【正文】 家園管理處的實(shí)際收支情況定期進(jìn)行檢查；3. 為有效控制管理成本，管理處資金使用實(shí)行分類審批制度，一般消耗性維修材料、辦公用品的采購費(fèi)用及市內(nèi)交通費(fèi)用可由管理處經(jīng)理簽字審批后使用，其余費(fèi)用一律報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可使用；4. 管理處每三個(gè)月向業(yè)主公布《長城盛世家園管理處收支報(bào)表》，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督；5. 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)預(yù)算報(bào)表，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取1. 我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取，對于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。三月內(nèi)將逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪，敦促其交費(fèi)。四、維修基金的管理和使用1. 對維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。3. 管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)長城地產(chǎn)集團(tuán)或業(yè)主委員會審批。5. 維修基金的收支帳目接受長城地產(chǎn)集團(tuán)和業(yè)主監(jiān)督并且每三個(gè)月公布一次，年度使用情況接受長城地產(chǎn)集團(tuán)、業(yè)主委員會或其委托的會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。收入方面，堅(jiān)決按本次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)所確定的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及深圳市住宅局、物價(jià)局等政府主管部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營。二、測算依據(jù)及說明1. 深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。3. 根據(jù)我們實(shí)地調(diào)研，樓盤銷售具有一定的壓力，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下：指標(biāo)名稱第一年第二年第三年住 宅 銷 售 率70%90%100%商 場 出 租 率70%90%100%物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率100%100%100%停 車 場 使 用 率60%80%100%4. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算是以保證小區(qū)入伙后第二年實(shí)現(xiàn)收支平衡為基準(zhǔn)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算的。對于分包項(xiàng)目的人員如園藝工、保潔員、護(hù)衛(wèi)員等分包人員工資待遇由分包商自行確定。7. 長城物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。9. 深圳市及盛世家園與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。如果將商場投入使用，則商場的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)深物價(jià)［1997］141號文件。24小時(shí)365天／年／度 34295421水泵用電（，）75Kw247。5年45920六、 停車場保險(xiǎn)費(fèi)349位200元／（）69800合 計(jì)3130457七、 以收入確定的有關(guān)費(fèi)用28社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)營業(yè)收入2％29不可預(yù)見費(fèi)營業(yè)收入3％30物業(yè)管理公司服務(wù)傭金營業(yè)收入10％31營業(yè)稅營業(yè)收入％成本支出合計(jì)3130457＋營業(yè)收入％ （三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算若大廈物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)收支平衡，則：營業(yè)收入—成本支出＝0即：營業(yè)收入—（3130457＋營業(yè)收入％）＝0推算出：營業(yè)收入＝3922878元即按照營業(yè)收入的測算應(yīng)為：營業(yè)收入＝住宅管理服務(wù)費(fèi)收入十地下停車場收入＋有償服務(wù)收入＝762318PM十1390160＝3922878元推算出：PM＝／（）為了方便物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的結(jié)算，／（）。 ｜2. 收支虧損的彌補(bǔ)辦法針對大廈入住后第一、第二年內(nèi)可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用大廈入住初期裝修等需求量大等條件，開展提供一些滿足業(yè)主入住必需材料、物品的經(jīng)營項(xiàng)目，以及場地的有償使用，在方便業(yè)主入住的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。五、增收節(jié)支的措施1. 根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用大廈業(yè)主的消費(fèi)需求開展多種經(jīng)營活動(dòng)，以增加營業(yè)外收入。3. 嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅(jiān)持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開支。5. 加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低返修費(fèi)用。笫三章 社區(qū)便民服務(wù)及特約服務(wù)以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活的舒適、便利。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。二、服務(wù)項(xiàng)目 無償服務(wù)24頂：類 剔 編號 項(xiàng)目內(nèi)容家政服務(wù) 01 殘障人士特別服務(wù) 02 臨時(shí)照顧小孩 03 代定牛奶 04 介紹保姆、代請家教 05 居室裝修咨詢06 代租汽車 07 代辦各種商務(wù)手續(xù) 08 代訂車、船、飛機(jī)票 09 代發(fā)代領(lǐng)郵件 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 臨時(shí)代為保管小件物品禮儀服務(wù) 12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 市內(nèi)代定、代送鮮花、禮品文化娛樂服務(wù)15 提供圖書閱覽 16 組織圖書、音像制品交流 17 組織各種展銷話動(dòng) 18 雨天提供兩傘外借服務(wù) 19 開設(shè)棋類話動(dòng)場所 20 開展氣功、太極拳培訓(xùn) 21 邀請有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來社區(qū)服務(wù) 22 建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂安全服務(wù) 23 義務(wù)檢查獨(dú)立式燃?xì)鉄崴鞯陌踩褂们闆r 24 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識。5元／米 10 換電表 30元／個(gè) 11 換鎮(zhèn)流器 20元／個(gè) 12 拆換燈管 5元／次 13 拆換業(yè)主入戶電源線（50米） 50元／次 14 拆換業(yè)主插座線 20元／貝 15 拆換業(yè)主照明線（30米內(nèi)） 30元／次 16 拆換業(yè)主電源開關(guān) 10元／個(gè) 17 調(diào)試多制式彩電 30元／臺 18 調(diào)試組合音晌 30元臺 19 調(diào)試收錄機(jī)、vCD、DVD 15元／臺 20 修理彩電遙控器 5－15元／個(gè) 21 修理彩電 50－500元／臺 22 修理組合音晌 50－500元／臺 23 修理收錄機(jī)、vCD、DVD 30－100元／臺 24 修理微波爐 30－200元／臺 25 修理電吹風(fēng)、電熨斗 5←20元／個(gè) 26 修理冰箱、洗衣機(jī) 30－200元／臺裝修維修 27 貼瓷片 40元／m2 28 輔普通地磚 40元／m2 29 貼墻紙 1元／m2 30 墻面吊頂 2元／m2 31 安裝坐廁 150元／個(gè) 32 安裝洗臉盆、洗菜盆 50元／套 33 安裝空調(diào)架 150元／套 34 安裝防盜門 80元／個(gè) 35 安裝防盜網(wǎng) 80元／個(gè) 36 換門鈴 20元／套 37 換水龍頭（4‖□徑） 10元／個(gè) 38 換水表（4‖□徑） 30元／個(gè) 39 換門窗玻璃 20元／m2 40 砌筑灶臺 20元／人．小時(shí) 41 木門維修 20元／人，小時(shí)42 清潔油煙機(jī)（提供清潔劑，下同） 30元／臺 43 清潔空調(diào) 30元／臺 44 清潔地毯 3元／m2 45 清潔玻璃 5元／m2 46 地板打蠟 4元／m2 47 疏通地漏、廁所管道 30元／次 48 疏通排污管 30元／次 49 其他清潔服務(wù) 20元／小時(shí)每人家政服務(wù) 50 打掃衛(wèi)生 15元／小時(shí) 51 買菜，買早餐 15元／小時(shí) 52 做飯 30元／小時(shí) 53 快餐 市價(jià) 54 看護(hù)病入 10元／小時(shí) 55 上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)） 2元／次 56 家政培訓(xùn) 10元／小時(shí) 57 家庭綠化、盆景造型 15元／小時(shí) 58 裁翦、編織、寵物限養(yǎng)指導(dǎo) 面議 59 健美訓(xùn)練 30元／小時(shí) 60 美容、美發(fā) 市價(jià) 61 代買、代售二手家私 面議 62 鐘點(diǎn)工 20元／小時(shí)健康服務(wù) 63 健康檢查 市價(jià) 64 建立健康檔案 工本費(fèi) 65 兒童計(jì)劃免瘦檔案 工本費(fèi) 66 家庭病床 市價(jià) 67 代接代送客 面議商務(wù)服務(wù) 68 電話 市價(jià) 69 傳真 6元／張 70 打字 0。5元／張（A4） 72 洗車 10－20元／輛 73 車打蠟 50元／輛 74 電子郵件 1元／次說明：有償服務(wù)的價(jià)格，以深圳市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及盛世家園周邊市場平均價(jià)格為依據(jù)，按“略低于市場平均價(jià)格”的原則，合理確定，實(shí)施前將報(bào)深圳市物價(jià)局核準(zhǔn)。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復(fù)。第一章 前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務(wù)的補(bǔ)充協(xié)議，并嚴(yán)格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 二、開展業(yè)主服務(wù)需求凋查在銷簋部門的幫助下，協(xié)調(diào)小組在入住前將進(jìn)一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層漢、興趣愛好及各類服務(wù)需求，并臧調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進(jìn)業(yè)主。三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎(chǔ)上，與長城地產(chǎn)篥團(tuán)攜手，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（－）協(xié)助長城地產(chǎn)集團(tuán)銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題；（二）提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案；（三）協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗事設(shè)置方篥：（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試：（五）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量；（六）建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作：（七）針對末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。五、承擔(dān)前期介入所需費(fèi)用按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例，物業(yè)管理前期介入所需費(fèi)用應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，但是，考慮到長城地產(chǎn)（集團(tuán)）公司對長城物業(yè)的一貫支持，我司愿意承擔(dān)長城盛世家園物業(yè)管理前期介入費(fèi)用，（詳見《長城盛世家園前期介入費(fèi)用測算表》）。月1人12月 150000 保潔員3人 1000元／人。一、辦理入住高效迅捷（—）合理安排業(yè)主的入伙時(shí)間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)間，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理：（二）設(shè)立入伙服務(wù)流程臺，一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨／Ql，簡潔高效。二、入住期的便民服務(wù)措施（—）延長入住辦理時(shí)間，提供裝修咨詢：（二）在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊(duì)，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。入住期間我們將組織一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的家私廠商和裝修建材商家，到小區(qū)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場展銷服務(wù)，方便業(yè)主按需選m8。為解決小區(qū)入住期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。一、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)針對長城盛世家園多戶型的特點(diǎn)，制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》，在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主，同時(shí)管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)圖紙，指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行二次裝修。（二）加強(qiáng)對施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施“二證一書”制度，要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修貢任書”，同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金。（四）在裝修期間，成立以行政、工程及護(hù)衛(wèi)為成員的二次裝修聯(lián)合管理組。為防止房屋裝慘后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。三、依法管理，以理服人對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主，勸其整改。對極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主，我們將積極采取法律途徑予以解決，確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，同時(shí)要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。第四章 業(yè)主投訴處理投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一頊嚴(yán)謹(jǐn)而極窒技巧性的工作，迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)主的投訴能贏得業(yè)主的高度信任，反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù)，損害業(yè)主對管理處的信任，為此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定，詳見公司ISO9001體系文件。二、投訴處理為實(shí)現(xiàn)投訴處理的高效率，管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴，值班人員填寫好投訴受理登記表。三、投訴回訪業(yè)主有效投訴處理完畢后，由部門主管電話或上門的形式回訪，以征求業(yè)主意見，同時(shí)在《投訴受理登記表》上做好回訪記錄，我們將做到回訪率loo％