議 、項(xiàng)目整體定位的主要依據(jù)：l 市場基礎(chǔ)l 長珠潭城市群的整體規(guī)劃l 項(xiàng)目發(fā)展與項(xiàng)目區(qū)域的整體規(guī)劃息息相關(guān)，政府對“長株潭一體化”的規(guī)劃中，將吸引了大量企業(yè)與資金進(jìn)入、以及人口的增長。l 物業(yè)價(jià)值最大化l 為達(dá)到一類地塊：80%90標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目定位要滿足于項(xiàng)目價(jià)值最大化。l 項(xiàng)目美譽(yù)度的需要l 如何塑造項(xiàng)目的美譽(yù)度，改善項(xiàng)目目前的形象，擴(kuò)大在長沙的影響力，這將是項(xiàng)目整體定位必須考慮的。、水泵廠項(xiàng)目形象檔次定位：通過上述市場分析與物業(yè)定位，根據(jù)項(xiàng)目分析結(jié)論，本項(xiàng)目擁有未來城市中心地段優(yōu)勢、交通便利、規(guī)模優(yōu)勢以及企業(yè)實(shí)力優(yōu)勢；同時(shí)，項(xiàng)目周邊的酒店物業(yè)檔次，鑒于對地塊價(jià)值判斷，我們認(rèn)為本項(xiàng)目適于開發(fā)。、酒店客房組合建議 通過對長沙多家酒店的調(diào)查與分析，長沙酒店的客房一般由單間的標(biāo)準(zhǔn)客房和套房組成，鑒于以后該地段的核心地理位置，我們認(rèn)為： ：1~:1之間小結(jié)項(xiàng)目處于天心區(qū)與雨花區(qū)的交界位置，南接省級核心政務(wù)區(qū)、北臨侯家塘商圈、東有東塘商圈、地處商業(yè)消費(fèi)圈，商務(wù)價(jià)值高，極具發(fā)展?jié)摿?，且隨著芙蓉中段“高檔商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)帶”定位，區(qū)域范圍內(nèi)近幾年來，芙蓉路沿線房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，項(xiàng)目以南片區(qū)南二環(huán)內(nèi)，開發(fā)項(xiàng)目有新芙蓉之都、中遠(yuǎn)公館、巧克力空間、藍(lán)調(diào)國際，這些項(xiàng)目主要以商住公寓定位，商務(wù)氛圍逐漸形成，片區(qū)商務(wù)價(jià)值逐漸得以體現(xiàn)。l 項(xiàng)目形象檔次定位：四星風(fēng)情生態(tài)商務(wù)酒店；l 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位：寫字樓+客房+餐飲+休閑于一體的綜合物業(yè)形態(tài)；l 客房組合建議：由單間的標(biāo)準(zhǔn)客房和套房組成第四部分 產(chǎn)品演繹根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)理念的推論，我們擁有了準(zhǔn)確的開發(fā)方向與項(xiàng)目開發(fā)定位，以下將是我們?nèi)绾卧诖嘶{(diào)下實(shí)現(xiàn)與演繹項(xiàng)目的新一期產(chǎn)品。 需求標(biāo)準(zhǔn)間為主，輔以套間及豪華套間；216。酒店入口與寫字樓入口共用大堂。、規(guī)劃建議、大堂標(biāo)準(zhǔn)建議地　面：首層大堂和電梯間：天然花崗巖、大理石拼花其余公共部分為高級防滑地磚； 首層大堂及電梯間墻面：天然大理石墻面。 、建筑風(fēng)格建議典型項(xiàng)目建筑風(fēng)格類比新時(shí)空康年大酒店歐陸建筑風(fēng)格風(fēng)格天璽大酒店現(xiàn)代簡約風(fēng)格君逸康年大酒店現(xiàn)代簡約風(fēng)格財(cái)信大酒店中歐結(jié)合風(fēng)格五華酒店德國簡約風(fēng)格亞華酒店現(xiàn)代簡約風(fēng)格金源大酒店中西結(jié)合風(fēng)格根據(jù)典型酒店類比、以及考慮市場喜好度，彰顯酒店的獨(dú)特性，符合長沙城市定位和方面外地人的便于認(rèn)知本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上建議擬訂為：現(xiàn)代簡約風(fēng)格、臨街面建筑立面風(fēng)格建議、酒店外立面建議以乳白色、金黃色、暖灰色、淺黃色等為主的純暖色調(diào)項(xiàng)目根據(jù)長沙目前市場喜好度及對于本項(xiàng)目地理位置的定位需要，我司建議住宅外立面采用——藍(lán)色為主題的色調(diào)或結(jié)合長沙目前熱炒的城市色調(diào)將能有效體現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)域標(biāo)識性，彰顯酒店的豪華與大氣，具有時(shí)代感和地域特征，并能滿足本項(xiàng)目的高品質(zhì)要求。本司建議將衣柜安排在就寢區(qū)的一側(cè)，以解決了門內(nèi)狹長的空間容納過多的功能，且在此區(qū)域增加理容、整裝臺?？腿诉€可以放置一些零碎用品。`就寢區(qū)：這是整個(gè)客房中面積最大的功能區(qū)域。為了適應(yīng)不同客人的使用需要，也方便酒店銷售，本司建議兩床之間不設(shè)床頭柜或設(shè)簡易的臺面裝置，需要時(shí)可折疊收起。但要注意床水平面以上70cm左右的區(qū)域，(客人的頭部位置)易臟，需考慮防污性的材料，可調(diào)光的座燈或臺燈(壁燈為好)，對就寢區(qū)的光環(huán)境塑造至關(guān)重要。 衛(wèi)生間空間獨(dú)立，風(fēng)、水、電系統(tǒng)交錯很多。在這方面，干濕區(qū)分離，座廁區(qū)分離是國際趨勢，避免了功能交叉，互擾。 ：首先要求通風(fēng)，照明良好，一個(gè)常忽略的問題是電話和廁紙架的位置，經(jīng)常被安裝在座便器背墻上，使用不便。 ：浴缸是不能用的，還好我們用的是精致的淋浴間，一來節(jié)省空間，減少投入，在淋浴區(qū)的墻面材料選擇時(shí)，要避免不易清潔的材料，象磨砂或亞光質(zhì)地都不能用。 ：衛(wèi)生間高濕高溫，良好的排風(fēng)設(shè)備是很重要的。很顯然，老式的集中控制面板使用很不方便，不宜再繼續(xù)使用。又回到了像家居模式一樣 在相應(yīng)的照明燈具附近有相應(yīng)的開關(guān)面板控制，簡明清楚，符合客人的使用習(xí)慣。 在酒店新建時(shí)我們可以運(yùn)用到一些新技術(shù)，例如：全遙控式的客房燈光控制系統(tǒng)，用電視遙控器大小的一個(gè)紅外遙控器就可以隨意開關(guān)燈光等 泛會所及商業(yè)配套建議、街區(qū)泛商業(yè)會所及商業(yè)配套規(guī)劃的思考點(diǎn)——◎考慮到項(xiàng)目商價(jià)值的基礎(chǔ)上，充分開發(fā)其配套的商業(yè)價(jià)值，可通過會所與商業(yè)的結(jié)合令項(xiàng)目的商業(yè)利潤提高，并通過商業(yè)激活會所與精品商業(yè)的經(jīng)營。在前期客戶購買房產(chǎn)時(shí)候，建立消費(fèi)聯(lián)盟，由街區(qū)泛商業(yè)會所統(tǒng)一管理。、泛會所物業(yè)管理建議解決生活中一切所需的服務(wù)代購日常生活用品代收洗、補(bǔ)衣物室內(nèi)家居清潔提供代為烹飪、煮食、送餐等服務(wù)家庭設(shè)施安裝維護(hù)管家及保姆服務(wù)臨時(shí)代為保管物品服務(wù)訂、送餐服務(wù)訂、送鮮花服務(wù)搬家服務(wù)寵物托管服務(wù)垃圾分類處理系統(tǒng)（中央收集、分類處理）園林修葺及家庭盆栽花卉種植、維護(hù)等服務(wù)廿四小時(shí)服務(wù)廿四小時(shí)物業(yè)管理、保安（大堂、巡邏）廿四小時(shí)便利店（考慮選擇在中心會所）廿四小時(shí)局域網(wǎng)商務(wù)有償服務(wù)代訂飛機(jī)、車船票代訂酒店客房、代辦旅游手續(xù)代訂報(bào)刊、雜志復(fù)印、打字、傳真、速遞、刻錄、代收發(fā)EMAIL圖書服務(wù)中心（小型圖書館）提供聯(lián)系國際級家庭教育、課外輔導(dǎo)、興趣班等服務(wù)提供外文翻譯服務(wù)金融中介有償服務(wù)代辦各類保險(xiǎn)提供處理個(gè)人財(cái)務(wù)、投資、理財(cái)?shù)确?wù)代辦房屋出租數(shù)碼生活中央集成局域網(wǎng)（網(wǎng)內(nèi)交流、Internet、網(wǎng)上影視……）網(wǎng)絡(luò)會議中心（網(wǎng)吧配置）智能化物業(yè)管理系統(tǒng)（一卡通、網(wǎng)上繳費(fèi)）醫(yī)療保健服務(wù)提供建立醫(yī)療健康檔案，開辦健康、養(yǎng)生等知識講座，日常健康檢測等服務(wù)提供或聯(lián)系24小時(shí)醫(yī)生上門醫(yī)療服務(wù)提供或聯(lián)系24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù)一卡通聯(lián)盟消費(fèi)服務(wù)聯(lián)系大型的高檔消費(fèi)場所（娛樂場所、酒樓飯店、美容健身、商場資源等），為“一卡通”的會員提供相應(yīng)的優(yōu)惠措施或額外服