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房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的涉稅分析范文-閱讀頁

2024-08-20 19:21本頁面
  

【正文】 )教育費(fèi)=增值稅3%=5%3%=%地方教育費(fèi)附加=增值稅2%=5%2%=%增值稅稅率=增值稅稅率+增值稅附加稅率=5%+(%+%+%)=%計算公式:增值稅=房產(chǎn)租金收入%假定某商業(yè)項(xiàng)目每年房租收入為2億元(不含稅),以租金收入為依據(jù),%,那么該商業(yè)項(xiàng)目需交增值稅=20000萬元%=1120萬元。房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征兩種方式。注:對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征,稅率為12%計算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入12%假定某商業(yè)項(xiàng)目靠租金收入為主,2014年租金收入是2億元(不含稅),那么該商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)繳房產(chǎn)稅=20000萬元12%=2400萬元。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收,因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。其計算公式如下:年應(yīng)納稅額=各級土地面積相應(yīng)稅額假定某寫字樓,位屬于一級地段,土地面積為1200㎡,那么該寫字樓每年應(yīng)繳土地使用稅=1200㎡18元/㎡=21600元。注:鄭州市內(nèi)土地每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅的年稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為:一級地段18元,二級地段12元,三級地段8元,四級地段3元。案例湖南嘉誠休閑山莊有有限公司由湖南明達(dá)有限公司(70%股權(quán))與自然人股東張三(30%股權(quán))共同投資成立,工商登記的經(jīng)營范圍為酒店住宿、餐飲服務(wù)、及休閑娛樂。近幾年來,嘉誠公司經(jīng)營業(yè)績逐年下滑,無法正常經(jīng)營,決定對公司進(jìn)行對外轉(zhuǎn)讓。假設(shè)采用方案一:,嘉誠公司直接以資產(chǎn)出售方式向明峰集團(tuán)轉(zhuǎn)讓該批房地產(chǎn),將產(chǎn)生沉重的土地增值稅義務(wù),具體計算如下:土地增值額=(含稅費(fèi))=土地增值率=適用土地增值稅稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%應(yīng)納土地增值稅稅額=*50%*15%==假設(shè)采用方案二:根據(jù)《關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)征稅問題的批復(fù)》(國稅函[1997]700號)第二條批復(fù),對陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為,暫不征收土地增值稅。假設(shè)采用方案二,雖然嘉誠公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時,少獲得了一部分的收益(*95%=),但相對方案一出售資產(chǎn)而言節(jié)約了不少稅費(fèi)(=)。言下之意,本應(yīng)由嘉誠公司原股東繳納的土地增值稅,轉(zhuǎn)嫁給了明峰集團(tuán),雖然股權(quán)收購時的價值低于市場價值(不考慮原股東企業(yè)所得稅),但這部分差價很難彌補(bǔ)土地增值稅稅費(fèi),是一次不成功的股權(quán)收購方案。廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局:你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》 (桂地稅報〔2000〕32 號)收悉。言下之意,采用方案三的股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式,對于嘉誠公司而言,既負(fù)擔(dān)了土地增值稅又低價轉(zhuǎn)讓了股權(quán),是一次不成功的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案
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