【正文】 以個人未來預(yù)期收入為還匯款源，提供給消費者個人用于購買、建造、改建、維修住房的貸款，借貸行為發(fā)生在消費過程中，是住房金融資金運作業(yè)務(wù)的一個重要組成部分。總的來說各大銀行都樂于發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，并加強這方面的開發(fā)管理，使其穩(wěn)定健康的發(fā)展。由于住房貸款債權(quán)債務(wù)關(guān)系明晰，擔保物直接是購買的房產(chǎn)。2022 年，在國際金融市場動蕩，國內(nèi)從緊的貨幣政策及經(jīng)濟增速放緩的背景下，個人住房貸款回落幅度較大，貸款余額為 萬億元。因此，傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)減少迅速，而且在接下來的新一代競爭中，誰抓住了個人住房貸款，誰就占領(lǐng)了個人消費信貸的大部分競爭地位。近年國內(nèi)離婚率逐年攀升居高不下，僅去年全國就有 196 萬人離婚，夫妻雙方由于對婚姻關(guān)系解體后的財產(chǎn)分配法律缺乏了解，無人承擔起還款責任或者喪失能力履行責任。4. 個人信用防范制度存在缺陷個人信用制度、擔保、保險制度、社會保障制度是分散、轉(zhuǎn)移風險的良好手段，在我國的大環(huán)境和制度下風險防范效果不明顯。4. 個人房屋產(chǎn)權(quán)證明不規(guī)范銀行為客戶辦理個人住房抵押貸款時無法知曉客戶的房產(chǎn)確切情況，這時可由客戶自己出具房產(chǎn)證明并簽訂保證函，這樣的政策讓辦理銀行根本無從得知客戶具體情況，房屋購置對于不同客戶差別化無法實現(xiàn)。本文閱讀美國、澳大利亞、加拿大等國家在不良貸款風險管理的經(jīng)驗教訓(xùn)下總結(jié)了我國可以施行的一些方案和借鑒。所以各國的商業(yè)銀行都嚴格控制貸款的時間長度，一般 15 年以上最高的不超過 30 年，這是一個經(jīng)過探索總結(jié)的合理年限。2022 年年初，我國各銀行陸續(xù)取消了優(yōu)惠利率還提高了首付比例。所以，貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新和運用應(yīng)當符合國情，應(yīng)該在保證穩(wěn)定健康的前提，過于復(fù)雜的貸款產(chǎn)品并不合適，也不適于過快的在我國推廣。根據(jù)我國現(xiàn)在基本國情，住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展必須有政府的積極參與引導(dǎo)，政府要制定各種方針政策、法律法規(guī)、量化標準等，促進高效完善的證券化市場的形成。論文寫作過程中,濟南大學(xué)校圖書館的老師以及工作人員為我查閱資料提供了極大的便利。另外還存在歐洲模式，也叫表內(nèi)業(yè)務(wù)模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機構(gòu)，由這個機構(gòu)運作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負債表中，表內(nèi)業(yè)務(wù)模式的目的主要是解決銀行的流動性問題 [6]。因此，守信與否取決與對成本的衡量是否值得，我們可以通過這樣的途徑解決這個問題：首先激勵守信，懲罰失信，這樣可以使人們補償守信的成本損失；或者提高不守信的成本，不守信的成本完全無法彌補守信帶來的利益。美國私人公司也可以保險個人住房貸款，這兩種保險可以照顧到社會上所有有需要的人群，而銀行的不良貸款風險壓力也得到一定的緩解，在一定程度上保證了美國房地產(chǎn)業(yè)和住房貸款業(yè)的迅速，穩(wěn)定發(fā)展。另一個叫做還貸收入控制在 4 左右，說的是借款人的貸款額度是借款人年收入的 4 倍 [8]。由人民銀行深圳支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 08 一季度深圳市個人住房不良貸款余額比去年末增加了 億元，為 億元，不良率 %[13]。1. 個人住房貸款樓盤準入標準不規(guī)范現(xiàn)金商業(yè)銀行個人住房按揭樓盤開發(fā)沒有把項目資本金投入比例要是國家規(guī)定標準作為合作樓盤建造的必要條件，也沒有對預(yù)售的房款轉(zhuǎn)投其他項目設(shè)置最高比例，導(dǎo)致銀行只能從資金到位情況，和項目建設(shè)的整體形象判斷風險程度。銀行業(yè)作為高風險行業(yè)，風險控制能力的強弱是評價一家商業(yè)銀行經(jīng)營管理水平的重要標準，是檢驗其市場競爭力、價值創(chuàng)造力的關(guān)鍵因素。借款人故意違約以獲得比不違約更多的利益來減少損失，比如所購買的房屋價格比買的時候低了很多，而不還貸款導(dǎo)致的懲罰比那個差價小，借款人就會選擇主動違背合同約定。另一方面?zhèn)€人住房貸款面對整個社會，存款客戶多樣化，還有廣告效應(yīng)，還有利于調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低銀行風險。假按揭就是指借款人虛假購房，而利用不正當手段獲得銀行房貸的行為。貸款時間方面，中、短期消費貸款時間段，一般 57 年，最長 10 年，但是住房抵押貸款時間一般在 10 年以上，一般為在二十至三十年。畢 業(yè) 論 文題 目 個人住房貸款中不良信貸風險管理研究學(xué) 院 經(jīng)濟學(xué)院 專 業(yè) 金融學(xué) 濟南大學(xué)畢業(yè)論文 I 摘 要隨著我國金融體系建設(shè)的進一步發(fā)展和市場體制的迅速完善，銀行的貸款業(yè)務(wù)逐漸向個人完全展開，個人貸款的業(yè)務(wù)種類不斷增多，業(yè)務(wù)范圍持續(xù)擴大，特別是個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展更為迅猛。1995 年，美國個人住房貸款信貸額度占家庭債務(wù)的 %。（3）假按揭風險按揭貸款是指借款人買房時用所買房屋做抵押貸款補償資金的不足，向銀行申請分期償還的貸款的行為。而對公貸款時間短，利率較高，不停的轉(zhuǎn)貸轉(zhuǎn)存，每轉(zhuǎn)一次都比較繁瑣費用重復(fù)，銀行人力和資源浪費。資料來源：中國人民銀行網(wǎng)站濟南大學(xué)畢業(yè)論文 6 三、我國個人住房貸款不良信貸風險產(chǎn)生的原因 (一 ) 我國個人住房貸款欠款形成的外部原因1. 源于借款人的原因（1）主動違約。3. 銀行內(nèi)部管理不健全風險控制是商業(yè)銀行永恒的主題。目前商業(yè)銀行個人住房貸款不良信貸管理中出現(xiàn)在這方面比較多，這一變化使問題出現(xiàn)變得較為頻繁。2022 年后，深圳房價迅速調(diào)整幅度大，導(dǎo)致深圳有房貸不良信貸出現(xiàn)較多。較低的 LTV 意味著可以提供貸款的額度較小，該貸款安全性較高國際慣例該比例小于 90%，一般在 70%左右，具體因政策而異。3. 政府機構(gòu)擔保與商業(yè)保險相結(jié)合政府機構(gòu)完全可以為收入低居民提供抵押貸款擔保和保險，政府擔保機構(gòu)的積極參與，規(guī)范了個人住房貸款的日常運作。 (四 ) 提高信用成本，防范道德風險發(fā)生從個人的角度看，守信用是有成本的，而不守信用也會存在成本，這就需要法濟南大學(xué)畢業(yè)論文 14 律的制裁和道德的譴責或是喪失社會的信任等來約束。美國進行資產(chǎn)濟南大學(xué)畢業(yè)論文 15 證券化的模式也稱為表外業(yè)務(wù)模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機構(gòu)，用以收購銀行資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的真實出售。在我的大學(xué)學(xué)習(xí)期間,為我提供了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境,給予我悉心的指導(dǎo)和幫助。個人住房抵押貸款證券化流程如圖 。貸款產(chǎn)品可以跟著貸款需求種類、層次變化需求產(chǎn)生，比如我們用不同的貸款期限、貸款利率、貸款成數(shù)和還款方式來面對客戶需求。國家宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺，充分表明目前我國房地產(chǎn)市場投資過熱的現(xiàn)象。 (二 ) 完善住房貸款運行機制1. 加快建設(shè)個人征信數(shù)據(jù)庫個人住房貸款信用風險形成主要取決于借款人的還款意愿和還款能力，商業(yè)銀行通過個人住房貸款服務(wù)獲得利益，為了規(guī)避風險就必須要全面的了解借款人的個人信用狀況。 (一 )個人房貸違約風險定量評價模型和指標審批體系 1. 完善個人房貸違約風險定量評價模型 國外銀行的個人住房貸款都有進行完整的定量分析，信貸記分法技術(shù)運歷史信貸數(shù)據(jù)支撐，通過計量經(jīng)濟模型中關(guān)于個人住房貸款不良信貸風險的幾個重要因素，如貸款價值比、貸款期限、房屋用途，信用水平、職業(yè)、年齡、收入消費水平等定量指標進行分析，并根據(jù)數(shù)據(jù)的分析進行客戶分類。(三) 個人住房貸款不良信貸風險管理出現(xiàn)的問題分析因為深圳的房價在一段時間內(nèi)漲跌幅度較大，所以不良信貸風險管理中出現(xiàn)的問題分析以深圳為例。目前我國尚未建立起一套完備的個人信用制度，個人信用檔案缺乏，個人信用評估機制沒有完整建立，缺乏明確的個人信用記錄和專業(yè)的評估機構(gòu)，對于個人家庭的負債財務(wù)情況關(guān)注度不高，個人財產(chǎn)和收入不透明。2. 源于開發(fā)商的原因（1）開發(fā)商在資金短缺的情況下，以借款人的身份用非真實購房交易獲得銀行個人住房貸款稱為假個貸，這樣的貸款不容易發(fā)現(xiàn)而且常有發(fā)生，在開發(fā)商借款人經(jīng)營正常、還款及時的情況下難以發(fā)現(xiàn)，不過只要他們的資金鏈斷裂，就非常容易發(fā)生,其危害就會顯現(xiàn)。總之，個人住房貸款業(yè)務(wù)是全國各個大小銀行的重中之重，隨著生活條件改善與全民素質(zhì)提高，提前消費觀念也將深入人心，而個人住房貸款正式消費信貸中最重要的一種，所以個人住房貸款的發(fā)展研究是非常必要的。2022 年，全國房屋市場普遍升溫，房地產(chǎn)開發(fā)加快，貸款余額增加幅度也較大。抵押物不僅有保險公司擔保且事關(guān)借款人基本生活居住，所以非特殊情況借款人均主動還款，是低風險利潤穩(wěn)定的信貸品種。據(jù)統(tǒng)計，僅在 2022 年國內(nèi)個人購房貸款就新增 萬億元，年末余額同比增長 %[5]。對于個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模和額度不斷的擴大和提升，我們應(yīng)該準確的認識到，由于國家推出更加嚴格的房地產(chǎn)開發(fā)政策，商品房開發(fā)資金來源越加緊張，所以貸出款項風險也逐漸加大，本文現(xiàn)就個人住房貸款不良信貸風險的形成原因以及如何管理并解決存在的問題進行簡要論述。(二) 我國個人住房貸款不良信貸風險概述1. 個人住房貸款不良信貸風險定義風險是指在客觀事物發(fā)展過程中，因為事物發(fā)展存在不確定性，導(dǎo)致實際收益與預(yù)期收益不同，從而蒙受損失或獲取額外收益的可能性。從中國人民銀行發(fā)布的 2022 年《三季度貨幣政策執(zhí)行報告》看到，2022 年度個人住房貸款余額達到 萬億元 [3]。我國對于個人住房貸款的利率政策調(diào)整也是不曾間斷的。（2）開發(fā)商交付房產(chǎn)不及時，這樣的情況下購房合同執(zhí)行困難，導(dǎo)致個人住房貸款合同也無法正常履行，然后借款人不按時還款從而損害到銀行的信貸資產(chǎn)。在個人住房貸款發(fā)生時，商業(yè)銀行根據(jù)借款人身份和個人收入證明進行判斷和決策，對個人的信用調(diào)查是自我陳述和單位資料證明，比較容易作假而不一定是真實的記錄，由此帶來信用風險。2022 年，深圳商品價格可謂變換多端，完全是一條波浪線。在這樣科學(xué)且定量的的方法下再根據(jù)