中心尾盤營銷建議書doc-閱讀頁
2025-08-01 15:21本頁面
【正文】 戶型拆分表可拆分大單位原有戶型及面積（㎡）拆分后戶型及面積（㎡）A25k4房：3套2房：7080A22J4房：3套2房：7080B24K4房：3套2房：7080B28L4房：3套2房：7080B22I3房：2套2房：7080顯然，從上表拆分后的戶型和面積來看，面積已經控制在70—100㎡以內，戶型在2房、3房中間，已經屬于市場上投資出租暢銷的戶型。因為現(xiàn)行拆分并不涉及臥房的拆分，僅在整個單位及客廳作拆分，所以房間的方正可以、也必須得到保全；同時在進行裝修時，也可以沿用原有裝飾風格，將成本控制在400元/㎡價位以內，以便更好地核算成本，指導售價。（二）價格調低通過上面大量對比分析南海中心周邊及東門螺嶺區(qū)域在售物業(yè)的情況，可以看出，南海中心的較高售價（參見上述價格資料）比在售樓盤環(huán)島麗園28樓以上10，000元/㎡的最高價還高出將近120—170%，這種價格明顯不太符合現(xiàn)行市場的“基本市價”。再者，港人置業(yè)存在明顯的“價位關口”，購置深圳物業(yè)，對小戶型、中大戶型的心理價位關口基本控制在3050萬元和80100萬元兩種價位。 調價方法l 理論方法理論方法即是指，根據(jù)上述調價“理由”中的“折舊”、“折價”幅度，暫不考慮其他影響因素，純理論推算。l 售價比較方法周邊在售物業(yè)中環(huán)島麗園等樓盤的銷售均價為：（10，000+7，400+7，500+6，200）247。 l 投資回報分析方法 眾所周知，住宅出租的回報率一般在812%，來自偉業(yè)地產東門租賃分行的信息資料顯示，東門片區(qū)住宅租賃的價位一般在6070元/㎡；假設南海中心的出租回報率約為10%，租金價位約為65元/㎡，那么通過下述公式可以推算出南海中心的銷售均價。[單位面積售（均）價]100%所以，南海中心銷售均價約為：南海中心單位面積均價=年租金收入247。10%100%=7，800元/㎡ 調價結果參照上述三種比較或分析方法，可以推算出南海中心最為合理的銷售均價應該為：7，500元/㎡（已作四舍五入取整）。3=7，466元/㎡】回過頭來再看南海中心總價位情況，經過面積拆分和價格調整后的南海中心，面積最大是B15E單位，㎡，調整后的總價805050元，非常符合港人置業(yè)80100萬元的“關口價位”。 往返深港兩地商務人士216。216。216。216。該類家庭出于家人團聚的方便，一般在臨近口岸、交通便捷的區(qū)域為內地親人購置房屋。 贈予親朋港人在深購房贈予親朋好友多為小戶型。 中產階級：私營企業(yè)主、個體戶及金融、證券成功人士，年收入足以負擔該類住宅；216。強化投資特征租賃投資是羅湖最為突出的特點，也是目前較之于其他幾個行政區(qū)域更為有利的優(yōu)勢，強化投資特征當是南海中心，中心走向市場的重要營銷手段，更何況港人看重羅湖東門的投資升值空間；近日，羅湖區(qū)政府已經著手構思、促成口岸經濟為羅湖的特色經濟，構建東門人民南路大商業(yè)圈，引進世界范圍內的服務業(yè)、咨詢業(yè)、金融業(yè)等進入，加之東門地鐵及東門—蓮塘空中連廊的構建，東門的經濟前景必將更為廣闊，強化投資特征，也使南海中心“春光明媚”。所以，建立“業(yè)主購房協(xié)會”，給予適當?shù)某山华剟睿M一步刺激“羊群效應”。其中大部分報刊都可安排記者到項目現(xiàn)場拍照及采訪，然后以全版或半版軟性文章形式免費報導，但在某種程度上，報館會視乎項目有否在該報刊投放廣告。n 折頁廣告針對香港市場，印制繁體字小折頁廣告，按以下5種方式派發(fā)，以達到促銷目的：① 置備于香港長期展銷廳內，供客戶取閱；② 逢周六、日于香港長期展銷廳外附近繁華地段派發(fā)小折頁廣告；③ 直接郵遞小折頁廣告至香港某些大工會，比如“工聯(lián)會”，這類工會將會把資料置放于會員欄內以供瀏覽；④ 在各口岸派發(fā)，主要針對進出深港人士；⑤ 在我公司羅湖區(qū)、福田區(qū)三級市場之分行（桂園、都市、羅湖小學、東門、華強、白沙嶺等）派發(fā)。我公司將登載該項目資料于《偉業(yè)地產》中，并將其郵遞至我公司掌握的數(shù)量寵大的客戶及大型機構?？蛻羧缧枳鬟M一步了解，可直接聯(lián)絡偉業(yè)公司之專業(yè)銷售人員。所以，香港特首董建華曾經專門向中央政府提出建立深港自由貿易區(qū)的設想，直接或間接地引發(fā)了“百萬港人北上置業(yè)”的消費熱潮。23 / 23
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