【正文】 在原房產(chǎn)定位的實(shí)施過程中發(fā)生了障礙的時(shí)候。如，海南樂普生商廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，原來開發(fā)時(shí)定位是寫字樓，結(jié)果銷售了了，后來依據(jù)市場情況，重新定位為商場，房產(chǎn)增值，銷售良好?！醍a(chǎn)品定位原本是正確的，但由于目標(biāo)顧客的偏好發(fā)生了變化，他們原本喜歡的房產(chǎn)，現(xiàn)在則喜歡其他企業(yè)的房產(chǎn)，因而市場上對本企業(yè)的房產(chǎn)需求減少，要求企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)的再定位。在對產(chǎn)品進(jìn)行再定位時(shí)，企業(yè)還必須考慮兩個(gè)因素：□轉(zhuǎn)移到另一個(gè)房地產(chǎn)細(xì)分市場所需要的費(fèi)用。 □定位于新細(xì)分市場收益的大小取決于：細(xì)分市場的顧客人數(shù)這些顧客的平均購買水平在同一細(xì)分市場內(nèi)競爭者的數(shù)量和實(shí)力自己品牌在這個(gè)市場部分的銷售價(jià)格及其利潤重新定位的步驟和內(nèi)容□重新界定經(jīng)營區(qū)域。企業(yè)進(jìn)入新的區(qū)域，可以用同樣的定位訴求來延伸。□重新了解目標(biāo)顧客的偏好需求。□重新分析競爭對手□重新確定自己的競爭優(yōu)勢□房地產(chǎn)重新定位的內(nèi)容：功能再定位價(jià)格再定位服務(wù)再定位廣告再定位公關(guān)再定位目標(biāo)市場再定位產(chǎn)品形象再定位名稱再定位其中，功能再定位和廣告再定位是兩種比較常見的方式。這些方法、直觀而又簡單，很容易理解和運(yùn)用。多向量圖也稱作“知覺圖”，因常用在產(chǎn)品定位上，故有人稱其為“產(chǎn)品定位圖”。應(yīng)用的道理和步驟是一樣的。（2）二維空間市場定位法二維空間市場定位，是利用橫坐標(biāo)與縱坐標(biāo)構(gòu)成的二維空間圖進(jìn)行市場定位的方法。但在實(shí)踐中，往往既需要反映企業(yè)或產(chǎn)品形象的點(diǎn)位置，也需要反映所占的市場空間大小或擁有顧客數(shù)量的多少等。二維空間市場定位法就是適應(yīng)這種要求而產(chǎn)生的。如若把縱坐標(biāo)定位為企業(yè)的房產(chǎn)品質(zhì)，把橫坐標(biāo)定位為企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和信譽(yù)（具體的評價(jià)系數(shù)可由企業(yè)酌情設(shè)定），A、B代表不同的企業(yè)，實(shí)線圈代表企業(yè)市場影響范圍或擁有的顧客數(shù)量，虛線圈代表顧客對企業(yè)的偏好圈（即顧客愛好的企業(yè)條件范圍）。反之則可以定位在偏好圈之外的其他位置——或者只賺錢，不講質(zhì)量，不講服務(wù)，不講信譽(yù)；或者只追求高價(jià)格、高質(zhì)量，使消費(fèi)者難以接受。進(jìn)行定位的時(shí)候是向顧客傳達(dá)單一的利益還是多種利益？有許多人認(rèn)為，定位時(shí)應(yīng)該只向目標(biāo)市場顧客宣傳一種利益。每種品牌都應(yīng)該突出一種屬性，并使自己成為該屬性方面的“第一位”。那么，哪些第一位的屬性值得宣傳呢？主要有“最好的質(zhì)量”、“最佳的服務(wù)”、“最低的價(jià)格”、“最高的價(jià)值”和“最先進(jìn)的技術(shù)”等。然而，并不是所有人都認(rèn)為單一利益定位就是最佳選擇。如美國沃爾沃汽車曾定位為“最安全”和“最耐用”的，而且這兩種利益的出發(fā)點(diǎn)是可以相容的，人們認(rèn)為安全性很好的汽車的時(shí)間也會(huì)較長。三種利益定位也有成功的案例。顯然，許多人都希望同時(shí)擁有這三種利益。所以，用單一利益，還是用多種利益來定位，并不是絕對的。如海爾公司，以冰箱創(chuàng)牌定位，如今已是經(jīng)營洗衣機(jī)、電視機(jī)、電腦等數(shù)十種產(chǎn)品的大企業(yè)，許多顧客對海爾公司就有無所適從感?！醪怀浞侄ㄎ??！踹^分定位。如中國的絲綢，在西方顧客心目中是一種上流社會(huì)消費(fèi)的高價(jià)商品，但由于國內(nèi)企業(yè)爭相出口，不斷壓價(jià)，使其在國外市場上成為了一種便宜貨，許多人反而不買了。由于品牌特征過多，或品牌的定位改變太過頻繁，顧客會(huì)對品牌形象感到困惑。即購買者難以相信廣告中對產(chǎn)品特征、價(jià)格或制造商的宣傳。定位就象流動(dòng)在人體血管里的血液一樣，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)整合營銷中。一、在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，要定位于“精算”，把營銷利潤從紙上先“精打細(xì)算”出來 劃設(shè)計(jì)上，有三個(gè)前提定位條件：首先，它是否體現(xiàn)了主流的生活趨勢主流不等于時(shí)尚，是一種暗示和誘導(dǎo)，主流則是事物發(fā)展中本質(zhì)的、主要的方面，它代表事物發(fā)展的基本趨向。浙江杭州朝暉現(xiàn)代城之所以能代表當(dāng)代杭州的主流生活，一方面它代表大多數(shù)人的審美取向，另一方面反映了現(xiàn)代人最基本的對“生態(tài)、科技、運(yùn)動(dòng)”的生活需求及“休閑、交流”等深層次的渴望。另外，高層住宅緩解了中國城市化發(fā)展、人口增多與土地日益減少之間的矛盾，它是時(shí)代發(fā)展的必然。但是當(dāng)本土文化受到外來文化的滲透時(shí)，我們是否會(huì)一下子表現(xiàn)得手足無措。朝暉現(xiàn)代城終究是為中國人而造的，它必須適合中國人尤其是杭州人的生活習(xí)慣和審美特點(diǎn)。所以，在朝暉現(xiàn)代城的設(shè)計(jì)中（如現(xiàn)代街坊式布局設(shè)計(jì)），所營造的是一種通透、靈秀、自由、寬容的氛圍，彌散的是一種樂觀、輕松、謙遜、親切的氣息，減少拘束，便于溝通，這樣會(huì)更適合注重人文環(huán)境、注重鄰里關(guān)系的人們居住。同時(shí)，大量代表最新科技智能化設(shè)施的應(yīng)用，使朝暉現(xiàn)代城能成為住宅建設(shè)與科技發(fā)展同步的時(shí)代產(chǎn)物。房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位特征：（1）：規(guī)劃設(shè)計(jì)要重在“三贏“一個(gè)好的設(shè)計(jì)應(yīng)該達(dá)到三贏的目的：①為城市提供一個(gè)好的項(xiàng)目；②住戶得到舒適的居住空間；③開發(fā)商成功推廣樓盤，獲得利潤。以朝暉現(xiàn)代城為例即可說明。第二，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，該方案考慮當(dāng)?shù)氐乩項(xiàng)l件，在滿足國家規(guī)定的日照、通風(fēng)要求的前提下，盡量節(jié)約土地，盡量使更多的住宅具有良好的景觀視野。方案中95%的戶型都是南北通透設(shè)計(jì)，北面沿街的高層住宅采用一梯三戶的戶型，南面為廳、房，北面為廚、衛(wèi)、樓梯間等輔助房間，既擋住了城市道路的噪音，又創(chuàng)造了良好的居住環(huán)境。第三，從住戶的角度看，該方案強(qiáng)調(diào)人車分流，充分保護(hù)了住戶的居住生活的安全，住戶從會(huì)所進(jìn)入公共綠地，給人眼前豁然開朗，使人有進(jìn)入了一個(gè)高尚住宅區(qū)的感覺，公共綠地也是一個(gè)住戶公共休閑場所，公共綠地端部設(shè)置運(yùn)動(dòng)會(huì)所為住戶提供了運(yùn)動(dòng)、休閑的場所，使生活的品質(zhì)有較大的提高。交通也十分方便，住戶不出戶即可進(jìn)出小區(qū)，免去日曬雨淋之不便。二、在建筑風(fēng)格上，要定位于“創(chuàng)新”，把營銷轟動(dòng)澆鑄在水泥磚混中房屋建筑看似大同小異，其實(shí)風(fēng)格迥異。在建筑風(fēng)格上，從哪些方面定位，才能獲得最佳效益？ 定位于個(gè)性文化的創(chuàng)新杭州萬家花園的建筑風(fēng)格就充分說明了這一點(diǎn)?？偨ㄖ娣e23萬平方米，綠化率為41%，是浙江省城市住宅建設(shè)試點(diǎn)小區(qū)之一。萬家花園的建筑在把握歷史傳統(tǒng)和西方優(yōu)秀建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，注重個(gè)性的創(chuàng)造和文化的突破，體現(xiàn)現(xiàn)代的風(fēng)格和可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值。建筑的線角、陽臺、欄桿均融人整體之中，細(xì)膩、舒展。開發(fā)商在建筑造型的認(rèn)識上，首先擺脫了三段式風(fēng)尚的束縛，尤其是小高層住宅樓，這一完全建立在現(xiàn)代市場需要下的建筑形式，則完全氧譯了任何西方古典風(fēng)格影響。在形式上，以挺拔簡潔明快的體塊造型取代了繁復(fù)重疊的線腳，而金屬陽臺攔板造型的設(shè)計(jì)也是別具一格。開發(fā)商相信，整體環(huán)境的無形氣質(zhì)，才是感動(dòng)人心關(guān)鍵，不單靠建筑形式，而要將美質(zhì)的內(nèi)在，透過對物質(zhì)、材料的掌握發(fā)諸在外，才經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。顏色的選擇，原則是用一種基調(diào)，沙巖白，全棟素雅，取其樸實(shí)不華與細(xì)致明亮，陽光在墻面上光澤的變化造成視覺的美感，期盼培養(yǎng)出一種樂觀開朗、健康潔凈、悠閑的城市住宅風(fēng)格。萬家花園由于基地形狀東西寬大，南北向進(jìn)深淺，除抓住中央庭園極佳的景觀、光線作為植裁的條件外，還將中央庭園，組團(tuán)庭園，宅間庭園構(gòu)成萬家花園三個(gè)層次，每到夜晚再配合燈光的運(yùn)用，更增添幾許浪漫的氣氛。人口人行步道區(qū)：建筑物沿道退縮十幾米，避開車輛行駛的干擾，提供行人自由徒步、購物、休憩空間。雕塑廣場匹配 ：本區(qū)位于中庭兩側(cè)一隅主要提供休息空間及觀賞雕塑的環(huán)境，雕塑以“期待”與“愛”命名，期望社區(qū)將來充滿著幸福與關(guān)愛。校園綠化：校園獨(dú)特的綠化氛圍營造一處幽靜的文化交流空間，特設(shè)的網(wǎng)球場、籃球場等運(yùn)動(dòng)配置，給整個(gè)小區(qū)帶來勃勃生機(jī)和朝氣。和風(fēng)品茗區(qū)：以現(xiàn)代的造型手法，表現(xiàn)中式庭園的恬靜優(yōu)雅的氣氛，公共交流平臺提供居民一處席地而坐、品茶的好去處……。健康步道區(qū)：適合老年人運(yùn)動(dòng)的場所，以大小卵石拼貼地面，開闊的空間更可提供健康運(yùn)動(dòng)使用。定位于園林景觀的創(chuàng)新從古至今，不管是在本土還是在國外，關(guān)于庭園和庭園建造已經(jīng)有了大量的文字記錄，建造和維護(hù)景觀是人類最古老的行業(yè)之一。碧海云天住宅小區(qū)就是以園林景觀創(chuàng)新來定位，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、見、銷售的。整個(gè)設(shè)計(jì)多引人自然線型，亭臺樓榭、小橋流水、遍植名貴樹種，形成濃濃樹蔭。陜西西安的高山流水別墅也是以園林景觀創(chuàng)新來定位的。發(fā)展商充分利用優(yōu)越自然環(huán)境和地理特征，將建筑和自然環(huán)境有機(jī)地融合在一起，并創(chuàng)造性地以人與自然、建筑與自然、人與建筑人與人之間的四重和諧演繹“天人合一”的哲學(xué)思想，構(gòu)筑出現(xiàn)代人類與自然和諧共生的淳美居住境界。高山流水別墅、讓園區(qū)的每一個(gè)空間都充滿人文關(guān)懷。為了在時(shí)空上為每一位為主營造一種濃郁的人文關(guān)懷，高山流水別墅項(xiàng)目的整個(gè)園區(qū)分為數(shù)個(gè)小的核心景觀，每個(gè)核心景觀都有自己的自然邊界和公共空間，這樣就形成了所謂的“鄰有”空間，老人、孩子們主要在此區(qū)域活動(dòng) “小嬉”。這種景觀創(chuàng)新從多個(gè)層面上來定位。通過社區(qū)營造使得業(yè)主體會(huì)到交流之樂和關(guān)懷之樂。定位異國情調(diào)的創(chuàng)新哈爾濱的歐洲新城就是通過定位異國情調(diào)的創(chuàng)新，來達(dá)到營銷房地產(chǎn)的目的。哈爾濱是一座具有獨(dú)特建筑藝術(shù)風(fēng)格的美麗城市，素有東方小巴黎的美譽(yù)，但由于歷史的沿革，最具代表性的歐陸風(fēng)格的群體建筑已所剩無幾，殘酷的現(xiàn)實(shí)漸漸地割舍了哈爾濱人久遠(yuǎn)了的歐洲情緣和對現(xiàn)代歐陸風(fēng)格建筑文化的強(qiáng)烈渴求。取名歐洲新城，就是借異國名，筑異國景，抒異國情，來滿足人們求異求新的需求，從而達(dá)到銷售房產(chǎn)的目的。 A、“凡爾賽迎賓花園”——法國新古典風(fēng)格。列道迎賓的400米長噴泉水道，在東北三省是絕無僅有的。凡爾賽迎賓花園建成后將是一個(gè)開放的精品商業(yè)區(qū)，將為小區(qū)業(yè)戶的生活帶來極大的方便。體現(xiàn)奧地利典雅音樂風(fēng)格的“維也納音樂花園”，設(shè)計(jì)者以維也納音樂特性為元素，藉由圓形柱廊的設(shè)置，展現(xiàn)音樂的流動(dòng)性與活潑性，讓業(yè)主徜徉在典雅音樂的海洋中，感受與貝多芬的心靈交流……C、“格林童話花園”——德國黑森林地方風(fēng)格。體現(xiàn)北歐海洋人文風(fēng)格的TownHouse(聯(lián)排別墅)在海洋和湖泊的干預(yù)下，造就北歐冷冽的氣候、兇險(xiǎn)的海象以及獨(dú)特的人文歷史風(fēng)貌。體現(xiàn)西班牙奔放藝術(shù)風(fēng)格的“巴賽羅納藝術(shù)花園”的庭園規(guī)劃不但西側(cè)呈幾何形式排式排列的石組可供為主體憩坐臥，而且在不同的季節(jié)更與西側(cè)的石組相呼應(yīng)，圓形為基本造型架構(gòu)，更加展現(xiàn)了地景的藝術(shù)之美，花園就是一幅畢加索的作品！F、“佛羅倫薩雕塑花園”——意大利文藝復(fù)興風(fēng)格。G、“白金漢宮秘密花園”——英國式自然庭院體現(xiàn)英國浪漫自然風(fēng)格的“白金漢宮秘密花園”的庭園分布在整個(gè)社區(qū)的南側(cè)，英國庭園雖以自然風(fēng)景為代表，但其在發(fā)展背景后，設(shè)計(jì)者在此園林設(shè)計(jì)中引進(jìn)了法式庭園色彩上的設(shè)計(jì)元素，如修剪過的樹籬碎石步道……同時(shí)又配置了較自然、有機(jī)的植物，以區(qū)別于其他庭園的造型，提升每一個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，保證“歐洲新城”中每個(gè)景觀都有理念、都不俗套。 定位于歷史特色的“創(chuàng)新”杭州信義坊就是以歷史特色為創(chuàng)新定位點(diǎn)，來帶動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)成功銷售的。信義坊地處成熟完善區(qū)域的住宅園區(qū)，距杭州市政府僅3公里，周邊沒有大型商廈、專業(yè)市場、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、銀行等生活設(shè)置，由3個(gè)組團(tuán)，20幢建筑、1條河、1條步行街構(gòu)成。在此基礎(chǔ)上融入了以市場需求為導(dǎo)向的個(gè)性因素，以期達(dá)到建筑與環(huán)境之外的人文特質(zhì)，滿足住戶對住宅品質(zhì)的更高要求。B、在設(shè)計(jì)風(fēng)格上營造房產(chǎn)功能以外的人文特征，將中國的建筑風(fēng)格與人文精神特點(diǎn)融人小區(qū)概念中。D、“古運(yùn)河”作為園區(qū)景觀的主題，依照人體功效學(xué)原理設(shè)計(jì)曲線型區(qū)內(nèi)道路及宅前道。E、體現(xiàn)杭州運(yùn)河歷史文化的盛世繁華。將江南古城的親水歷史文化發(fā)揮得淋漓盡致。在建筑風(fēng)格上，承襲中國民居的精髓和靈魂，同樣是一種創(chuàng)新，同樣具有生命力。中國民居錯(cuò)落有致、充滿韻律感的建筑形式和令人心動(dòng)的虛實(shí)空間的精彩轉(zhuǎn)換，展示出極高的美學(xué)價(jià)值和人文價(jià)值，所有這些及其所承載的深邃文化內(nèi)涵震撼著清華坊開發(fā)者的心靈，激發(fā)著開發(fā)者和建設(shè)者的社會(huì)責(zé)任感和工作熱情。通過呈現(xiàn)真實(shí)的建筑實(shí)體給社會(huì)和消費(fèi)者，展示了開發(fā)商和建設(shè)者對中國傳統(tǒng)民居建筑藝術(shù)的繼承和發(fā)展的實(shí)踐過程。清華坊建筑住宅格局融合了中國各地具有特色的院落民居風(fēng)格，前有敦厚沉靜的宅門、前庭，中有天井通透天地，后有花木扶疏的圍園；古韻悠然，黑白分明的粉墻黛瓦，線條簡潔明快的外墻立面，都充分體現(xiàn)了清華坊融合古今的建筑風(fēng)貌獨(dú)特的風(fēng)格，使居者享受到中國傳統(tǒng)建筑的種種物質(zhì)功能，感受到傳統(tǒng)文化的澤潤，同時(shí)又領(lǐng)略著現(xiàn)代建筑給予的種種時(shí)尚生活方式和內(nèi)容。正房前置高大喬木或名譽(yù)華樹，院中另植芭蕉、花卉或立葡萄架、配置盆景，假山，水池，魚缸等。人們在院中休息或做家務(wù)，安祥輕松，怡然自得，充滿生活情趣?？偠灾?，建筑風(fēng)格的定位，要根據(jù)具體的條件創(chuàng)新確立。（一）、定位于“生態(tài)化”廣州的華南新城就是利用原有七座小山崗上分布著原生林和人工林條件，來定位小區(qū)環(huán)境的“生態(tài)化”的。綠地提供居民戶外活動(dòng)和交往的場所，具有休閑活動(dòng)的功能；園林空間、植物配置和小區(qū)雕塑等，具有一定的視覺享受和文化內(nèi)涵，因而具備景觀文化功能。華南新城周圍自然優(yōu)美，珠江在北，背靠大崗山，樓盤特征非常明顯。華南新城內(nèi)的七座小山在規(guī)劃上刻意保留，營造“七星環(huán)野立，一水抱城流”的花園城區(qū)的意境。雖坐落在流金般的都市繁華社區(qū)，她卻像都市中一個(gè)自然保護(hù)區(qū)。清華坊坊內(nèi)的公共中式園林、街坊兩旁的溪流、樹木、綠地是第二層自然生態(tài)圈。清華坊巧妙地借用了周圍的城市花園和設(shè)施完備的體育公園作為自身園林的周邊生態(tài)綠化和配套運(yùn)動(dòng)設(shè)施，創(chuàng)意設(shè)計(jì)出三大生態(tài)，從總體上降低了成本，讓消費(fèi)者得到了更多的實(shí)惠。a、建立以本地化的喬、灌木為主的綠化體系。c、將綠化引入建筑的立體綠化體系。e、以自然為主的景觀風(fēng)格。建筑生態(tài)。b、開暢通透的住宅內(nèi)空間。d、綠色、環(huán)保建材的使用。人文生態(tài)。b、高新小學(xué)、高新功兒園的設(shè)置。d、方便的醫(yī)療診所和可提供日常保健服務(wù)的管家中心，確保健康。其面對的紅樹林是惟一位于城市中心的國家級自然保護(hù)區(qū)，也是國家級的島類保護(hù)區(qū)，是東半球候鳥遷徙的棲息地和中途歇腳點(diǎn)，自然環(huán)境結(jié)合現(xiàn)代都市的便利交通，構(gòu)成小區(qū)高品位、新生活概念的精口社區(qū)。a、TM卡鎖——是美國SUNKING公司的最新產(chǎn)品，采用美國著名半導(dǎo)體公司——DALLS公司的專利作為核心心內(nèi)件。惟一的64位序列號意味著每把鎖都獨(dú)一無二、無法拷貝的。另外，為了保證業(yè)主防盜的安全性，業(yè)主入伙前不安半機(jī)械鎖頭部分，入伙時(shí)由業(yè)主隨機(jī)領(lǐng)取鎖頭及鑰匙，由專業(yè)鎖廠協(xié)助安裝、重新設(shè)置TM卡