中心尾盤營銷建議書doc-閱讀頁
2025-08-01 15:21本頁面
【正文】 戶型拆分表可拆分大單位原有戶型及面積（㎡）拆分后戶型及面積（㎡）A25k4房：3套2房：7080A22J4房：3套2房：7080B24K4房：3套2房：7080B28L4房：3套2房：7080B22I3房：2套2房：7080顯然，從上表拆分后的戶型和面積來看，面積已經(jīng)控制在70—100㎡以內(nèi)，戶型在2房、3房中間，已經(jīng)屬于市場(chǎng)上投資出租暢銷的戶型。因?yàn)楝F(xiàn)行拆分并不涉及臥房的拆分，僅在整個(gè)單位及客廳作拆分，所以房間的方正可以、也必須得到保全；同時(shí)在進(jìn)行裝修時(shí)，也可以沿用原有裝飾風(fēng)格，將成本控制在400元/㎡價(jià)位以內(nèi)，以便更好地核算成本，指導(dǎo)售價(jià)。（二）價(jià)格調(diào)低通過上面大量對(duì)比分析南海中心周邊及東門螺嶺區(qū)域在售物業(yè)的情況，可以看出，南海中心的較高售價(jià)（參見上述價(jià)格資料）比在售樓盤環(huán)島麗園28樓以上10，000元/㎡的最高價(jià)還高出將近120—170%，這種價(jià)格明顯不太符合現(xiàn)行市場(chǎng)的“基本市價(jià)”。再者，港人置業(yè)存在明顯的“價(jià)位關(guān)口”，購置深圳物業(yè)，對(duì)小戶型、中大戶型的心理價(jià)位關(guān)口基本控制在3050萬元和80100萬元兩種價(jià)位。 調(diào)價(jià)方法l 理論方法理論方法即是指，根據(jù)上述調(diào)價(jià)“理由”中的“折舊”、“折價(jià)”幅度，暫不考慮其他影響因素，純理論推算。l 售價(jià)比較方法周邊在售物業(yè)中環(huán)島麗園等樓盤的銷售均價(jià)為：（10，000+7，400+7，500+6，200）247。 l 投資回報(bào)分析方法 眾所周知，住宅出租的回報(bào)率一般在812%，來自偉業(yè)地產(chǎn)東門租賃分行的信息資料顯示，東門片區(qū)住宅租賃的價(jià)位一般在6070元/㎡；假設(shè)南海中心的出租回報(bào)率約為10%，租金價(jià)位約為65元/㎡，那么通過下述公式可以推算出南海中心的銷售均價(jià)。[單位面積售（均）價(jià)]100%所以，南海中心銷售均價(jià)約為：南海中心單位面積均價(jià)=年租金收入247。10%100%=7，800元/㎡ 調(diào)價(jià)結(jié)果參照上述三種比較或分析方法，可以推算出南海中心最為合理的銷售均價(jià)應(yīng)該為：7，500元/㎡（已作四舍五入取整）。3=7，466元/㎡】回過頭來再看南海中心總價(jià)位情況，經(jīng)過面積拆分和價(jià)格調(diào)整后的南海中心，面積最大是B15E單位，㎡，調(diào)整后的總價(jià)805050元，非常符合港人置業(yè)80100萬元的“關(guān)口價(jià)位”。 往返深港兩地商務(wù)人士216。216。216。216。該類家庭出于家人團(tuán)聚的方便，一般在臨近口岸、交通便捷的區(qū)域?yàn)閮?nèi)地親人購置房屋。 贈(zèng)予親朋港人在深購房贈(zèng)予親朋好友多為小戶型。 中產(chǎn)階級(jí)：私營企業(yè)主、個(gè)體戶及金融、證券成功人士，年收入足以負(fù)擔(dān)該類住宅；216。強(qiáng)化投資特征租賃投資是羅湖最為突出的特點(diǎn)，也是目前較之于其他幾個(gè)行政區(qū)域更為有利的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化投資特征當(dāng)是南海中心，中心走向市場(chǎng)的重要營銷手段，更何況港人看重羅湖東門的投資升值空間；近日，羅湖區(qū)政府已經(jīng)著手構(gòu)思、促成口岸經(jīng)濟(jì)為羅湖的特色經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建東門人民南路大商業(yè)圈，引進(jìn)世界范圍內(nèi)的服務(wù)業(yè)、咨詢業(yè)、金融業(yè)等進(jìn)入，加之東門地鐵及東門—蓮塘空中連廊的構(gòu)建，東門的經(jīng)濟(jì)前景必將更為廣闊，強(qiáng)化投資特征，也使南海中心“春光明媚”。所以，建立“業(yè)主購房協(xié)會(huì)”，給予適當(dāng)?shù)某山华?jiǎng)勵(lì)，進(jìn)一步刺激“羊群效應(yīng)”。其中大部分報(bào)刊都可安排記者到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)拍照及采訪，然后以全版或半版軟性文章形式免費(fèi)報(bào)導(dǎo)，但在某種程度上，報(bào)館會(huì)視乎項(xiàng)目有否在該報(bào)刊投放廣告。n 折頁廣告針對(duì)香港市場(chǎng)，印制繁體字小折頁廣告，按以下5種方式派發(fā)，以達(dá)到促銷目的：① 置備于香港長(zhǎng)期展銷廳內(nèi)，供客戶取閱；② 逢周六、日于香港長(zhǎng)期展銷廳外附近繁華地段派發(fā)小折頁廣告；③ 直接郵遞小折頁廣告至香港某些大工會(huì)，比如“工聯(lián)會(huì)”，這類工會(huì)將會(huì)把資料置放于會(huì)員欄內(nèi)以供瀏覽；④ 在各口岸派發(fā)，主要針對(duì)進(jìn)出深港人士；⑤ 在我公司羅湖區(qū)、福田區(qū)三級(jí)市場(chǎng)之分行（桂園、都市、羅湖小學(xué)、東門、華強(qiáng)、白沙嶺等）派發(fā)。我公司將登載該項(xiàng)目資料于《偉業(yè)地產(chǎn)》中，并將其郵遞至我公司掌握的數(shù)量寵大的客戶及大型機(jī)構(gòu)?？蛻羧缧枳鬟M(jìn)一步了解，可直接聯(lián)絡(luò)偉業(yè)公司之專業(yè)銷售人員。所以，香港特首董建華曾經(jīng)專門向中央政府提出建立深港自由貿(mào)易區(qū)的設(shè)想，直接或間接地引發(fā)了“百萬港人北上置業(yè)”的消費(fèi)熱潮。23 / 23
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