收益法常見錯(cuò)誤(專業(yè)版)
【正文】 對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的房地產(chǎn)的價(jià)值＝以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值＋土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。2無形收益是不用單獨(dú)計(jì)算而是通過求取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。即使真有這種情況，至少要說明原因。7)管理費(fèi)計(jì)算基數(shù)給出是按有效毛租金收入，則不應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入，若是按有效毛收入，則應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。2)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。用收益法計(jì)算時(shí)，是用的租約租金，但沒說明租約期限、租約情況的具體說明，這個(gè)算錯(cuò)。10)沒有考慮收租率或入住率或滿客率。但當(dāng)只測(cè)算房地產(chǎn)的自有資金價(jià)值時(shí)，則需要在扣除了運(yùn)營費(fèi)用的基礎(chǔ)上再扣除抵押貸款還本付息額，即應(yīng)采用稅前現(xiàn)金流量。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。3租賃合同中租金的收取應(yīng)為一具體數(shù)字，不能寫作為100120元/平方米。4在市場(chǎng)比較法中三個(gè)可比實(shí)例的交易價(jià)格是否要說明其價(jià)格內(nèi)涵，還有收益法中取的客觀租金要說明其價(jià)格內(nèi)涵。Rm 十（1M ）Re（5．3．5）式中R 資本化率（% ）；M貸款價(jià)值比率（％），低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；Rm抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re自有資本要求的正常收益率（％）。11風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值需要說明是預(yù)測(cè)值、是客觀值1
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