【正文】 使物業(yè)管理部門僅充當(dāng)為基金培育成熟物業(yè)的職能，則該部門的資產(chǎn)占比會從當(dāng)前的 67%進(jìn)一步下降到23%上升至2030%平均份額不變的情況下資產(chǎn)占比為20%（表　　普洛斯若能一直保持這一比例，那么，金融危機(jī)中的資金缺口就不會很大。200730%，加上后續(xù)投入的近4050%。但年金融海嘯來襲，基金通道突然受阻，每年的可置入資產(chǎn)規(guī)模僅相當(dāng)于基金規(guī)模的　　由此可見，比例均衡對于核心型基金模式的構(gòu)建至關(guān)重要（圖1）。　　保持勻速增長、控制周轉(zhuǎn)率上限　　資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的比例均衡不僅是延續(xù)低谷中資金鏈的需要，也是日常經(jīng)營中提高資金周轉(zhuǎn)速度和資本使用效率的需要。12　　實(shí)際中，普洛斯物業(yè)管理部門的周轉(zhuǎn)率一直穩(wěn)定在 102）。倍，這已是物流地產(chǎn)企業(yè)所能達(dá)到的最快周轉(zhuǎn)速度了（表要保持這一高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的急功近利都會導(dǎo)致整體周轉(zhuǎn)速度的下降，甚至是現(xiàn)金流的危機(jī)?！　【唧w的資產(chǎn)配置比例取決于現(xiàn)實(shí)中地產(chǎn)企業(yè)各部門的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，并無一成不變的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在城市綜合體的開發(fā)中，物業(yè)的類型眾多，住宅開發(fā)與出租型物業(yè)之間的比例均衡，各類出租型物業(yè)之間的比例均衡，以及出租物業(yè)的開發(fā)管理部門與基金部門之間的比例均衡都很重要。　　背　景　　資金壓力推動普洛斯創(chuàng)新　　資金壓力推動普洛斯創(chuàng)新　　早期，普洛斯和一般商業(yè)地產(chǎn)公司一樣，以長期持有物流地產(chǎn)為主要盈利模式，但年開始全球化擴(kuò)張后，資產(chǎn)負(fù)擔(dān)日益增大，頻繁收購導(dǎo)致其現(xiàn)金流的壓力和股權(quán)的稀釋。1999為例，總收購價(jià)達(dá)億美元，在承債基礎(chǔ)上，每股Meridian11Meridian可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股兌換股普洛斯的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股，并獲得199875%的優(yōu)先股本，199930%的普通股本，并支付了萬美元現(xiàn)金，負(fù)債率也從年的48%，有息負(fù)債（銀行貸款+28%上升到　　規(guī)?；瘮U(kuò)張中的頻繁收購使普洛斯面臨前所未有的資金壓力，股東也對稀釋股權(quán)進(jìn)行融資感到不安，于是公司承諾將節(jié)制使用公開市場融資，轉(zhuǎn)向私募基金市場。AMB90880　　在歐美發(fā)達(dá)國家，物流地產(chǎn)基金已成為物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流模式，而它與一般私募地產(chǎn)基金的最大區(qū)別在于，持有的是穩(wěn)定運(yùn)營中的成熟物業(yè)而不是開發(fā)階段的物業(yè)，即，物流地產(chǎn)企業(yè)將高周轉(zhuǎn)的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)保留在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，而將低周轉(zhuǎn)但收益相對穩(wěn)定的物業(yè)持有部分分離出來，置入專門的物流地產(chǎn)基金。此外，地產(chǎn)企業(yè)還可以通過基金業(yè)績提成來分享自己開發(fā)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長期收益。　　物流地產(chǎn)基金模式不僅適用于物流地產(chǎn)企業(yè)，也適用于其他所有需要把輕重資產(chǎn)分離的行業(yè)企業(yè)。物流地產(chǎn)基金模式恰好解決了這一難題。HOPSCA，即酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping　　近年來，城市綜合體地產(chǎn)模式作為一個(gè)城市以最短時(shí)間完成現(xiàn)代化布局的捷徑，在國內(nèi)獲得快速推廣，相關(guān)規(guī)劃通常能夠得到地方政府的高額補(bǔ)貼，是地產(chǎn)企業(yè)降低土地成本的重要手段。但面對城市綜合體中出租物業(yè)投資回報(bào)率低、周轉(zhuǎn)速度慢、長期資金占用的問題，地產(chǎn)企業(yè)該如何解決？　　國際上，通常采用輕重資產(chǎn)分離的模式，即地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)持有分離。REITsREITs　　但在中國，REITs　　私募地產(chǎn)基金可以成為長期持有人　　2010從這個(gè)角度看，與住宅開發(fā)基金相比，商業(yè)地產(chǎn)基金作為一種新模式具有更深遠(yuǎn)的影響，它很可能是解決城市綜合體中資產(chǎn)分離困境的重要渠道。才是成熟物業(yè)的持有人，但國外物流地產(chǎn)基金的發(fā)展模式給了我們一種新的啟示，那就是上市的不一定是成熟物業(yè)，與私募基金對接的也不一定是開發(fā)型物業(yè)，適當(dāng)?shù)臋C(jī)制設(shè)計(jì)下，私募基金也可以成為出租型物業(yè)的長期持有人，甚至是資產(chǎn)的“最終持有人”。20%權(quán)益計(jì)算，地產(chǎn)企業(yè)將能夠及時(shí)回籠部分資金。　　保險(xiǎn)資金或成核心型基金的主要投資人　　其實(shí)以普洛斯為代表的物流地產(chǎn)基金運(yùn)作模式并不特殊，在成熟市場，私募地產(chǎn)基金并不單指開發(fā)型地產(chǎn)基金，它包括核心型、增值型和機(jī)會型幾類。國內(nèi)定義的地產(chǎn)基金大多是機(jī)會型基金，而物流地產(chǎn)基金則屬于核心型基金，其持有物業(yè)的出租率通常能保持在7%以上的租金回報(bào)率，相應(yīng)的，投資人要求的回報(bào)率也不是很高。REITs面向公眾投資人，而核心型基金只面向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資人，是保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金資產(chǎn)配置中的重要組成部分；此外，相比于 REITs，私募基金的運(yùn)作策略更加靈活，地產(chǎn)企業(yè)可以同時(shí)發(fā)起多只基金，滿足不同投資人的要求，如可與特定金融投資人成立一對一的基金，根據(jù)金融投資人要求為其定制投資策略，此類基金的規(guī)模通常只有30502025%的業(yè)績提成；最后，由于私募基金面對的投資人較少（即使是一對多基金，通常也只有十幾家機(jī)構(gòu)投資人），溝通成本低，更容易得到投資人的理解。享有法定的稅收優(yōu)惠，為此，核心型基金的發(fā)起人通常會將以一對多基金中的投資主體設(shè)計(jì)成一個(gè)非上市的REITs，機(jī)構(gòu)投資人按投資比例成為這家非上市的股東，從而享受稅收優(yōu)惠。3000從國外經(jīng)驗(yàn)看，保險(xiǎn)公司直接投資于不動產(chǎn)的比例較小，僅為總資產(chǎn)額的5%的不動產(chǎn)投資份額中，大部分將來自于基金形式的投資?！　〉牵b于當(dāng)前內(nèi)地出租型物業(yè)的回報(bào)率普遍較低，要達(dá)到機(jī)構(gòu)投資人要求的回報(bào)率，在將物業(yè)資產(chǎn)置入基金時(shí)必然要求適度的折價(jià)。此外，如果投資人要求的折價(jià)較多，開發(fā)企業(yè)也可通過對賭條款的設(shè)定為自己留出未來的收益空間，即，開發(fā)企業(yè)承諾在當(dāng)前以較低價(jià)格將出租型物業(yè)置入基金，但與基金投資人約定未來如果租金收益或物業(yè)市值提升到目標(biāo)水平，就自動增加資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方在基金中的持股份額，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的公平定價(jià)。24　　總體而言，核心型地產(chǎn)基金為出租型物業(yè)與開發(fā)型物業(yè)的資產(chǎn)分離和資金回籠提供了一個(gè)雙贏的通道，既滿足了保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資的龐大需求，又解決了城市綜合體中出租型物業(yè)的資金沉淀問題。因此，圍繞基金模式如何重構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)、搭建資產(chǎn)通道就顯得格外重要了，而普洛斯的基金模式給了我們有益的參考。月上海、深圳100500本次活動全程圍繞中小企業(yè)資金而進(jìn)行，有銀行、風(fēng)投機(jī)構(gòu)會進(jìn)行精彩分享。學(xué)習(xí)、結(jié)交高端人脈、拓展企業(yè)上下游客戶資源、幫您對接項(xiàng)目資金。5004001億資金）1530萬左右資金)2:合才集團(tuán)董事長【張棟】分享如何利用資本杠桿翹動商業(yè)模式（帶來渣打銀行項(xiàng)目解決萬融資）價(jià)值億商業(yè)模式裂變計(jì)劃書3:20年商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)海歸領(lǐng)袖！原任德隆集團(tuán)（旗下?lián)碛屑疑鲜泄炯覝?zhǔn)上市公司）執(zhí)行總裁。1000億融資資金)200快倒閉的中小企業(yè)如何在重組后年上市做到億。!4:他是愛多集團(tuán)董事長，愛多商業(yè)神話的締造者，2727他投資億成為中央電視臺最為年輕的標(biāo)王。SROITC教你分鐘建成交型網(wǎng)站，5分鐘成交客戶，裂變營銷快速引爆企業(yè)現(xiàn)金流！6:易經(jīng)智慧行天下992750013088886355VIP6355：陳老師歡迎關(guān)注公眾平臺：CGY891110舉報(bào)