【正文】 房交易獲得銀行個人住房貸款稱為假個貸，這樣的貸款不容易發(fā)現(xiàn)而且常有發(fā)生，在開發(fā)商借款人經(jīng)營正常、還款及時的情況下難以發(fā)現(xiàn)，不過只要他們的資金鏈斷裂，就非常容易發(fā)生,其危害就會顯現(xiàn)。開發(fā)商所建房屋與合同描述不符，比如所建房屋存在質(zhì)量問題，面積不達標(biāo)與售前承諾不符，房產(chǎn)證拖延等種種問題，導(dǎo)致借款人可能拒絕繼續(xù)還款或解除住房買賣合同，進而影響到銀行利益。(二) 銀行自身管理不足導(dǎo)致不良信貸風(fēng)險產(chǎn)生1. 風(fēng)險管理組織組成尚不健全最近幾年，我國各大商業(yè)銀行都進行了風(fēng)險管理部門的創(chuàng)建、風(fēng)險控制研究、風(fēng)險管理體制改革等探索，但有效的風(fēng)險防范體系還未組建完成。2. 現(xiàn)行風(fēng)險部門設(shè)置模式不適應(yīng)根據(jù)目前銀行職能部門直線形勢使經(jīng)營管理劃分，風(fēng)險管理部門與其他職能部門平行，負責(zé)整個銀行的風(fēng)險管理職能。3. 銀行內(nèi)部管理不健全風(fēng)險控制是商業(yè)銀行永恒的主題。但是現(xiàn)在銀行內(nèi)部管理的不健全導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生，首先個人住房貸款風(fēng)險評估和控制手段不完善。在市場經(jīng)濟條件下，銀行應(yīng)遵循先評估再發(fā)放，而不是出現(xiàn)問題后再著急。其次現(xiàn)行個人住房貸款操作辦法中對貸后管理方面要求不嚴(yán)，貸后跟蹤考查標(biāo)準(zhǔn)不明確，貸款之后銀行對房屋使用情況和借款人經(jīng)濟收入變化不注意，貸后管理制度形同虛設(shè)。目前我國尚未建立起一套完備的個人信用制度，個人信用檔案缺乏，個人信用評估機制沒有完整建立，缺乏明確的個人信用記錄和專業(yè)的評估機構(gòu)，對于個人家庭的負債財務(wù)情況關(guān)注度不高，個人財產(chǎn)和收入不透明。濟南大學(xué)畢業(yè)論文 8 四、個人住房貸款不良信貸風(fēng)險管理中存在的問題(一) 我國商業(yè)銀行個人住房不良貸款狀況個人住房貸款發(fā)展是和房地產(chǎn)業(yè)同時發(fā)展起來的，住房貸款規(guī)模不斷擴大在銀行中資產(chǎn)比例也隨之增大，并且商業(yè)銀行對于個人房貸業(yè)務(wù)較為信任所以將其作為重點信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。從另一方面說，個人住房貸款有面積分散、技術(shù)性強、期限長等問題，潛在風(fēng)險明顯。所以，我們要把個人住房貸款中的不良信貸風(fēng)險管理作為重中之重。目前商業(yè)銀行個人住房貸款不良信貸管理中出現(xiàn)在這方面比較多，這一變化使問題出現(xiàn)變得較為頻繁。要是突然市場金融發(fā)生變化導(dǎo)致開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不了就難以保證合作樓盤按期完成建設(shè)，完成住房貸款合同。這種情況會是銀行很難拒絕有獨立行為能力并且能證明有收入人群得貸款行為，其風(fēng)險就不能得到保證，不良貸款就會發(fā)生。因此商業(yè)銀行無法嚴(yán)格控制虛假收入證明出現(xiàn)，也難以追究法律責(zé)任，這就使個人收入證明真實性難以保證。(三) 個人住房貸款不良信貸風(fēng)險管理出現(xiàn)的問題分析因為深圳的房價在一段時間內(nèi)漲跌幅度較大，所以不良信貸風(fēng)險管理中出現(xiàn)的問題分析以深圳為例。二月份開始房價一直下跌到 5 月份跌至谷底價格為 11014 元 1 平方米。再波動向上至十一月達到 13547 元 1 平方米。這是由于 2022 年房價的上升使深圳市民大幅度加入房屋買賣行為，人民銀行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示較上年度房屋買賣活躍度增加了 14%，房屋一項的花費投資增長 5%。2022 年后，深圳房價迅速調(diào)整幅度大，導(dǎo)致深圳有房貸不良信貸出現(xiàn)較多。根據(jù)銀行信貸部門的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)當(dāng)前住房貸款違約的基本是在房屋高價入市的房屋自住者和投資者，而 65%以上基本是投資者。由此可見，對于不良信貸風(fēng)險管理的加強必不可少。在總體上來看，西方國家銀行對于不良貸款風(fēng)險的研究較為領(lǐng)先，風(fēng)險控制體系較為完整，有很多地方值得我們借鑒的。 (一 )個人房貸違約風(fēng)險定量評價模型和指標(biāo)審批體系 1. 完善個人房貸違約風(fēng)險定量評價模型 國外銀行的個人住房貸款都有進行完整的定量分析，信貸記分法技術(shù)運歷史信貸數(shù)據(jù)支撐，通過計量經(jīng)濟模型中關(guān)于個人住房貸款不良信貸風(fēng)險的幾個重要因素，如貸款價值比、貸款期限、房屋用途，信用水平、職業(yè)、年齡、收入消費水平等定量指標(biāo)進行分析，并根據(jù)數(shù)據(jù)的分析進行客戶分類。美國的個人信用評分模型分為三部分：申請分、行為分、利潤分，以此來確定是否貸款。所以在貸款審批時一定要明確調(diào)查這些指標(biāo)，以達到風(fēng)險控制的目的。所以銀行還應(yīng)控制貸款的額度與借款人未來收入預(yù)期相符合，貸款收入比嚴(yán)格控制不但保證了借款人還款能力符合，也會減少不良貸款產(chǎn)生。較低的 LTV 意味著可以提供貸款的額度較小，該貸款安全性較高國際慣例該比例小于 90%，一般在 70%左右，具體因政策而異。（3）借款人信用狀況審查濟南大學(xué)畢業(yè)論文 12 個人信用是規(guī)范人們行為和經(jīng)濟活動的一個重要因素。美國銀行在發(fā)放貸款錢可以查詢借款人信用狀況，完全可以確定借款人是否有過重大的不良信用記錄，比如通信欠費記錄、信用卡逾期記錄、違章駕車記載等，這類記錄較多者直接歸為低信用等級者。（4）貸款的期限人住房貸款一般為長期貸款，而時間越長的貸款變故的可能性就越高，產(chǎn)生風(fēng)險的可能也會增大。 (二 ) 完善住房貸款運行機制1. 加快建設(shè)個人征信數(shù)據(jù)庫個人住房貸款信用風(fēng)險形成主要取決于借款人的還款意愿和還款能力，商業(yè)銀行通過個人住房貸款服務(wù)獲得利益，為了規(guī)避風(fēng)險就必須要全面的了解借款人的個人信用狀況。 2. 加強對抵押房產(chǎn)的管理個人住房貸款業(yè)務(wù)的特征就是以所購房屋為抵押，違約保證性強，因此銀行對于抵押物的估計至關(guān)重要。因為交易價格往往并不能真實反應(yīng)房屋的價格。另一方面，由于住房貸款期限長，所以房屋價格變化也會非常大，市場波動價格也可能導(dǎo)致房屋違約處置款無法償還借款人對于銀行的違約損失。3. 政府機構(gòu)擔(dān)保與商業(yè)保險相結(jié)合政府機構(gòu)完全可以為收入低居民提供抵押貸款擔(dān)保和保險，政府擔(dān)保機構(gòu)的積極參與，規(guī)范了個人住房貸款的日常運作。濟南大學(xué)畢業(yè)論文 13 4. 違約處理程序啟動科學(xué)及時加拿大金融機構(gòu)擁有超前的電子化網(wǎng)絡(luò)，個人住房貸款系統(tǒng)中擁有完全的客戶信息，金融機構(gòu)每天可以通過系統(tǒng)查詢功能及時掌握個人住房貸款違約情況，如果出現(xiàn)借款人逾期還款，貸款銀行可以馬上做出反應(yīng)并查明原因進行催收。加拿大金融機構(gòu)這種對個人住房貸款違約前管理的方式有效的避免了違約風(fēng)險產(chǎn)生使風(fēng)險擴大的因素。(三) 政府調(diào)控職能的穩(wěn)定發(fā)揮1. 充分貫徹實施中央政府的政策2022 年溫總理在政府工作報告中指出要促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定正確發(fā)展，嚴(yán)格控制部分城市房價上漲太快，抑制投機性購房。國家宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺，充分表明目前我國房地產(chǎn)市場投資過熱的現(xiàn)象。2. 政府引導(dǎo)職能穩(wěn)定發(fā)揮由于個人住房貸款的流動性差、期限長的因素，導(dǎo)致了個人住房抵押貸款風(fēng)險產(chǎn)生的必然性，而且個人住房貸款與房地產(chǎn)行業(yè)的緊密聯(lián)系又決定了房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的緊密聯(lián)系，這三者之間互相影響、互相制約，在社會經(jīng)濟發(fā)展中都充當(dāng)著重要的角色。3. 創(chuàng)建完整的房貸相關(guān)法律法規(guī)香港對于個人住房貸款法律法規(guī)較為詳細明確，個人住房貸款出現(xiàn)不良貸款違約，銀行馬上會通過法律途徑解決。美國的銀行根據(jù)《美國 371 號法典》控制標(biāo)準(zhǔn)進行不良貸款處理，該法典的要求銀行發(fā)放貸款自覺遵守其規(guī)定。 (四 ) 提高信用成本，防范道德風(fēng)險發(fā)生從個人的角度看，守信用是有成本的，而不守信用也會存在成本，這就需要法濟南大學(xué)畢業(yè)論文 14 律的制裁和道德的譴責(zé)或是喪失社會的信任等來約束。創(chuàng)建守信激勵機制勢在必行，銀行無法獲得完全的信息根本無法掌握借款人未來的守信程度。解決道德風(fēng)險的另一個途徑是使借款人不敢違約，違約的制裁力度大于其承受能力，包括社會信用制裁、金融制裁、輿論制裁和法律制裁等，其最優(yōu)策略只能是遵守信用。雖然近年來我國個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，但是其階段性還是剛起步。貸款產(chǎn)品可以跟著貸款需求種類、層次變化需求產(chǎn)生，比如我們用不同的貸款期限、貸款利率、貸款成數(shù)和還款方式來面對客戶需求。根據(jù)這個不同，美國金融機構(gòu)用不同的產(chǎn)品與家庭生命需求特征精準(zhǔn)的匹配：新婚家庭對于住房需求較大但收入較低而年輕人的收入也將提高，銀行可以為他們提供階段性貸款（GPM） ，各階段的利息還款次數(shù)是固定的，還款階段剛開始幾年還款較少，然后隨著收入的增加逐年增加不同階段還款數(shù)量也不同。2. 金融機構(gòu)與借款人分擔(dān)利率風(fēng)險1960 年初，加拿大金融部門迅速發(fā)展?jié)L動利率個人住房抵押貸款，這種貸款方式已經(jīng)占領(lǐng)全國的個人住房貸款業(yè)務(wù)。另外，國外銀行還推出了循環(huán)住房抵押貸款、分享增值抵押貸款、隨價格水平調(diào)整的抵押貸款（PLAM）等一些分擔(dān)利率風(fēng)險工具，對降低風(fēng)險和滿足需求達到了一定的平衡。美國進行資產(chǎn)濟南大學(xué)畢業(yè)論文 15 證券化的模式也稱為表外業(yè)務(wù)模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機構(gòu)，用以收購銀行資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的真實出售。學(xué)習(xí)國外的先進經(jīng)驗，資產(chǎn)證券化是對于個人住房貸款的證券化，這樣可以融合大量小額信貸資金并且可以穩(wěn)定資金來源分散資本市場的風(fēng)險，使資金在銀行的利率風(fēng)險積累減少。我們應(yīng)該總結(jié)西方國家的經(jīng)驗教訓(xùn)以免重蹈覆轍，比如美國次貸危機的爆發(fā)對我國資產(chǎn)證券化的進展有較大的警示作用。雖然我國在住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步進行，但其業(yè)務(wù)的展開還需要一定時間。個人住房抵押貸款證券化流程如圖 。同時，關(guān)于個人住房貸款不良信貸風(fēng)險管理仍然有很多問題需要解決，例如個人住房貸款是否因繼續(xù)大力發(fā)展，個人住房貸款業(yè)務(wù)如何在國際金融中占據(jù)一席之地等等這些都有待深入研究和繼續(xù)探討。個人住房貸款也要認(rèn)清自身的位置所在采取適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略和市場定位，不斷創(chuàng)新、調(diào)整、改革，注重風(fēng)險管理，以得到更迅速，茁壯成長。劉老師的敬業(yè)和奉獻精神,確保了本論文的順利完成。在我的大學(xué)學(xué)習(xí)期間,為我提供了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境,給予我悉心的指導(dǎo)和幫助。深深地感謝學(xué)校對我的栽培,使我在大學(xué)四年中學(xué)到了很多東西,為我提供了學(xué)習(xí)、生活的有利條件。