收益法常見錯(cuò)誤(存儲(chǔ)版)
【正文】 約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。222資本化率選取未說明求取方法和來源。3收益法中賓館辦公用房、大堂在計(jì)算時(shí)考慮以及不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視、等其它設(shè)備，不能再計(jì)算其價(jià)值。對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同已約定不可續(xù)期的以土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)的收益期限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不是同時(shí)結(jié)束，歸納起來有以下3種情況：（1) 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者土地使用權(quán)剩余期限（2) 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束房地產(chǎn)的價(jià)值＝以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)的價(jià)值＋建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值＝整個(gè)剩余期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值－以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為使用期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值（3) 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。2收益年限的確定未說明來源。 1沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。14)采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；15)計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；16) 凈收益方面（扣除項(xiàng)目不全、客觀性不足、沒有考慮出租率、餐館酒店應(yīng)考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自
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