【正文】 邀請(qǐng)函。 以上三種方式，第 3種收效較快，第 2種是儲(chǔ)備客源以補(bǔ)充客源的不足。 對(duì)以上兩點(diǎn)利弊分析： 益處：撞單現(xiàn)象發(fā)生的機(jī)率降到最低，同時(shí)，發(fā)生沖突的現(xiàn)象也會(huì)減少； 弊端：市場(chǎng)有優(yōu)劣之分，會(huì)出現(xiàn)分配不均的現(xiàn)象，必定會(huì)影響部分招商人員 的利益。 扭轉(zhuǎn)一個(gè)思路 賣(mài)房子和招商是兩碼事，到底是為賣(mài)房子而招商，還是為招商而賣(mài)房子。盡量控制投資戶，在招商過(guò)程中選擇性的與投資戶簽約，投資的終究要投資，延期是為漲價(jià)，同時(shí)也是突出公司市場(chǎng)定位，彰顯自身的價(jià)值（即不是盲目進(jìn)行銷售，而是有選擇性）。 就目前現(xiàn)場(chǎng)接待客戶的情況而言，基本上是守株待兔式 ，即客戶到我方接待商談 再商談（多次）最終成交。）這種方式第一、招商觸角不深，力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；第二、局面打開(kāi)的話客戶應(yīng)是絡(luò)繹不絕，而目前這種成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了公司的要求，更不能滿足招商要求?；蛘咴谂c客戶達(dá)成條件一致時(shí)，統(tǒng)一由公司相關(guān)人員簽約。同時(shí)，二次招商存在多處弊病：①大客戶在選擇戶型面積、位置上受限；②按揭房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移公司上；③后期市場(chǎng)管理，物業(yè)管理上難度加大；④最終品牌經(jīng)營(yíng)上會(huì)步到與鄭州德化街步行街的四不像。 4 鄭州建材市場(chǎng)情況 一、鄭州建材市場(chǎng)概述 近年來(lái)，鄭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，已經(jīng)成為中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和商貿(mào)城市，其在河南省經(jīng)濟(jì)總量位居全國(guó)前茅，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為現(xiàn)代建材物流業(yè)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。鄭東新區(qū)做為鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“橋頭堡”已成為全國(guó)知名商家的必爭(zhēng)之地，澳柯瑪（鄭州）國(guó)際物流園區(qū)也盛世蘊(yùn)育而生了。 澳柯瑪（鄭州）國(guó)際物流園區(qū)分析： 澳柯瑪（鄭州）國(guó)際物流園區(qū)是河南省最高級(jí)的以高檔建材、裝飾材料、家居用品等商品的批發(fā)、零售為主導(dǎo)的高品位、現(xiàn)代化、新一代的建材市場(chǎng)。 東建材市場(chǎng)（改建材新區(qū)）分析： ◎ 地理位置：原 107國(guó)道與鄭汴路交匯處 ◎ 地面積： 300畝 ◎ 產(chǎn)權(quán)： 19年 ◎ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未開(kāi)盤(pán) ◎ 開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì) 2020年 9月 ◎ 租價(jià)： 60元 /㎡ —— 100元 /㎡不等 ◎ 市場(chǎng)定位：市場(chǎng)規(guī)劃無(wú)序，道路狹窄影響物流暢達(dá)，經(jīng)濟(jì)建材以中低檔為主 ◎ 老商鋪：均價(jià) 50元 /㎡ /月（兩 層）合同 3年 天榮國(guó)際建材港分析： ◎ 地理位置：鄭花路與柳林路交匯處 ◎ 占地面積： 2400畝 ◎ 產(chǎn)權(quán)： 20年 ◎ 開(kāi)工時(shí)間： 2020年 2月 ◎ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020年 4月 24日 ◎ 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2020年 4月 18日 ◎ 租售均價(jià)： 30元 /月 /㎡（原價(jià)） ◎ 現(xiàn)為合同期限為 5年，價(jià)格為（ 6元 /㎡），租一年送一年，優(yōu)惠幅度租一層送一層（可選擇）。 南方香江鄭東建材城分析： 行動(dòng)早，現(xiàn)已準(zhǔn)備在 6月開(kāi)業(yè)未果，準(zhǔn)備 7月份再開(kāi)業(yè)？招商早、行動(dòng)快，只售不租，且只售給自營(yíng)戶，售價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)：均價(jià)為 1800元 /㎡，現(xiàn)漲為均價(jià)為 4800元 /㎡左右，后期無(wú)名牌物業(yè)管理。中央空調(diào)效果不好，常停電，公攤不公，客戶怨憤極大。日均流量 30萬(wàn)人次，年購(gòu)買(mǎi)力在 20億元以上，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)千余家。 由此斷言我們招商的目標(biāo)客戶數(shù)量是龐大的，有充足的客戶資源，大致分為三大類： ① 現(xiàn)有成規(guī)模大型同類市場(chǎng)中的想發(fā)展商鋪的商戶，市場(chǎng)中對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)管理等忠誠(chéng)度不高的商戶（據(jù)本人在市場(chǎng)中多年招商經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)有市場(chǎng)中估計(jì) 3040％左右的不穩(wěn)定的客戶群） ② 本地的品牌廠家和外地駐鄭的外派機(jī)構(gòu)（包括辦事處跨 區(qū)域代理商、分公司、專賣(mài)店）本地中小市場(chǎng)中的散戶等。 具體招商手段和方法大致分為三大類： ① 充分利用現(xiàn)有招商人員的客源網(wǎng)絡(luò)，因?yàn)樗麄儽旧矶际悄壳俺尚褪袌?chǎng)的招商人員，有豐富的招商經(jīng)驗(yàn)，充足的客戶資料，包括再次挖掘本地市場(chǎng)客商。通過(guò)上述 3種招商方式基本上是從縱向、橫向招商，絕對(duì)會(huì)滿足我們市場(chǎng)的定位。如東建材租金均價(jià)為 60元 /㎡ /月，西建材 40元 /㎡ /月，鳳凰城為 35元 /㎡ /月 。 5 工程施工與設(shè)計(jì)理念 工程施工進(jìn)度時(shí)間表 工程施工進(jìn)度時(shí)間表詳見(jiàn)附件 7 設(shè)計(jì)理念和特色 設(shè)計(jì)理念和特色為天津大學(xué)設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)方案說(shuō)明為參考整理。園區(qū)規(guī)劃以建設(shè)成為高標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際化、現(xiàn)代化的建材物流園區(qū)為目標(biāo)，立足發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，促進(jìn)鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上一個(gè)新臺(tái)階。規(guī)劃總布局結(jié)構(gòu)為“一線三點(diǎn)三區(qū)”。“三點(diǎn)”即生態(tài)環(huán)境景觀軸上的三個(gè)主要景觀節(jié)點(diǎn)：入口廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)和休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，入口廣場(chǎng)以綠化景觀、音樂(lè)噴泉、特色鮮明的入口雕塑形成底景；中心廣場(chǎng)為親水廣場(chǎng)集展示、表演、休憩于一體；休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)靠近七里河綠化帶，成為城市景觀中的美好一景。 交付使用時(shí)間及交房標(biāo)準(zhǔn) 交付使用時(shí)間：參考進(jìn)度計(jì)劃表的時(shí)間。 內(nèi)裝修： A A C C B2 五個(gè)小體量商鋪： 設(shè)計(jì)：展廳的墻面及頂棚為白灰膏底亞光墻面，其余地方（包括衛(wèi)生間）全部為混合砂漿毛墻面。） A1大賣(mài)場(chǎng)： 設(shè)計(jì)：地面：花崗巖地面、踢腳線；（可能改為地板磚） 墻面：內(nèi)墻乳膠化（顏色未定）； 頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂； 衛(wèi)生間：防滑地板磚地面， PVC板條吊頂頂棚，面磚墻面； 地下車庫(kù)：水泥地、內(nèi)墻乳膠化墻面、頂棚。（大致可參考 A1） 外裝修： 小體量：鋁合金全玻璃地彈門(mén)，彩鋁窗，部分有明框式玻璃幕墻，外墻 乳膠化（顏色未定）。 6 配套設(shè)施 配套設(shè)施內(nèi)容 以下配套設(shè)施由工程部提供： 室內(nèi)： A1配套設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警，自動(dòng)滅火系統(tǒng)，防火門(mén)，擋煙垂壁，名牌自動(dòng)扶梯，觀光電梯，貨梯。（大致可參考 A1） 室外：（報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)量，不一定為實(shí)際竣工數(shù)量） 園區(qū)：綠化面積： 53460㎡ 30％綠 化率（目前綠化招標(biāo)方案正在評(píng)審中，其中包含有：疊水水景、旱噴泉、水池噴泉、景樣、花架、雕塑、景石）； 停車面積：地上 1238輛，地下 609輛，總面積 19602㎡ 11％； 道路面積： 30294㎡ 17％。 配套設(shè)施的功能及位置 具體內(nèi)容待工程部方案評(píng)標(biāo)后方能出來(lái)。 繁榮市場(chǎng)的舉措 統(tǒng)一開(kāi)業(yè)計(jì) 劃 裝修期：協(xié)助業(yè)主及租戶提交設(shè)計(jì)裝修圖給予工程公司，協(xié)調(diào)審批程序，確保符合有關(guān)要求，協(xié)助業(yè)主及租客將單位裝修妥當(dāng)并及早開(kāi)業(yè)。 開(kāi)業(yè)后：商場(chǎng)商業(yè)環(huán)境之裝飾布置及內(nèi)外廣告燈箱招牌的統(tǒng)籌運(yùn)作；確保商場(chǎng)內(nèi)所有經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有違反商場(chǎng)的管理公約， 并按時(shí)繳納管理費(fèi)；每月編寫(xiě)報(bào)告詳細(xì)羅列及分析商場(chǎng)營(yíng)業(yè)及管理情況，呈業(yè)主審閱。 超低費(fèi)用庫(kù)管服務(wù) 充分利用本市場(chǎng)現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)，為經(jīng)營(yíng)戶提供價(jià)格低廉、安全集中的統(tǒng)一倉(cāng)儲(chǔ)管理。 引進(jìn)質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)，違規(guī)先期賠付 引 進(jìn)建材產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)，并成立維權(quán)部并制定質(zhì)量保證卡制度，專門(mén)設(shè)立維權(quán)基金（商家先期賠付保證金）。 統(tǒng)籌宣傳推廣活動(dòng) 制定長(zhǎng)期推廣計(jì)劃，統(tǒng)籌推廣活動(dòng)，透過(guò)媒介推出廣告，進(jìn)一步加深本園區(qū)于社會(huì)公眾心目中的印象，擴(kuò)大市場(chǎng)上的知名度與美譽(yù)度；定期舉行建材商展會(huì)。 員工統(tǒng)一管理服務(wù) 掛牌上崗、統(tǒng)一打卡制度（可考慮按業(yè)種統(tǒng)一營(yíng)業(yè)員服裝），商鋪?lái)毐ＷC每日正常營(yíng)業(yè)。“互動(dòng)共生，互利雙贏”是商會(huì)與市場(chǎng)魚(yú)水關(guān)系的真實(shí)寫(xiě)照。真正體現(xiàn)市場(chǎng)主人翁地位。 制定優(yōu)惠策略 實(shí)行消費(fèi)群體的會(huì)員制，還可以建立會(huì)員卡制度，以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠條件或累計(jì)優(yōu)惠條件吸引消費(fèi)者。 （ 2） 針對(duì)前期較早入場(chǎng)（如前 10名簽約者）的經(jīng)營(yíng)戶可采用庫(kù)管服務(wù)免費(fèi)一年的優(yōu)惠。導(dǎo)購(gòu)小姐、導(dǎo)購(gòu)?fù)ぃ?gòu)物指南，宣傳畫(huà)冊(cè)共同為消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)人性化的購(gòu)物空間。 解決經(jīng) 營(yíng)商戶日常生活等問(wèn)題 為經(jīng)營(yíng)商戶及時(shí)解決住戶、子女入托、就學(xué)、臨時(shí)戶籍等日常生活問(wèn)題。