收益法常見錯誤(完整版)
【正文】 現(xiàn)金收益。11風險調(diào)整值需要說明是預(yù)測值、是客觀值1收益期限確定錯誤。 Rm 十（1M ）Re（5．3．5）式中R 資本化率（% ）；M貸款價值比率（％），低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率；Rm抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re自有資本要求的正常收益率（％）。土地使用權(quán)剩余期限是自估價時點起至土地使用權(quán)期限結(jié)束的時間。4在市場比較法中三個可比實例的交易價格是否要說明其價格內(nèi)涵，還有收益法中取的客觀租金要說明其價格內(nèi)涵。3收益法的公式是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末。3租賃合同中租金的收取應(yīng)為一具體數(shù)字，不能寫作為100120元/平方米。p299l)市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。要說明估價對象租金內(nèi)涵是指出租方式、租金交納方式、是否含押金或租賃保證金利息、各項運營費用是否包含在內(nèi)，如物業(yè)服務(wù)費等。但當只測算房地產(chǎn)的自有資金價值時，則需要在扣除了運營費用的基礎(chǔ)上再扣除抵押貸款還本付息額，即應(yīng)采用稅前現(xiàn)金流量。9)城鎮(zhèn)土地使用稅和營業(yè)稅一般情況下應(yīng)該考慮在運營費用中，如果租金內(nèi)涵中說明城鎮(zhèn)土地使用稅和營業(yè)稅另外單計，由承租人負擔，在租金中不含這兩種稅，則在計算年出租費用時不用考慮這兩種稅。10)沒有考慮收租率或入住率或滿客率。 ，是指不包含建筑物折舊費、土地攤提費，但包含壽命比整個建筑物壽命短的設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費。
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