收益法常見(jiàn)錯(cuò)誤-閱讀頁(yè)
2025-07-13 14:35本頁(yè)面
【正文】 法計(jì)算公式，求出資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。Rm 十（1M ）Re（5．3．5）式中R 資本化率（% ）；M貸款價(jià)值比率（％），低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；Rm抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re自有資本要求的正常收益率（％）。33投資收益率在某些方面等同于資本化率，對(duì)同一房地產(chǎn)，租金/售價(jià)=資本化率，注意資本化率的客觀性，應(yīng)側(cè)重投資收益率；3有效的收益年期不對(duì)。3租賃合同中租金的收取應(yīng)為一具體數(shù)字，不能寫(xiě)作為100120元/平方米。3凈收益中未扣除無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值或正常利潤(rùn)、超額利潤(rùn)等（例加油站、百年老店、賓館）3收益期限的確定注意不要算錯(cuò) p296收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲取收益的時(shí)間，一般是根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來(lái)確定。土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用權(quán)期限結(jié)束的時(shí)間。對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的房地產(chǎn)的價(jià)值＝以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值＋土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。3收益法的公式是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。4綜合性房地產(chǎn)（酒店物業(yè)）中的客房一般是按照出租收益計(jì)算其價(jià)值。4在市場(chǎng)比較法中三個(gè)可比實(shí)例的交易價(jià)格是否要說(shuō)明其價(jià)格內(nèi)涵，還有收益法中取的客觀租金要說(shuō)明其
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