收益法常見(jiàn)錯(cuò)誤-文庫(kù)吧
2025-06-13 14:35 本頁(yè)面
【正文】 不用考慮這兩種稅。10)沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率。11)估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。12) 利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。不同層數(shù)的租金以及不同用途的租金以及資本化率是不一樣，如果是統(tǒng)一的必須寫(xiě)清楚理由。13) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不能包括以下四項(xiàng)。但當(dāng)只測(cè)算房地產(chǎn)的自有資金價(jià)值時(shí)，則需要在扣除了運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上再扣除抵押貸款還本付息額，即應(yīng)采用稅前現(xiàn)金流量。 ，是指不包含建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)，但包含壽命比整個(gè)建筑物壽命短的設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。如果評(píng)估投資價(jià)值，采用扣除所得稅后的收益，稱為稅后現(xiàn)金收益。14)采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；15)計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；16) 凈收益方面（扣除項(xiàng)目不全、客觀性不足、沒(méi)有考慮出租率、餐館酒店應(yīng)考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自營(yíng)的考慮利潤(rùn)等）；17)計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說(shuō)明原因。4在估價(jià)報(bào)告估價(jià)對(duì)象中提到了已租賃，要指出是否未考慮租賃情況對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響。要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象租金內(nèi)涵是指出租方式
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