【正文】 同管理小組，主要負(fù)責(zé)此項目發(fā)生的主要合同關(guān)系，并對合同進(jìn)行研究和管理。對合同履行過程進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對發(fā)生的合同變更，嚴(yán)格其審查和批準(zhǔn)程序，有效地控制工程造價。正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。工程擔(dān)保和工程保險，是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升趨勢，一般費(fèi)用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響[11]。所采取的廣告以及活動推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對性的，這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費(fèi)用的作用，避免事倍功半，從根本上達(dá)到銷售費(fèi)用成本控制的目的。優(yōu)秀的營銷代理機(jī)構(gòu)熟悉市場環(huán)境、具備豐富的租售知識和經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，他們對所擅長的市場領(lǐng)域有充分的認(rèn)識，能夠使項目很快融入市場并取得領(lǐng)先的地位。第五章 案例分析工程名稱：營口市保利香賓花園住宅小區(qū)項目工程地點：營口市區(qū)，東至盼盼路，西臨學(xué)府路，北臨市府路工程范圍：住宅高層12棟，其中：地下1層，地上18層和33層，地下包括停車場、換熱站、變電站、消防水箱工程概算：17000萬元工程計劃工期：605天建筑面積：14萬平方米建設(shè)單位：保利地產(chǎn)遼寧（營口）公司承建單位：廣州富麗承包公司項目周邊環(huán)境：本項目所在地交通發(fā)達(dá)，項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施完好，如有市中心醫(yī)院、萬都大酒店、營口市體育館、大商新瑪特購物廣場、青年小學(xué)、育才中學(xué)、南湖公園等，總體來看項目周邊人氣旺，交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備，周邊環(huán)境綠化良好。投資決策階段是選擇和確定投資方案的過程，通過對不同的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，選出最佳的投資方案，達(dá)到資源的合理配置[12]。投資決策階段的成本控制目標(biāo)是投資估算，投資估算是否準(zhǔn)確，是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。⑵設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段的成本控制，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。因而要保證設(shè)計的質(zhì)量，就必須采取有效的措施，切實加強(qiáng)設(shè)計階段的成本管理水平。設(shè)計方案的好壞，直接影響到工程的成本，影響建設(shè)項目的整體效益。②實行限額設(shè)計 按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算，控制施工圖設(shè)計。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。③要加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作 加強(qiáng)出圖前的審核工作，從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的缺陷或不足加以控制時，所花費(fèi)的費(fèi)用最小，可取得的效果最好。⑶招投標(biāo)階段成本控制保利地產(chǎn)遼寧(營口)公司選用公開招標(biāo)方式進(jìn)行該項目的招投標(biāo)工作，通過報刊、電視等手段，在營口市發(fā)布招標(biāo)公告，吸引了具備相應(yīng)條件的施工單位前來投標(biāo)。在相對平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)，從中選擇并確定最好的工程承包公司、設(shè)計單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。通過公平競爭，提高了工程質(zhì)量，縮短了工期，促進(jìn)了銷售，加了建設(shè)資金的回籠，從而達(dá)到降低工程成本的目的。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面：①嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時應(yīng)進(jìn)行實地考察。②合理低價中標(biāo)。⑷加強(qiáng)合同管理 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資存在于開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)，大部分是通過各種合同、協(xié)議為依據(jù)支出的[13]。②實施合同跟蹤管理 在建設(shè)項目的實施過程中，會出現(xiàn)各種實際情況。合同跟蹤的作用有:第一，通過合同實施找出偏差，并及時采取措施調(diào)整合同實施過程，盡可能達(dá)到合同原定目標(biāo)，所以合同跟蹤是決策的前導(dǎo)工作。⑸項目實施階段成本控制在項目實施階段中，主要采用了以下措施進(jìn)行成本控制：①強(qiáng)化成本意識，加強(qiáng)全面管理。在現(xiàn)場管理人員指導(dǎo)和建議的基礎(chǔ)上，制定出行之有效的成本計劃，并在實施的過程中，密切關(guān)注現(xiàn)場施工管理人員的反饋，及時對反饋的有用的結(jié)果做出修改和調(diào)整[14]。在項目實施之前，項目組對項目所要發(fā)生的費(fèi)用首先進(jìn)行大致分類，并在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行詳細(xì)分類，形成圖表的形式，由現(xiàn)場成本管理人員進(jìn)行及時記錄，以便在項目的建設(shè)實施過程中，方便了解項目建設(shè)過程發(fā)生的各項費(fèi)用的具體情況，并對其進(jìn)行有效的控制。項目工程部應(yīng)成立一個合同管理小組,主要負(fù)責(zé)此項目發(fā)生的主要合同關(guān)系，并對合同進(jìn)行有效管理。對合同履行過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督和檢查，提高合同執(zhí)行的效率，對發(fā)生的合同變更，嚴(yán)格審查其批準(zhǔn)程序，有效地進(jìn)行成本控制。由于此項目是房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)材料的采購和供應(yīng)，所以材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格是成本控制的重點內(nèi)容。通過對“保利香檳花園”項目開發(fā)成本控制的分析，發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，必須按照房地產(chǎn)開發(fā)的流程，從項目的決策階段到項目的租售階段等各個環(huán)節(jié)，都要進(jìn)行嚴(yán)格有效的控制，充分調(diào)動各個部門的積極性，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，進(jìn)行有效的資源整合，來控制項目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)項目的盈利水平。只有控制了開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益才會更有保障。房地產(chǎn)項目的成本控制是貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用在成本控制中，要對具體的房地產(chǎn)項目費(fèi)用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備及器具費(fèi)用的控制。成本控制是一個系統(tǒng)的工程，它需要企業(yè)的全體員工在項目實施的全過程作好成本控制工作，只有這樣，成本控制的工作才有可能取得成功，項目投資才能產(chǎn)生預(yù)期的效益。根據(jù)房地產(chǎn)市場客戶對項目的需求，有效的提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能和價值，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。另外，在本文的研究過程中，受到主觀條件和客觀條件限制，有一些相關(guān)問題沒有涉及，例如房地產(chǎn)企業(yè)長期成本控制和作業(yè)成本法的應(yīng)用。只有這樣，項目成本控制才有可能取得成功，項目投資才能取得預(yù)期效益。參考文獻(xiàn)[1]，2008：123～126[2]李峰，2006：31～35[3]，2004：41～45[4]，2007：22～26[5]，2008：23～27[6]，2008：19～24[7]，2008：48～51[8]胡信彪，2005：40～47[9]朱亞兵，:立信會計出版社，2007：140～145[10]薛自力，夏遠(yuǎn)玲，2005：73～76[11]James 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房地產(chǎn)建設(shè)的成本由四部分組成：第一部分是土地價款，占總成本的30%。第二部分是施工安裝成本，為房地產(chǎn)建設(shè)成本主體的20%50%，在施工安裝成本中材料成本最多，占60%施工安裝成本。這部分的操作、管理、維護(hù)主要是滿足現(xiàn)代人的需求。它主要包括成本進(jìn)行調(diào)查與設(shè)計、工程監(jiān)理、基礎(chǔ)設(shè)施的成本和費(fèi)用。管理成本只占總成本的1%，但是絕對量大，這是便于施工單位的成本管理。例如，一些房地產(chǎn)建筑設(shè)計早于可行性研究，使后來變成無用的。指定的分包和推廣各種分包對工程質(zhì)量存在潛在的威脅。一些項目不能變化管理的模式，建設(shè)公司完全按照設(shè)計施工，這可能導(dǎo)致更大的成本浪費(fèi)。所有這些活動使房地產(chǎn)建筑成本失控，對房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展是有害的?，F(xiàn)在編寫的可行性研究缺乏細(xì)節(jié)，較低的和更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓浪?，沒有有效的對項目進(jìn)行控制。為了加快項目的建設(shè)，一些公司可能會降低項目的數(shù)量和降低成本。設(shè)計的一些基本材料不精確，作為一個結(jié)果，設(shè)計不合理，在施工中則有明顯變化，導(dǎo)致實際情況與預(yù)算相差很多。施工圖預(yù)算是計算成本的基礎(chǔ)，施工圖預(yù)算的合理性是關(guān)于如何組織建設(shè)通過什么樣的方法來達(dá)到設(shè)計要求，以及如何合理安排施工周期，和如何根據(jù)科學(xué)的設(shè)計在不同季節(jié)管理人員和機(jī)器。對于某些項目中，時間很緊。作為結(jié)果，估計和預(yù)算不能更有效的控制工程造價。此外，一些開發(fā)商無法確定計算的工程造價是否正確，因為他們無法更有效的管理外部人員?；蛘?，執(zhí)行起來沒有力度，他們可以變更設(shè)計。目前，房地產(chǎn)建設(shè)資金主要來自國內(nèi)貸款、國外資金、建筑公司、其他來源。有時，資金不能按時到達(dá)，為了確保項目建設(shè)過程的順利進(jìn)行，公司必須申請銀行貸款。信用周期長，可以不符合投資回報。審計很多項目，我們發(fā)現(xiàn)管理是一個原因的重點，除去補(bǔ)償費(fèi)用和監(jiān)督，主要項目包括管理費(fèi)用超支。3 在房地產(chǎn)建設(shè)中成本控制和管理辦法⑴成本控制的關(guān)鍵是要建立一個科學(xué)的管理制度，完善的成本控制相關(guān)措施，實施分離的“投資、建設(shè)、管理、使用”。⑶建立和完善政府監(jiān)督。⑷調(diào)節(jié)施工項目調(diào)查、設(shè)計、招標(biāo)，避免假招標(biāo)和減少潛在風(fēng)險。，實行全過程的控制成本建立和完善成本控制系統(tǒng)，形成一個組織過程中的成本控制設(shè)計、招標(biāo)、建設(shè)、管理和建設(shè)。信息系統(tǒng)可以在出現(xiàn)錯誤時幫助提供預(yù)警，分析原因、提出建議，實現(xiàn)成本控制的動態(tài)管理。在房地產(chǎn)建設(shè)成本控制中, 設(shè)計是最重要的環(huán)節(jié)，可直接影響施工時間和投資規(guī)模。遵循一定的原則，選擇合理的設(shè)計指標(biāo)方便控制工程造價，選擇適當(dāng)?shù)姆桨高M(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，降低投資成本，加強(qiáng)合同管理和監(jiān)督分包和外部的工人，嚴(yán)格控制設(shè)計的變化。，減少風(fēng)險，減少資本融資成本進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，吸收更多的資金來參與房地產(chǎn)建設(shè)。降低資金成本，建筑公司應(yīng)該努力獲得收益和財政低官方津貼，探索新的融資渠道,如資產(chǎn)重組、股票發(fā)行公司的債務(wù)融資、短期融資、BOT、拍賣、上市的市場,并吸收外國資金。政府可以幫助解決這個最棘手的問題。⑵構(gòu)成系統(tǒng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。然后，將公平補(bǔ)償，有助于社會穩(wěn)定。在一開始的時候，有必要進(jìn)行補(bǔ)償方面考慮，避免無用的補(bǔ)償。⑷使設(shè)計盡可能的嚴(yán)謹(jǐn)，確保土地征收的可預(yù)測性。此外，協(xié)調(diào)建筑公司和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系?；蛘?，建筑公司負(fù)責(zé)的土地費(fèi)用被用于某些時期，所有者可以運(yùn)用相關(guān)證件。⑴建立系統(tǒng)。⑵應(yīng)用預(yù)算控制和執(zhí)行系統(tǒng)。以后可以提出建議的使用管理費(fèi)用，金融部門應(yīng)編制計劃的行政管理開支費(fèi)用之間的平衡。⑶簽署合同目標(biāo)和責(zé)任成本控制。應(yīng)遵循行政管理開支，當(dāng)局批準(zhǔn)程序，通過計劃控制成本和適用的目標(biāo)檢測系統(tǒng)，有關(guān)行政管理開支應(yīng)該符合建設(shè)的進(jìn)程，保障正常、法律和合理的費(fèi)用。成本控制的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)資源節(jié)約型社會與全民的想法對房地產(chǎn)管理和建設(shè)。文章來源：附錄二