【正文】 以個(gè)人未來(lái)預(yù)期收入為還匯款源，提供給消費(fèi)者個(gè)人用于購(gòu)買(mǎi)、建造、改建、維修住房的貸款，借貸行為發(fā)生在消費(fèi)過(guò)程中，是住房金融資金運(yùn)作業(yè)務(wù)的一個(gè)重要組成部分?？偟膩?lái)說(shuō)各大銀行都樂(lè)于發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，并加強(qiáng)這方面的開(kāi)發(fā)管理，使其穩(wěn)定健康的發(fā)展。由于住房貸款債權(quán)債務(wù)關(guān)系明晰，擔(dān)保物直接是購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。2022 年，在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)從緊的貨幣政策及經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，個(gè)人住房貸款回落幅度較大，貸款余額為 萬(wàn)億元。因此，傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)減少迅速，而且在接下來(lái)的新一代競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)抓住了個(gè)人住房貸款，誰(shuí)就占領(lǐng)了個(gè)人消費(fèi)信貸的大部分競(jìng)爭(zhēng)地位。近年國(guó)內(nèi)離婚率逐年攀升居高不下，僅去年全國(guó)就有 196 萬(wàn)人離婚，夫妻雙方由于對(duì)婚姻關(guān)系解體后的財(cái)產(chǎn)分配法律缺乏了解，無(wú)人承擔(dān)起還款責(zé)任或者喪失能力履行責(zé)任。4. 個(gè)人信用防范制度存在缺陷個(gè)人信用制度、擔(dān)保、保險(xiǎn)制度、社會(huì)保障制度是分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的良好手段，在我國(guó)的大環(huán)境和制度下風(fēng)險(xiǎn)防范效果不明顯。4. 個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)證明不規(guī)范銀行為客戶(hù)辦理個(gè)人住房抵押貸款時(shí)無(wú)法知曉客戶(hù)的房產(chǎn)確切情況，這時(shí)可由客戶(hù)自己出具房產(chǎn)證明并簽訂保證函，這樣的政策讓辦理銀行根本無(wú)從得知客戶(hù)具體情況，房屋購(gòu)置對(duì)于不同客戶(hù)差別化無(wú)法實(shí)現(xiàn)。本文閱讀美國(guó)、澳大利亞、加拿大等國(guó)家在不良貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)下總結(jié)了我國(guó)可以施行的一些方案和借鑒。所以各國(guó)的商業(yè)銀行都嚴(yán)格控制貸款的時(shí)間長(zhǎng)度，一般 15 年以上最高的不超過(guò) 30 年，這是一個(gè)經(jīng)過(guò)探索總結(jié)的合理年限。2022 年年初，我國(guó)各銀行陸續(xù)取消了優(yōu)惠利率還提高了首付比例。所以，貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新和運(yùn)用應(yīng)當(dāng)符合國(guó)情，應(yīng)該在保證穩(wěn)定健康的前提，過(guò)于復(fù)雜的貸款產(chǎn)品并不合適，也不適于過(guò)快的在我國(guó)推廣。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)在基本國(guó)情，住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展必須有政府的積極參與引導(dǎo)，政府要制定各種方針政策、法律法規(guī)、量化標(biāo)準(zhǔn)等，促進(jìn)高效完善的證券化市場(chǎng)的形成。論文寫(xiě)作過(guò)程中,濟(jì)南大學(xué)校圖書(shū)館的老師以及工作人員為我查閱資料提供了極大的便利。另外還存在歐洲模式，也叫表內(nèi)業(yè)務(wù)模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)，由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，表內(nèi)業(yè)務(wù)模式的目的主要是解決銀行的流動(dòng)性問(wèn)題 [6]。因此，守信與否取決與對(duì)成本的衡量是否值得，我們可以通過(guò)這樣的途徑解決這個(gè)問(wèn)題：首先激勵(lì)守信，懲罰失信，這樣可以使人們補(bǔ)償守信的成本損失；或者提高不守信的成本，不守信的成本完全無(wú)法彌補(bǔ)守信帶來(lái)的利益。美國(guó)私人公司也可以保險(xiǎn)個(gè)人住房貸款，這兩種保險(xiǎn)可以照顧到社會(huì)上所有有需要的人群，而銀行的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)壓力也得到一定的緩解，在一定程度上保證了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和住房貸款業(yè)的迅速，穩(wěn)定發(fā)展。另一個(gè)叫做還貸收入控制在 4 左右，說(shuō)的是借款人的貸款額度是借款人年收入的 4 倍 [8]。由人民銀行深圳支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 08 一季度深圳市個(gè)人住房不良貸款余額比去年末增加了 億元，為 億元，不良率 %[13]。1. 個(gè)人住房貸款樓盤(pán)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范現(xiàn)金商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭樓盤(pán)開(kāi)發(fā)沒(méi)有把項(xiàng)目資本金投入比例要是國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)作為合作樓盤(pán)建造的必要條件，也沒(méi)有對(duì)預(yù)售的房款轉(zhuǎn)投其他項(xiàng)目設(shè)置最高比例，導(dǎo)致銀行只能從資金到位情況，和項(xiàng)目建設(shè)的整體形象判斷風(fēng)險(xiǎn)程度。銀行業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)控制能力的強(qiáng)弱是評(píng)價(jià)一家商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，是檢驗(yàn)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、價(jià)值創(chuàng)造力的關(guān)鍵因素。借款人故意違約以獲得比不違約更多的利益來(lái)減少損失，比如所購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格比買(mǎi)的時(shí)候低了很多，而不還貸款導(dǎo)致的懲罰比那個(gè)差價(jià)小，借款人就會(huì)選擇主動(dòng)違背合同約定。另一方面?zhèn)€人住房貸款面對(duì)整個(gè)社會(huì)，存款客戶(hù)多樣化，還有廣告效應(yīng)，還有利于調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。假按揭就是指借款人虛假購(gòu)房，而利用不正當(dāng)手段獲得銀行房貸的行為。貸款時(shí)間方面，中、短期消費(fèi)貸款時(shí)間段，一般 57 年，最長(zhǎng) 10 年，但是住房抵押貸款時(shí)間一般在 10 年以上，一般為在二十至三十年。畢 業(yè) 論 文題 目 個(gè)人住房貸款中不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究學(xué) 院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院 專(zhuān) 業(yè) 金融學(xué) 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 I 摘 要隨著我國(guó)金融體系建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展和市場(chǎng)體制的迅速完善，銀行的貸款業(yè)務(wù)逐漸向個(gè)人完全展開(kāi)，個(gè)人貸款的業(yè)務(wù)種類(lèi)不斷增多，業(yè)務(wù)范圍持續(xù)擴(kuò)大，特別是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展更為迅猛。1995 年，美國(guó)個(gè)人住房貸款信貸額度占家庭債務(wù)的 %。（3）假按揭風(fēng)險(xiǎn)按揭貸款是指借款人買(mǎi)房時(shí)用所買(mǎi)房屋做抵押貸款補(bǔ)償資金的不足，向銀行申請(qǐng)分期償還的貸款的行為。而對(duì)公貸款時(shí)間短，利率較高，不停的轉(zhuǎn)貸轉(zhuǎn)存，每轉(zhuǎn)一次都比較繁瑣費(fèi)用重復(fù)，銀行人力和資源浪費(fèi)。資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 6 三、我國(guó)個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因 (一 ) 我國(guó)個(gè)人住房貸款欠款形成的外部原因1. 源于借款人的原因（1）主動(dòng)違約。3. 銀行內(nèi)部管理不健全風(fēng)險(xiǎn)控制是商業(yè)銀行永恒的主題。目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良信貸管理中出現(xiàn)在這方面比較多，這一變化使問(wèn)題出現(xiàn)變得較為頻繁。2022 年后，深圳房?jī)r(jià)迅速調(diào)整幅度大，導(dǎo)致深圳有房貸不良信貸出現(xiàn)較多。較低的 LTV 意味著可以提供貸款的額度較小，該貸款安全性較高國(guó)際慣例該比例小于 90%，一般在 70%左右，具體因政策而異。3. 政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保與商業(yè)保險(xiǎn)相結(jié)合政府機(jī)構(gòu)完全可以為收入低居民提供抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)，政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)的積極參與，規(guī)范了個(gè)人住房貸款的日常運(yùn)作。 (四 ) 提高信用成本，防范道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生從個(gè)人的角度看，守信用是有成本的，而不守信用也會(huì)存在成本，這就需要法濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 14 律的制裁和道德的譴責(zé)或是喪失社會(huì)的信任等來(lái)約束。美國(guó)進(jìn)行資產(chǎn)濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 15 證券化的模式也稱(chēng)為表外業(yè)務(wù)模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)，用以收購(gòu)銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售。在我的大學(xué)學(xué)習(xí)期間,為我提供了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境,給予我悉心的指導(dǎo)和幫助。個(gè)人住房抵押貸款證券化流程如圖 。貸款產(chǎn)品可以跟著貸款需求種類(lèi)、層次變化需求產(chǎn)生，比如我們用不同的貸款期限、貸款利率、貸款成數(shù)和還款方式來(lái)面對(duì)客戶(hù)需求。國(guó)家宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，充分表明目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱的現(xiàn)象。 (二 ) 完善住房貸款運(yùn)行機(jī)制1. 加快建設(shè)個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)形成主要取決于借款人的還款意愿和還款能力，商業(yè)銀行通過(guò)個(gè)人住房貸款服務(wù)獲得利益，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)就必須要全面的了解借款人的個(gè)人信用狀況。 (一 )個(gè)人房貸違約風(fēng)險(xiǎn)定量評(píng)價(jià)模型和指標(biāo)審批體系 1. 完善個(gè)人房貸違約風(fēng)險(xiǎn)定量評(píng)價(jià)模型 國(guó)外銀行的個(gè)人住房貸款都有進(jìn)行完整的定量分析，信貸記分法技術(shù)運(yùn)歷史信貸數(shù)據(jù)支撐，通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型中關(guān)于個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)的幾個(gè)重要因素，如貸款價(jià)值比、貸款期限、房屋用途，信用水平、職業(yè)、年齡、收入消費(fèi)水平等定量指標(biāo)進(jìn)行分析，并根據(jù)數(shù)據(jù)的分析進(jìn)行客戶(hù)分類(lèi)。(三) 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理出現(xiàn)的問(wèn)題分析因?yàn)樯钲诘姆績(jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)漲跌幅度較大，所以不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題分析以深圳為例。目前我國(guó)尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，個(gè)人信用檔案缺乏，個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制沒(méi)有完整建立，缺乏明確的個(gè)人信用記錄和專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)于個(gè)人家庭的負(fù)債財(cái)務(wù)情況關(guān)注度不高，個(gè)人財(cái)產(chǎn)和收入不透明。2. 源于開(kāi)發(fā)商的原因（1）開(kāi)發(fā)商在資金短缺的情況下，以借款人的身份用非真實(shí)購(gòu)房交易獲得銀行個(gè)人住房貸款稱(chēng)為假個(gè)貸，這樣的貸款不容易發(fā)現(xiàn)而且常有發(fā)生，在開(kāi)發(fā)商借款人經(jīng)營(yíng)正常、還款及時(shí)的情況下難以發(fā)現(xiàn)，不過(guò)只要他們的資金鏈斷裂，就非常容易發(fā)生,其危害就會(huì)顯現(xiàn)?？傊?，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是全國(guó)各個(gè)大小銀行的重中之重，隨著生活條件改善與全民素質(zhì)提高，提前消費(fèi)觀念也將深入人心，而個(gè)人住房貸款正式消費(fèi)信貸中最重要的一種，所以個(gè)人住房貸款的發(fā)展研究是非常必要的。2022 年，全國(guó)房屋市場(chǎng)普遍升溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加快，貸款余額增加幅度也較大。抵押物不僅有保險(xiǎn)公司擔(dān)保且事關(guān)借款人基本生活居住，所以非特殊情況借款人均主動(dòng)還款，是低風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)穩(wěn)定的信貸品種。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在 2022 年國(guó)內(nèi)個(gè)人購(gòu)房貸款就新增 萬(wàn)億元，年末余額同比增長(zhǎng) %[5]。對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模和額度不斷的擴(kuò)大和提升，我們應(yīng)該準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)到，由于國(guó)家推出更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，商品房開(kāi)發(fā)資金來(lái)源越加緊張，所以貸出款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸加大，本文現(xiàn)就個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成原因以及如何管理并解決存在的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要論述。(二) 我國(guó)個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)概述1. 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)定義風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀事物發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)槭挛锇l(fā)展存在不確定性，導(dǎo)致實(shí)際收益與預(yù)期收益不同，從而蒙受損失或獲取額外收益的可能性。從中國(guó)人民銀行發(fā)布的 2022 年《三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》看到，2022 年度個(gè)人住房貸款余額達(dá)到 萬(wàn)億元 [3]。我國(guó)對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率政策調(diào)整也是不曾間斷的。（2）開(kāi)發(fā)商交付房產(chǎn)不及時(shí)，這樣的情況下購(gòu)房合同執(zhí)行困難，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款合同也無(wú)法正常履行，然后借款人不按時(shí)還款從而損害到銀行的信貸資產(chǎn)。在個(gè)人住房貸款發(fā)生時(shí)，商業(yè)銀行根據(jù)借款人身份和個(gè)人收入證明進(jìn)行判斷和決策，對(duì)個(gè)人的信用調(diào)查是自我陳述和單位資料證明，比較容易作假而不一定是真實(shí)的記錄，由此帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。2022 年，深圳商品價(jià)格可謂變換多端，完全是一條波浪線(xiàn)。在這樣科學(xué)且定量的的方法下再根據(jù)