【正文】 分布的不合理，鼓樓區(qū)在全市占有 50％以上的商業(yè)街道和 80％以上主要商業(yè)設(shè)施，南關(guān)區(qū)只有商業(yè)街道 6 條，并缺乏大型商業(yè)設(shè)施；⑵.整體消費(fèi)水平低，商業(yè)業(yè)態(tài)的提升乏力 %（開(kāi)封777億元、鄭州3300億元），%（洛陽(yáng)2075億元），經(jīng)濟(jì)總量偏低，在河南省18個(gè)省轄市中排名13位。⑶.商業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后開(kāi)封市主要商業(yè)設(shè)施主要集中老城區(qū)內(nèi)，和西區(qū)東西四條主干道，受城市規(guī)劃限制，目前開(kāi)封主要商業(yè)設(shè)施均缺乏便捷的交通動(dòng)線、停車(chē)場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)等相關(guān)配套設(shè)施。開(kāi)封市有近100萬(wàn)人口，大眾市場(chǎng)比重極大。進(jìn)入開(kāi)封家具市場(chǎng)的家具品牌商家約有500個(gè)，其中國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)的品牌有近50個(gè)，占開(kāi)封市市場(chǎng)品牌的5%左右。本地家具市場(chǎng)發(fā)展商一般是采取出租場(chǎng)地僅一種經(jīng)營(yíng)模式。針對(duì)消費(fèi)者則是提供家裝方案。家具家居市場(chǎng)概況　樓層位置面積租金標(biāo)準(zhǔn)商家數(shù)量入駐品牌入駐率日客流量評(píng)效總面積圓夢(mèng)家居廣場(chǎng)1F開(kāi)封市大梁路與黃河路交匯處(姚建章18639768819)30753㎡家具類(lèi)：50元/㎡/月，建材類(lèi)36元/㎡/月；公攤18%126家(%；%；%)家具類(lèi)：CBD奢愛(ài)、左右、CCK、帝梵尼、顧家工藝、愛(ài)依瑞斯、愛(ài)麗奴、藍(lán)邦、斯帝羅蘭、色彩人生；建材衛(wèi)浴類(lèi)：箭牌、法恩莎、益高、中宇、意利寶、馬可波羅、蒙娜麗莎、新中源、諾貝爾；櫥柜燈飾門(mén)窗類(lèi):TATA、源氏家居、美心、月兔、詩(shī)瑞、藍(lán)谷、歐普、鉅豪； %周一至周五56人/小時(shí)；周末：500/㎡/月 59704㎡2F28951㎡家具類(lèi)：40元/㎡/月，公攤18%91家（%；%；%）家具類(lèi)：曲美、皇朝、華日、雅寶、聯(lián)邦、金虎、年年紅、迪美斯； 辦公類(lèi)：富琦萊、偉特；%286/㎡/月華美之星1F開(kāi)封市大梁路26號(hào)（蔣超13598753081）4000㎡50元/㎡/月，公攤10%26（%；%）家具類(lèi)：芝華士、紅蘋(píng)果、皇朝、北京百?gòu)?qiáng)、大自然、耐特利爾、科美、北京美亞、七彩人生%周一至周五36人/小時(shí)；周末：417/㎡/月12000㎡2F4000㎡40元/㎡/月，公攤10%18（%）家具類(lèi)：雙葉家具、大連華豐、風(fēng)格傳送、藍(lán)鳥(niǎo)、東方百盛、浪度、迪諾雅、香港大班%250/㎡/月3F4000㎡30元/㎡/月，公攤10%11（%）家具類(lèi)：喜夢(mèng)寶、九品工作室、歐瑞%125/㎡/月華美家具城1F開(kāi)封市中山路和五福路交叉口（李靖03783396666）4733㎡40元/㎡/月，公攤10%42（%）家具類(lèi)：蘭香閣、富利華、仕典、美雅居、杏田、凱博、松海、童一首歌；%周一至周五36人/小時(shí)；周末：357/㎡/月14200㎡2F4733㎡30元/㎡/月，公攤10%27（%）家具類(lèi)：天韻、博客、帝羅邦、藍(lán)狐、大風(fēng)車(chē)、世紀(jì)明珠、儷人島、香麗榭、德意豪；%214/㎡/月3F4733㎡20元/㎡/月，公攤10%6（%）辦公類(lèi)：東方、三江、森傲、中泰、廣泰、華盛%67/㎡/月恒昌家具城1F開(kāi)封市公園路與濱河路交叉口東北角（趙薇130693107213303781538）4876㎡22元/㎡/月（無(wú)物業(yè)）36家（%）家具類(lèi)：名仕居、帝納東方、名揚(yáng)世家、家得寶、舒美、蒙友%周一至周五36人/小時(shí)； 周末：263元/㎡/月13092㎡2F5216㎡15元/㎡/月（無(wú)物業(yè)）21家（%、%）家具類(lèi)：水晶之戀、家百利、優(yōu)景、新居點(diǎn)、陽(yáng)光飛越、葵園世家、朗晴；辦公類(lèi)：富豪辦公、恒盛辦公、萬(wàn)事達(dá)辦公、恒泰辦公%175元/㎡/月3F3000㎡00（%）未出租%0元華博家具城1F開(kāi)封市濱河路與化工路交叉口向西300米路北（張清云13639692660）8813㎡前廳13元/㎡/月（無(wú)物業(yè)）；后廳10元/㎡/月（無(wú)物業(yè)）22家（%%）家具類(lèi)：金邦、澳泰、紅星家具、青葉； 辦公類(lèi)：威想、長(zhǎng)興%周一至周五24人/小時(shí)；周末：183元/㎡/月8813㎡＞分析：開(kāi)封市目前專(zhuān)業(yè)家居賣(mài)場(chǎng)共有5家，主要分布在東郊、西郊和南關(guān)，其中中檔2家，低檔3家，主要分布在東建材、南關(guān)火車(chē)站和西區(qū)大梁路，中端市場(chǎng)也基本被圓夢(mèng)和華美所占領(lǐng)，低端市場(chǎng)有華博、恒昌家具廣場(chǎng)和華美家具南關(guān)店，老的家居賣(mài)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，管理水平和服務(wù)意識(shí)均比較淡薄，缺乏強(qiáng)大的企業(yè)做支撐。第三部分開(kāi)封市寫(xiě)字樓調(diào)研分析一、寫(xiě)字樓概況位置分布由于交通的原因，開(kāi)封市寫(xiě)字樓、公寓主要分布在核心商圈與西區(qū)商圈交界處，以大梁路、中山路周邊為主。租戶分析租戶主要以本地商家為主，外來(lái)商家比重日益增加，達(dá)到20%。配套設(shè)施開(kāi)封市原有及新增的寫(xiě)字樓公寓均缺乏停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位較少，設(shè)施上只提供水、電，配套相對(duì)陳舊，網(wǎng)絡(luò)、安防等設(shè)施相對(duì)落后。隨著開(kāi)封市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，以及作為鄭汴一體化地位的確定，各地商家紛紛落戶開(kāi)封，寫(xiě)字樓需求量迅速增加。目前開(kāi)封寫(xiě)字樓基本上滿足了辦公需求，但是缺少人性化關(guān)懷。通過(guò)對(duì)本市近10家寫(xiě)字樓進(jìn)行考察，我們發(fā)現(xiàn)目前只有銀地商務(wù)和三毛未來(lái)相對(duì)來(lái)說(shuō)配套設(shè)施較完善，其他寫(xiě)字樓周邊配套設(shè)施均不成熟，很少配齊餐飲，商場(chǎng)等，不能滿足入住者們基本生活需求。第四部分三星級(jí)以上酒店概括分析一、三星級(jí)以上酒店概況開(kāi)封市中高端酒店均具有餐飲、住宿、接待、商務(wù)洽談、會(huì)議、會(huì)展、休閑服務(wù)等功能。新興的大型酒店如中州國(guó)際金明酒店、開(kāi)元名都大酒店等已成為開(kāi)封各市政單位、黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、外來(lái)公司、本地企業(yè)、國(guó)內(nèi)外旅客等舉辦商務(wù)、會(huì)議、住宿等項(xiàng)目的首選定點(diǎn)酒店。經(jīng)營(yíng)分析：開(kāi)封市三星以上級(jí)酒店的主要消費(fèi)群體包括：市政、黨政、單位機(jī)關(guān)、國(guó)內(nèi)外游客、企事業(yè)單位、企業(yè)公司等舉辦商務(wù)會(huì)議、商務(wù)接待、接待住宿、年會(huì)、報(bào)告會(huì)議等地點(diǎn)。開(kāi)封市酒店行業(yè)分析：開(kāi)封市酒店行業(yè)在近三年以內(nèi)發(fā)展迅速，規(guī)模、檔次逐步提高。開(kāi)封市酒店行業(yè)分析：開(kāi)封市酒店行業(yè)在近三年以內(nèi)發(fā)展迅速，規(guī)模、檔次逐步提高。高星級(jí)酒店的興建與開(kāi)業(yè)仍將保持慣性的增長(zhǎng)趨勢(shì)，并在本市有快速發(fā)展的可能，但從整體發(fā)展來(lái)看，一方面經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)仍將以資本的較量、發(fā)展速度的較量為主，與此同時(shí)，酒店品牌建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)以及綜合管理能力的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。第五部分結(jié)合本項(xiàng)目得到的啟示按商業(yè)常規(guī)，大型百貨商場(chǎng)周邊常住人口在510萬(wàn)以上，所以目前A1地塊周邊常住人口不足以支持大型的百貨商場(chǎng)，建議公司選擇主力店、次主力店時(shí)以目的性消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)，如：家居建材廣場(chǎng)、電影院等，后期根據(jù)周邊人口入住情況，在進(jìn)行調(diào)整目前開(kāi)封現(xiàn)有三星級(jí)酒店以上總數(shù)共有22家，其中三星15家、四星5家、五星2家在中低端的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，建議公司錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，考慮4星級(jí)以上酒店的入駐。