【正文】 而沒(méi)有致力于中國(guó)本土化經(jīng)營(yíng)模式設(shè)計(jì)；企業(yè)間缺乏的真誠(chéng)合作精神，各自為戰(zhàn)；缺乏分時(shí)度假的專(zhuān)業(yè)人才等等。在今后的幾年中，國(guó)內(nèi)分時(shí)度假企業(yè)將會(huì)不斷分化，相信經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的大浪淘沙，會(huì)在幾年中形成有一定影響力的分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)者，最終在市場(chǎng)上生存的分時(shí)度假企業(yè)或者是有旅游業(yè)背景、實(shí)力雄厚的能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的分時(shí)度假企業(yè)，或者是有獨(dú)特概念，為市場(chǎng)所接受的、專(zhuān)業(yè)化分工的分時(shí)度假企業(yè)。五、 分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買(mǎi)斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng)、自己獲取紅利的經(jīng)營(yíng)模式。私人投資者繳納首付款購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定時(shí)間自己使用的天數(shù)，其他時(shí)間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，購(gòu)買(mǎi)者一般10－15年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權(quán)。 （一）共同點(diǎn) 共同起源產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級(jí)興起的產(chǎn)物。瑞士企業(yè)家亞力山大1976年，第一批真正意義上的分時(shí)度假酒店興起在法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開(kāi)來(lái)，之后的20年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時(shí)度假發(fā)展過(guò)程中衍生的一種特殊經(jīng)營(yíng)模式。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗鄰風(fēng)景名勝或者鄰近海濱、高爾夫球場(chǎng)等娛樂(lè)設(shè)施的地區(qū)，居室裝修與普通住宅樓有很大差異。（二）產(chǎn)權(quán)酒店與標(biāo)準(zhǔn)分時(shí)度假產(chǎn)品的區(qū)別除了以上的共同點(diǎn)之外，標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)酒店有著明顯的差異。相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念。 共享方式標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品中，購(gòu)買(mǎi)了周單位時(shí)段的消費(fèi)者在共享房產(chǎn)當(dāng)中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間享有房產(chǎn)的使用權(quán)。但產(chǎn)權(quán)酒店的安排當(dāng)中，某個(gè)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了房間的使用權(quán)、并按照購(gòu)買(mǎi)時(shí)的安排自主選擇使用時(shí)間。 其它差異由于以上差異，給分時(shí)度假產(chǎn)品和產(chǎn)權(quán)酒店帶來(lái)了一系列的不同點(diǎn)，比如銷(xiāo)售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品由于顧客只擁有每年使用1周的權(quán)利，所以?xún)r(jià)格相對(duì)較低，國(guó)內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格在2萬(wàn)元起，國(guó)際平均水平也不過(guò)8000美元。付款方式上，分時(shí)度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門(mén)提供購(gòu)房貸款，首付一筆費(fèi)用后，按年或按月分別付清余款。投資者在退休之前購(gòu)樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)。這種類(lèi)型的酒店在美國(guó)比較多見(jiàn)。 這種酒店一般位于著名旅游地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤(rùn)分紅通常足以抵銷(xiāo)分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。 公司自用型集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會(huì)使用。開(kāi)發(fā)商之所以敢引入新型的經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店，有的甚至異地促銷(xiāo)，抓住的就是購(gòu)房人對(duì)未來(lái)旅游度假業(yè)蓬勃發(fā)展的心理判斷，以旅游消費(fèi)的日?；鳛殚_(kāi)發(fā)的出發(fā)點(diǎn)。私人投資者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店客房后，通常每年在度假期間使用，其他時(shí)間則將房間交與管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)。此外，企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店，一方面可作為投資，另一方面可用于員工休假、公司年會(huì)和接待賓客。早在 90年代初期，飽受高房?jī)r(jià)之苦的香港人，紛紛到地價(jià)只有香港1／4的深圳投資置業(yè)，從而開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)異地置業(yè)的先河。近兩年來(lái)，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民的腳步在假日里越走越遠(yuǎn)，于是，異地置業(yè)的概念又逐步趨熱。2000年，一個(gè)來(lái)自秦皇島的項(xiàng)目維多利亞海灣，在北京市場(chǎng)上熱銷(xiāo)，使異地置業(yè)成為新熱點(diǎn)。以北京的產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)為例，銷(xiāo)售者多以海濱作為賣(mài)點(diǎn)：如秦皇島維多利亞海灣、大連海昌新城、威海啟明海景家園等來(lái)自沿海城市的一批項(xiàng)目。此外，北海、武夷山、浙江臨安、廈門(mén)、福州等地，也紛紛出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。大批有閑錢(qián)的高收入階層，是產(chǎn)權(quán)酒店瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶。其二，相當(dāng)一部分年輕客戶是為父母買(mǎi)房。正基于這點(diǎn)，一些假日俱樂(lè)部還在原有的酒店式住宅構(gòu)架當(dāng)中，專(zhuān)門(mén)辟出地方來(lái)興建老年住宅。產(chǎn)權(quán)酒店有時(shí)出現(xiàn)整層被一家公司買(mǎi)斷的情況。 此外，有相當(dāng)部分的沖動(dòng)型買(mǎi)家。一些在城市中工作的人員，有余錢(qián)但不足以在城內(nèi)買(mǎi)房，因此，城內(nèi)租房、郊區(qū)買(mǎi)房的客戶也有人看中了產(chǎn)權(quán)酒店。購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)者家有閑錢(qián)，但并不代表他們不關(guān)心資金的使用效率。由于海南島的房子便宜，島內(nèi)的房子有近半數(shù)被島外的人買(mǎi)走，買(mǎi)主當(dāng)中甚至有許多來(lái)自哈爾濱、沈陽(yáng)、大連的人。武夷桃源度假屋設(shè)計(jì)為小面積酒店式私密風(fēng)情套房，星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修配套。二是假日經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)高品質(zhì)生活需求。假日旅游的啟動(dòng)，帶動(dòng)了社會(huì)高收入層對(duì)高品質(zhì)居住的需求，引導(dǎo)了海景產(chǎn)權(quán)酒店這一消費(fèi)的時(shí)尚潮流。遍植于買(mǎi)房人頭腦中的投資意識(shí)，為產(chǎn)權(quán)酒店提供了土壤。土地資源的不可再生性，是決定房屋升值的決定因素，而海景資源的有限性，為海景產(chǎn)權(quán)酒店描上雙重投資色彩。 異地代理銷(xiāo)售近期登陸北京的不少產(chǎn)權(quán)酒店，多是由北京代理公司銷(xiāo)售的。選擇不當(dāng)不僅會(huì)影響銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，對(duì)今后公司的品牌信譽(yù)也有影響。這些措施也便于保護(hù)消費(fèi)者的利益。人們?cè)诮ㄔ斐鞘械耐瑫r(shí)，自己卻一步步向遠(yuǎn)離城市的方向遷移，都市一次安家，郊區(qū)二次購(gòu)房、異地三次置業(yè)正在成為高收入者的居住潮流。上文提及的幾處房產(chǎn)都位于秀麗的海濱，武夷桃源則位于風(fēng)光秀甲東南、山水名揚(yáng)天下的武夷山風(fēng)景區(qū)內(nèi)。為充分發(fā)揮武夷山雙世遺的旅游經(jīng)濟(jì)潛力，武夷山市政府加大了市政配套設(shè)施建設(shè)的力度，武夷桃源即是該市今年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。 投資環(huán)境異地購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店居住的階段性決定了它必須要有一定的投資價(jià)值。而異地投資則是受假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)而興起的，屬于休閑類(lèi)投資地產(chǎn)。 交通環(huán)境隨著交通方式的多樣化和交通的便捷化，距離已不再是異地置業(yè)的最大障礙。若是投資，則要按目標(biāo)租戶的要求，考慮有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，如直達(dá)的火車(chē)站、有足夠航班的機(jī)場(chǎng)等。若異地購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店，有些類(lèi)似11＋1的生活方式，即在每年有1個(gè)月左右的假期生活在自己購(gòu)置的異地房產(chǎn)中。 　　 價(jià)格因素如作為北京首家產(chǎn)權(quán)酒店式郊區(qū)假日住宅的龍慶峽鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，其主要賣(mài)點(diǎn)就是付款非常輕松。而最大房型也不過(guò)80多平方米，首付5萬(wàn)元，月供1300多元。如此一來(lái)，不少購(gòu)房人尤其是二次置業(yè)者，只需付2萬(wàn)元首付，月供不用負(fù)擔(dān)便可在1020年之內(nèi)獲得房產(chǎn)。這樣做的主要原因是強(qiáng)調(diào)其低廉的價(jià)格，而且不容易出現(xiàn)使用率降低、使用面積縮水、公攤面積人為加大等期房銷(xiāo)售中的暗箱操作行為，保證客戶利益。根據(jù)來(lái)自網(wǎng)上的消息，福州阿波羅大酒店以其優(yōu)良的性能價(jià)格比和投資魅力，開(kāi)盤(pán)三天即火爆預(yù)訂超百套，成為年來(lái)福州房產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。北京房產(chǎn)交易會(huì)上推出產(chǎn)權(quán)酒店的三亞溫泉花園酒店，吸引了數(shù)百人洽談，并有40多人達(dá)成了購(gòu)買(mǎi)意向。龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部在北京國(guó)貿(mào)房展上，短短四天展會(huì)，已有100多套房被訂購(gòu)。單體的企業(yè)在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中的生存壓力會(huì)逐漸增大。 物業(yè)管理和服務(wù)成為競(jìng)爭(zhēng)利器和傳統(tǒng)的分時(shí)度假產(chǎn)品一樣，產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)從房地產(chǎn)向旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移過(guò)程。尤其是在早期的地理位置優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新概念優(yōu)勢(shì)等在競(jìng)爭(zhēng)中逐步減弱的條件下，管理服務(wù)的重要性將更加突出。這些地區(qū)由于優(yōu)良的氣候條件和自然環(huán)境，往往又具備發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店的天然便利。海南省專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假研討會(huì)。究其原因，策劃者主要是想把樓房盡早售出，其目的不是為了發(fā)展旅游業(yè)；另外，當(dāng)時(shí)海南作為旅游度假地的條件還沒(méi)有成熟，國(guó)內(nèi)的旅游度假氣候沒(méi)有形成。 現(xiàn)在海南確立了建設(shè)國(guó)際度假休閑目的地和國(guó)際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已經(jīng)到了啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。再就是產(chǎn)權(quán)度假酒店內(nèi)部生存能力業(yè)已形成，像海航這樣擁有航空網(wǎng)絡(luò)和自己的酒店網(wǎng)絡(luò)群的集團(tuán)介入產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假，必將使產(chǎn)權(quán)酒店的操作擁有規(guī)范性和高信譽(yù)度。三亞市在北京銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)酒店時(shí)，還特邀政府官員前來(lái)助陣。七、 產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)（一）法律問(wèn)題 產(chǎn)權(quán)多頭銷(xiāo)售規(guī)范的產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)到固定某間客房的所有權(quán)，每間客房只能對(duì)應(yīng)同一名客戶，客戶將自己不使用的空余時(shí)間委托酒店經(jīng)營(yíng)。 能否公正經(jīng)營(yíng)酒店管理方在受委托對(duì)業(yè)主所擁有的閑置客房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，是否能保持足夠的公正性，也是一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題。也就是說(shuō)，所有業(yè)主委托酒店經(jīng)營(yíng)房間后，經(jīng)營(yíng)方如果優(yōu)先出租一批客人的房間，將會(huì)使另外一批客人的利益受損，這個(gè)問(wèn)題有些產(chǎn)權(quán)酒店已通過(guò)平均分配經(jīng)營(yíng)收入得到解決。經(jīng)營(yíng)管理人員可采用各種方法調(diào)整客房經(jīng)營(yíng)收入與其它服務(wù)項(xiàng)目收入。三是惡意減少總的經(jīng)營(yíng)收入，增加運(yùn)營(yíng)成本。 合同強(qiáng)迫性消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)單間酒店的產(chǎn)權(quán)后，通過(guò)委托的方式將閑置時(shí)間交付酒店管理者經(jīng)營(yíng)，這應(yīng)是一種自愿、自主的行為。因而，在嚴(yán)格意義上講，許多產(chǎn)權(quán)酒店只是打著產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)之名，而經(jīng)營(yíng)的是標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主的產(chǎn)權(quán)在具體運(yùn)作中得不到具體體現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商利用住房融資的手段，邊開(kāi)發(fā)房產(chǎn)邊銷(xiāo)售產(chǎn)品，如果開(kāi)發(fā)失敗，消費(fèi)者不但不能獲得相應(yīng)的收益，甚至連自己的度假住宿也難以保全。 （二）消費(fèi)者應(yīng)注意的問(wèn)題 考慮自己需要如果在海濱購(gòu)買(mǎi)度假別墅，長(zhǎng)期的閑置使得業(yè)主一方面要在維護(hù)方面花費(fèi)大量的精力，閑置以后再使用還得重新布置和收拾。不同的需要有不同的決定，花費(fèi)不菲的資金異地買(mǎi)房時(shí)，冷靜考慮一下決非壞事。買(mǎi)房驗(yàn)五證，將保證自己的合法權(quán)益不受侵害。 l 看房屋狀況。期房本來(lái)就有風(fēng)險(xiǎn)，放到外地，自己就有了更多的不可控因素?，F(xiàn)房投資方面即使出租不佳，還能擁有自己的房間，工程質(zhì)量、配套和戶型等也好考察。有的所謂海景產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目在人煙稀少的開(kāi)發(fā)區(qū)，有的則位于海濱城市的內(nèi)陸地帶，根本看不見(jiàn)海景。 了解市場(chǎng)行情l 看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。另外，也要注意房產(chǎn)所在城市的情況，城市發(fā)展是和投資前景直接聯(lián)系的。 l 考察可能出租率由于目前許多假日住宅還都是期房，對(duì)于它們前期承諾能否實(shí)現(xiàn)還是個(gè)未知數(shù)。作為沒(méi)有酒店經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，能否達(dá)到較高的服務(wù)水準(zhǔn)難以預(yù)測(cè)，一旦硬件設(shè)施比不過(guò)鄰近的酒店、賓館，出租率便會(huì)受到影響。平方米，這對(duì)于不經(jīng)常去住，但仍然需要付費(fèi)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，較難接受。可以問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)厝藢?duì)樓盤(pán)的看法，考察一下開(kāi)發(fā)商做過(guò)的項(xiàng)目，有必要時(shí)，在當(dāng)?shù)卣?qǐng)個(gè)律師調(diào)查一下也是個(gè)辦法。因此，投資者需心懷風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)真篩選其中的質(zhì)優(yōu)盤(pán)，切不可盲目跟風(fēng)。對(duì)于異地海景住宅來(lái)說(shuō)，如果是自住，好的物管可以保證安全，業(yè)主不在的大部分時(shí)間能很好的維護(hù)物業(yè)；如果是投資，好的物管可以保證穩(wěn)定租戶