【正文】 為貴陽(yáng)市住宅一個(gè)熱點(diǎn)。世紀(jì)園案例： 世紀(jì)園屬經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，位于貴陽(yáng)市北郊蠻坡，是目前貴陽(yáng)市最有規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)，規(guī)劃總占地37公頃，總建面積40萬(wàn)M2，可容納5000戶居民。整個(gè)小區(qū)分為三期開(kāi)發(fā)：第一期10萬(wàn)M2，于2001年底全部建成。整個(gè)小居都洋溢在如詩(shī)如畫的景致之中，小區(qū)綠化和后山翠綠的環(huán)境相協(xié)調(diào)，揉合都市便利與郊區(qū)自然氣息。3．物業(yè)管理 24小時(shí)監(jiān)察巡邏，單元防盜門；電視監(jiān)控，紅外線自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)與110聯(lián)網(wǎng)。大營(yíng)坡片區(qū)地處貴陽(yáng)市北面，城市副中心地帶，交通便利，環(huán)境配套設(shè)施齊全，此區(qū)目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)，更是房開(kāi)商和購(gòu)房者共同的投資焦點(diǎn)。從價(jià)格方面分析，1600元/ m2—2000元/ m2之間的樓盤，有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號(hào)商住樓、銀佳花園、貴開(kāi)花園、貴新園、陽(yáng)光都市等，而價(jià)位在2000元/ m2—2500元/ m2的樓盤，購(gòu)買力相對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地位。從戶型結(jié)構(gòu)分析——從已開(kāi)發(fā)和待看開(kāi)發(fā)的樓盤看，60—80平方米的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、陽(yáng)光都市、銀佳花園、友誼花園等占主要比例。但此類樓盤如上海公寓、潤(rùn)豐園，目標(biāo)客戶群不多，也不足以成為主力戶型，面積在150m2—250m2各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售勢(shì)頭比較緩慢，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花園、新聯(lián)小區(qū)、貴開(kāi)花園的復(fù)式結(jié)構(gòu)等都在“深閨”里等待。從居住環(huán)境分析——在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，這點(diǎn)需要開(kāi)發(fā)商及政府的共同努力。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上分析——大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也慢慢走入發(fā)展商的圖紙中，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對(duì)市場(chǎng)變化的創(chuàng)新。同時(shí)智能化也被提上日程，如景藤堡，打出“數(shù)字化生活”的口號(hào)，作為副中心地帶位置，大營(yíng)坡片區(qū)樓盤缺少些內(nèi)涵、素質(zhì)，物管檔次不高，使得部分買家處于觀望狀態(tài)，同時(shí)在營(yíng)銷廣告的策劃上，視覺(jué)效果不搶眼。七、項(xiàng)目定位（一） 項(xiàng)目形象定位依據(jù)市調(diào)的結(jié)果，本項(xiàng)目購(gòu)買者以工薪階級(jí)為主，即尋常老百姓。物超所值尋常人家的精致雅居之所以如此定的關(guān)鍵在于市場(chǎng)的需求,及項(xiàng)目的規(guī)模.(1) 本項(xiàng)目是”再創(chuàng)業(yè)”的處女作,基于硬件的限制,如景藤堡的生活需投入較大的費(fèi)用。(2) 我們的戶型面積比較適中，總價(jià)上較周邊樓盤為低，這一點(diǎn)是我們的主力優(yōu)勢(shì)，在媒體推廣中是主題，因此突出“物超所值”意在烘托價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因此，環(huán)境設(shè)計(jì)對(duì)本項(xiàng)目的推廣也具有十分重要的作用，“精致”的園藝設(shè)計(jì)同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個(gè)較完善的外部環(huán)境。這就是我們所訴求的主題：165。筑新苑平層套間購(gòu)買力分析表（以每平方米均價(jià)2000元計(jì)）編號(hào)面積戶型總價(jià)首付（２成）３０年月供（等額）Ａ二房16192041920Ｂ二房17352043520Ｃ二房17950039500Ｄ三房27930059300Ｅ二房19076040760Ｆ三房23446054460Ｇ三房24822058220Ｈ三房24240052400Ｉ二房18976039760Ｊ二房17572035720Ｋ三房22254052540Ｌ二房17650036500Ｍ三房24316053160Ｎ四房24770057700Ｏ二房12840028400Ｓ二房13528035280％、％、％二房平均面積： 三房平均面積： 平均首付: 平均首付： 平均月供： 平均月供： 分析上表我們可以看出，本項(xiàng)目的目標(biāo)主要客戶群應(yīng)有以下特點(diǎn)：（1） 年齡層次：28—45歲。（3） 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家或三代同堂為主。（5） 消費(fèi)水準(zhǔn)：中低消費(fèi)水平。（7） 購(gòu)屋心態(tài)：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又要求一定之品質(zhì)，物超所值。據(jù)此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群應(yīng)為：1． 工薪階層（為主目標(biāo)客戶）1) 收入中等喜好住多層小區(qū)的人士；2) 有一定積蓄，其收入足夠供樓的人士；3） 對(duì)該地段有偏好，目的是居家、工作方便的人士。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。這一類客戶亦是我們重點(diǎn)要抓的對(duì)象。 建議：2. 1借鑒西方藝術(shù)風(fēng)格，采用簡(jiǎn)約、致精、寫意的空間設(shè)計(jì)來(lái)塑來(lái) 社區(qū)的唯一性。（注： 戶型修改見(jiàn)附件）園林設(shè)計(jì)建議（見(jiàn)附件）（二）項(xiàng)目功能配套建議 會(huì)所配套建議會(huì)所功能要求充分體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位，成為項(xiàng)目個(gè)性形象的有力支撐點(diǎn)。（三）物業(yè)管理建議在實(shí)際的推廣過(guò)程中，不用過(guò)于推崇物業(yè)管理的概念，專注于更能產(chǎn)生親和力的園林設(shè)計(jì)及小區(qū)規(guī)劃即可，但這并不是說(shuō)物業(yè)管理對(duì)整個(gè)小區(qū)就不重要，良好的物業(yè)管理形象對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是最佳的廣告宣傳。（見(jiàn)附件）1. 2施工現(xiàn)場(chǎng)包裝，主要以圍墻將工地圍起來(lái)，配柔和色彩上畫標(biāo) 志及宣傳口號(hào)及上插雙幟式小彩旗為主，所費(fèi)不多，卻對(duì)形象塑造有積極作用。注：以上工作均需在房交會(huì)之前完成。２、 根據(jù)預(yù)展的反應(yīng)調(diào)整推出單位的數(shù)目及售價(jià)，若反應(yīng)理想更可乘勢(shì)追擊，再選址做小型展示會(huì)。，告知親朋好友及業(yè)界人士，擴(kuò)大影響 面。，主要作告知作用，但也同時(shí) 開(kāi)始非正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。4. 2預(yù)展期間可首先以策略性的“震憾價(jià)”開(kāi)售部份戶型，以 便更有效的觀察市場(chǎng)的反應(yīng)，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，緊接著啟 動(dòng)整體的銷售。2．2 應(yīng)重新設(shè)計(jì)單張，突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)和較好的戶型，以?shī)A報(bào)或派發(fā) 的形式，繼續(xù)營(yíng)造聲勢(shì)。2．3運(yùn)用媒體廣告炒作從９月11日房交會(huì)后，進(jìn)入樓盤的正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期后，報(bào)紙廣告為重要宣傳手段，先以小篇幅告知懸疑性廣告引導(dǎo)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，而后於正式公開(kāi)期以較大篇幅之報(bào)紙廣告塑造形象，擴(kuò)大影響面，將銷售推至高潮，預(yù)計(jì)分三階段進(jìn)行，具體需視內(nèi)部認(rèn)購(gòu)狀況再詳訂。根據(jù)規(guī)模、戶型、宣傳力度、綠化面積及附加值的對(duì)比分析， 我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格尤為重要，應(yīng)較周邊樓盤體現(xiàn)出一個(gè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到吸引目標(biāo)客戶群注意的目的。調(diào)價(jià)原則本項(xiàng)目在調(diào)價(jià)時(shí)應(yīng)在定價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)各階段市場(chǎng)變化反應(yīng)出的情況，采用低開(kāi)高走的調(diào)價(jià)原則。靜 景閣：靜，即靜謐。逸、靜、雅是一種優(yōu)雅寧?kù)o的氛圍，是一種輕松愉悅的心情。一棵樹(shù)，一塊綠茵，也可以是一道靚麗的風(fēng)景。由于筑新花園的銷售、推廣對(duì)象是普通的消費(fèi)群體，那些富麗堂皇的居所對(duì)他們沒(méi)有多大的吸引力，也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力去享受。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)考慮，普通消費(fèi)群體的范圍是廣泛的，且筑新苑的地勢(shì)又位于少有的鬧市靜地，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，前景開(kāi)闊。所以廣告語(yǔ)擬定為：尋常人家的逸靜雅居十、廣告媒體計(jì)劃（由于本案可銷售金額不高，故媒體策略以重點(diǎn)攻擊，注重區(qū)域性客戶為主）媒 體數(shù) 量?jī)r(jià) 格材 料 規(guī) 格備 注單 張3000份——預(yù)計(jì)於房交會(huì)期間派完樓 書3000份——新單張10000份16開(kāi)、彩印、128g雙銅大彩旗20幅180cm360cm，牛津布雙面印刷白色硬塑料管做旗桿小彩旗30幅100 cm 340cm，牛津布雙幟，雙面印刷白色硬塑料管做旗桿燈 箱1個(gè)600cm3400cm，電腦噴畫搭鐵架售樓部指示牌1個(gè)80cm3400cm有機(jī)板電腦割字，雙面工地指示牌1個(gè)250cm380cm有機(jī)板電腦割字，雙面，不銹鋼包邊效果圖1份電腦制作廣告牌1塊150cm3200cm電腦噴畫、單面不銹鋼包邊，設(shè)立在貴烏北路墻 畫約120米內(nèi)部認(rèn)購(gòu)報(bào)紙廣告3則1/6版黑白稿（都市報(bào)）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)贈(zèng)品150份每份約10元左右展 板6塊90 cm 366cm，珍珠板，電腦噴畫，雕花木框邊軟性文章2則每則約1000字，以上由基信公司設(shè)計(jì)，再創(chuàng)業(yè)公司制作、發(fā)布36 /