【正文】 稅收負(fù)擔(dān)。變房屋出租為對(duì)外投資。同時(shí)對(duì)外投資，發(fā)生了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，因此投資方不需要繳納房產(chǎn)稅，而應(yīng)由被投資方按從價(jià)計(jì)征的方法繳納房產(chǎn)稅。合理分解租金收入。增值額越多，稅率超高。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。減少銷售收入的途徑很多，包括將裝修收入從收入中分解出去，也可以適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。另一方面，加快了銷售資金回籠，使得產(chǎn)品通過市場(chǎng)的時(shí)間縮短，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對(duì)開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，比如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。作為國(guó)家宏觀調(diào)控的對(duì)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策很少，按現(xiàn)行企業(yè)所得稅的稅率為：居民企業(yè)為25%，非居民企業(yè)取得所得適用稅率為20%，屬于稅負(fù)比較重的一種稅種，而且企業(yè)所得稅的輕重與多寡，直接影響到凈利潤(rùn)的多少，關(guān)系到企業(yè)的切身利益。從稅率角度分析，籌劃的基本思路是爭(zhēng)取適用較低的企業(yè)所得稅稅率。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，可以盡量設(shè)計(jì)開發(fā)成普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以達(dá)到減稅的目的。從稅基的角度分析，籌劃的基本思路是盡量降低應(yīng)納稅所得額，同時(shí)減少納稅項(xiàng)目。利潤(rùn)轉(zhuǎn)移法是指利用關(guān)聯(lián)交易將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到具有稅收優(yōu)惠政策的關(guān)聯(lián)企業(yè)去的一種納稅籌劃方法。一般來說，可以利用新辦三產(chǎn)企業(yè)免征13年企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策設(shè)立一些為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)的公司，如咨詢公司、運(yùn)輸服務(wù)公司、物業(yè)管理公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、營(yíng)銷策劃公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)，然后通過內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到這些企業(yè)中去。銷售收入調(diào)節(jié)法比如通過對(duì)自留物業(yè)是否屬于臨時(shí)性出租的選擇來決定是否需要視同銷售確認(rèn)收入；通過對(duì)銷售收入結(jié)算方式的選擇來調(diào)節(jié)收入確認(rèn)的時(shí)間和條件等。會(huì)計(jì)政策選擇法具體來說，可以通過選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法、各類資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備的計(jì)提方法、存貨的計(jì)價(jià)方法以及運(yùn)用合適的成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ仁侄蝸肀M量降低或提高企業(yè)所得稅稅前的扣除金額，以達(dá)到少交或較多優(yōu)惠的企業(yè)所得稅的目的。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從價(jià)格和成本兩個(gè)方面統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。4級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的，國(guó)家對(duì)土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除。二、土地增值稅稅收籌劃案例。從以上兩個(gè)籌劃方案可以看出分開核算比不分開核算多支出稅金100萬元，企業(yè)可以選擇不分開核算。2006年之前，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用這種方式規(guī)避繳納土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。許多大型房地產(chǎn)公司會(huì)根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目成立獨(dú)立的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司取得土地使用權(quán)，并進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，然后通過兼并項(xiàng)目公司的方式來規(guī)避應(yīng)繳納的土地增值稅。雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速且有巨大的市場(chǎng)需求，然而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨著許多的不確定性。在我國(guó)現(xiàn)行稅收制度下，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種很多，稅收負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，依法納稅構(gòu)成了企業(yè)成本的重要組成部分。“稅收籌劃”一詞在西方幾乎是家喻戶曉，然而在當(dāng)今我國(guó)，它還只是一個(gè)“新生兒”。通過對(duì)國(guó)內(nèi)專家學(xué)者的研究成果查閱發(fā)現(xiàn)雖然近些年來針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃研究很多，但尚沒有形成普遍意義的針對(duì)實(shí)例研究分析。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)必須注意理論聯(lián)系實(shí)際，靈活運(yùn)用各種籌劃技巧，從企業(yè)整體角度考慮稅收籌劃方案中的可行性，降低稅收負(fù)擔(dān)，獲取收益最大化從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的目標(biāo)。在本次論文的撰寫中，我得到了帥老師的精心指導(dǎo)，不管是從開始定方向還是在查資料準(zhǔn)備的過程中，一直都耐心地給予我指導(dǎo)和意見，使我在總結(jié)學(xué)業(yè)及撰寫論文方面都有了較大提高；同時(shí)也顯示了老師高度的敬業(yè)精神和責(zé)任感。使我的理論知識(shí)、思維與分析能力有了大幅度的提高，為我在今后的工作中取得更大成績(jī)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。最后，我要感謝母校東華理工大學(xué)，感謝她給了我接受四年高等教育的機(jī)會(huì)，豐富了我知識(shí)，拓寬了我的視野，為我今后的人生道路做好了堅(jiān)實(shí)的鋪墊，讓我能夠勇敢的追蹤自己的夢(mèng)想，開辟自己