一文看懂土地儲備的前世今生-閱讀頁
2025-07-04 01:05本頁面
【正文】 券為土儲機構融資2017年6月，財政部印發(fā)《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》（財預[2017]62號），具備舉債資質(zhì)的地方政府可以發(fā)行土地儲備專項債券，債券資金由土地儲備機構專項用于土地儲備。土地儲備機構與城投公司過去：城投公司參與土地儲備一級開發(fā)的方式由于土地儲備的政府性職能和以往城投公司的運作模式特點，城投公司“生來”就與土地儲備有著密切關系。政府將土地儲備職能賦予城投公司地方政府直接將土地儲備的職能賦予城投公司，用土地儲備收益來平衡城市建設資金的缺口，此時城投公司可以直接利用儲備土地融資進行一級開發(fā)。地產(chǎn)集團則負責從政府手中拿地進行基礎設施建設，將“生地”變成“熟地”，重慶大學城是地產(chǎn)集團的代表作，項目投資100億元左右。2016年4號文要求各級政府只能設置一個土地儲備機構，并且要求城投公司不得再從事新增土地儲備工作。政府委托城投公司進行一級開發(fā)城投公司受政府委托，合作進行土地一級開發(fā)，具體有以下幾種模式：（1）政府負責土地征用、拆遷、補償工作并承擔相關費用，城投公司負責基礎設施建設這種模式下土地的征收、征用、拆遷等事宜由政府負責，城投公司負責道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。、征用、拆遷等費用由城投公司承擔中新集團與宿遷市人民政府、蘇宿遷工業(yè)園區(qū)管理委員會簽訂協(xié)議，合作開發(fā)宿遷市耿車鎮(zhèn)、雙莊鎮(zhèn)通湖大道以東105公頃區(qū)域，中新集團支付宿遷市人民政府一定費用用于開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的土地征用、征收和企事業(yè)單位動遷、農(nóng)（居）民動遷、安置，中新集團負責合作項目內(nèi)的道路、橋梁、河道、綠化、污水管道、雨水管道、路燈、供電及交通指示燈、交通標牌、標線等交通安全設置的建設費用。在中新科技城項目中，管委會負責科技城項目內(nèi)原集體及國有土地征用、征收和農(nóng)民動遷、安置、補償?shù)?，上述工作費用由中新集團按320元/平方米（綜合成本）的標準支付，中新集團負責對中新科技城進行整體規(guī)劃、基礎設施建設、招商和綜合開發(fā)。2008年1月起，合作項目內(nèi)商業(yè)、住宅用地出讓所得價款78%支付給中新集團，管委會所得22%及相關稅費，以支付前期拆遷、安置和補償?shù)馁M用。（2）政府負責土地征用，并承擔相關費用，城投公司負責拆遷、補償工作，以及基礎設施建設并承擔相關費用這種模式下土地的征收、征用由政府負責并承擔相關費用，城投公司負責拆遷、補償、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。項目開發(fā)采用協(xié)議分成模式。（3）政府負責土地征用，但由城投公司承擔相關征地補償費用，城投公司負責拆遷、補償工作，以及基礎設施建設并承擔相關費用在昆明市環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項目中，云南城投負責籌措和墊付土地一級開發(fā)所需資金，包括環(huán)湖東路規(guī)劃設計及工程建設費、環(huán)湖東路截污管道設計及建設費、濕地及公園的設計及建設工程費、征地補償費、拆遷補償和安置費、土地調(diào)查費、評估費、測繪費、資料費、土地報批相關稅費、土地開發(fā)整理工程費、新農(nóng)村建設費、受甲方委托范圍內(nèi)與土地出讓相關的市政公用、公共設施及城市基礎設施建設費、設計費、財務費及日常管理費等，以及其他經(jīng)昆明市人民政府確認的合理開發(fā)費用。未來：城投公司與土地儲備的規(guī)范關系50號文要求“地方政府不得將公益性資產(chǎn)、儲備土地注入融資平臺公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源”；87號文嚴禁將“儲備土地前期開發(fā)”作為政府購買服務項目。那么未來城投公司參與土地儲備相關業(yè)務，還具有哪些規(guī)范的合作方式？根據(jù)2016年4號文，土地儲備的資金使用以及工作推動可以根據(jù)收儲進程，分為兩個階段，而在這兩個階段，土地儲備機構與城投公司均有合作的方式，只不過方式不同。4號文在推動土地收儲政府采購工作方面，為城投公司參與土地儲備業(yè)務指明了兩個規(guī)范性的合作關系，分別對應第一和第二兩個階段。因此，雖然87號文明確將土地儲備前期開發(fā)工作列入政府采購服務的“負面名單”，但是作為“前期開發(fā)”之前的工作拆遷安置補償服務，地方政府仍然可以通過政府購買服務的方式，與城投公司進行合作。雖然禁止政府購買服務，但是作為政府工程，地方政府依然可以通過招標的方式，與城投平臺在基礎設施建設方展開合作。
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