【正文】 開發(fā)成本 如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)摹伴_發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。 房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。 如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為： 102　　商品房　　504 000元 1134 000元 某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)247。 設(shè)例中： 商品房1134000元＝600000元 商品房1134000元＝480000元 如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。 施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。 一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 這類配套設(shè)施，如果沒有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。 按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來(lái)，有些能拿的也只是其中很少的一部分。 對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。 由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。 對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。 因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)100% 由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。 101　　商品房　　1000 000元 151　　出租房　　800 000元 201　　大配套設(shè)施——商店　　500 000元 幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝320000247。4000000100%＝8% 101商品房：1000 000元8％＝80 000元 152出租房：800 000元8％＝64000元 201大配套設(shè)施——商店：500 000元8％＝40 000元 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 商店　　 水塔　　 幼托 50 000 　　5 000 　　50 000 30 000 　　20 000 　　30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款　　200 000 　245 000 　190 000 分配開發(fā)間接費(fèi)　　55 000 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 105 000 105 000 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 貸：銀行存款 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 765 000 765 000 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 55 000 55 000 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬。 四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼： 460000 460000 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 320 000 320 000 如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。 一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 工資 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。 折舊費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 辦公費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 利息支出 開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。 其他費(fèi)用 但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。 企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 貸：應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費(fèi) 累計(jì)折舊　　 銀行存款　　 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。 二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配 開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。也就是說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用247。 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 101　　　　 102　　　　 151　　　　 181　　　　 201　　　　 301　　　　 合計(jì)　　　　　　　　　　520 000 101商品房：50000元41600元247。 102商品房：120 000元8%＝9 600元 181周轉(zhuǎn)房：70 000元8％＝5 600元 301商品性土地；125 000元8％＝10 000元 開發(fā)間接費(fèi)用分配表 開發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱　　　直接成本　　　　分配開發(fā)間接費(fèi) 102商品房 151出租房 181周轉(zhuǎn)房 70 000　　5 600 6 400 合　　計(jì)　　　　　 41 600 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 貸：開發(fā)間接費(fèi)