【正文】 結(jié)構(gòu)。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 第三部分：連城項(xiàng)目 商業(yè)模式概念建議 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 29 總體策略 商業(yè)平臺(tái) 項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議 業(yè)態(tài)定位建議 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 本案地下商城客觀(guān)條件 站前廣場(chǎng)商圈特征 優(yōu)勢(shì) 策略 我們需要充分利用項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，通過(guò)自身的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 30 ? Department store 百貨公司 ? Super market 超市 ? Shopping Mall 銷(xiāo)品茂 ? 精品購(gòu)物步行街 ? 專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng) ? 大賣(mài)場(chǎng) 以上模式均有延伸及變化類(lèi)型、均以特色主力店、主題商業(yè)帶動(dòng)。奧特萊斯城市廣場(chǎng)” 特色 復(fù)合型休閑購(gòu)物街區(qū) ? 項(xiàng)目緊鄰站前廣場(chǎng)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，堪稱(chēng)白城地王。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 33 ?定位： “特色品牌” 消費(fèi)場(chǎng)所。 一般的租售組合策略： 適用于較成熟的商圈，優(yōu)點(diǎn)是有利于在租約內(nèi)控制業(yè)態(tài)品質(zhì)，缺點(diǎn)是發(fā)展商要承擔(dān)較為沉重的租金貼補(bǔ)，而且一旦招商不成功將直接影響項(xiàng)目的整體形象。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 35 分析：本項(xiàng)目周邊居民人口相對(duì)較多 ， 其商業(yè)價(jià)值較大 ， 在此前提下 ， 不建議以招商為主要工作方向 ， 而應(yīng)炒作一個(gè)主題 ， 引發(fā)投資者對(duì)項(xiàng)目升值前景的無(wú)限想象 ， 通過(guò)直接銷(xiāo)售的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利預(yù)期 。 – 在歐美當(dāng)代商業(yè)社會(huì)中，奧特萊斯是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)過(guò) 100多年的發(fā)展，奧特萊斯業(yè)態(tài)已由過(guò)去單純的工廠(chǎng)直銷(xiāo)購(gòu)物中心，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐饭S(chǎng)、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商甚至是大型百貨店共同參與、功能齊全的休閑購(gòu)物中心。 – 目前，奧特萊斯在美國(guó)約有 200家，由于適合消費(fèi)實(shí)際，經(jīng)營(yíng)狀況普遍良好。生意都十分興隆。奧特萊斯模式把品牌、知識(shí)產(chǎn) 權(quán)和低價(jià)有效、合理地整合起來(lái)，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業(yè)狀態(tài)， 提供一種中等價(jià)位 —— 高檔品牌一種特殊贏利模式，能滿(mǎn)足目前中國(guó)消費(fèi)者特別是長(zhǎng) 三角地區(qū)消費(fèi)者的需要。 目前，奧特萊斯在中國(guó)開(kāi)設(shè)最早的有北京燕莎奧特萊斯，效益最好的是上海百聯(lián) 奧特萊斯（青浦趙巷）。 還有待開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的有武漢、成都、重慶、青島等地的項(xiàng)目。 41 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 發(fā)展前景 中國(guó)的品牌消費(fèi)從發(fā)展前景來(lái)看還屬于初期階段，消費(fèi)者有高檔商品的消費(fèi)沖 動(dòng)，但尚不具備真正高檔商品的消費(fèi)能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費(fèi)現(xiàn)狀提供了一 種可實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)模式，這種消費(fèi)基礎(chǔ)至少在十多年里不會(huì)有很大的改變，使得奧特萊 斯在未來(lái)的 20年之內(nèi)在中國(guó)具有良好的發(fā)展前景。 42 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 奧特萊特的靈魂 名牌 +折扣 43 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 奧特萊斯有三大特點(diǎn) 知名的品牌 較低的價(jià)格 舒適的購(gòu)物環(huán)境 44 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 ? 消費(fèi)群分析 – 中產(chǎn)階級(jí)和青年一族，這部分人有較高的收入及較強(qiáng)的品牌觀(guān)念，但尚不能稱(chēng)為富有，對(duì)于商場(chǎng)里的頂級(jí)品牌雖有需求經(jīng)濟(jì)上卻難以承受。 45 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 現(xiàn)狀① 行業(yè)趨勢(shì) – 前景：隨著中國(guó)中產(chǎn)消費(fèi)群的膨脹，奧特萊特在中國(guó)的發(fā)展前景是很好的。由于受到貨品來(lái)源的限制，在近兩三年的時(shí)間內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模發(fā)展的情況。另一方面，國(guó)內(nèi)奧特萊斯的國(guó)際品牌貨源同樣有限，而且它們受關(guān)稅等方面的影響，即使打折，其價(jià)格可能還要高于其在本國(guó)的價(jià)格。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入分配情況、假冒商品沖擊及文化因素等多方面的影響，中國(guó)品牌商品的市場(chǎng)秩序不如人意，在一定程度上影響了消費(fèi)者品牌意識(shí)的培育，這也制約了國(guó)內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展。 連城奧萊經(jīng)營(yíng)理念 54 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 OUTLETS吸引顧客有三樣法寶： ? 馳名世界的品牌 —— 薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘 ? 難以想象的低價(jià) —— 一般以低至 16折的價(jià)格銷(xiāo)售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若婺 ? 方便舒適的氛圍 —— 交通方便，賣(mài)場(chǎng)簡(jiǎn)潔、購(gòu)物舒適 奧特萊斯吸引客戶(hù)的理由 55 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 第六部分：奧特萊斯業(yè)態(tài)中的品牌 56 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 奧特萊斯業(yè)態(tài)中的常見(jiàn)品牌 57 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 58 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 59 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 60 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 ALFRED DUNHILL、 Kent amp。 BALLY、 Max Mara 、 POLO RALPH LAUREN、 KENZO、 AQUASCATUM、 NORTHFACE、阿迪達(dá)斯（工廠(chǎng)店）、 LEO。TRAVEL、 CALAMAR、 NAUTICA、 HUGO BOSS、VERSACE、 ESCADA SPORT、 ARMANI EXCHANGE、 ARMANI SERGIO、 ZARA、杰尼亞、BURBERR、 Gives amp。 CO。 SHARK、 DAKS、 LANVIN、 Damp。姬奧、 MOISELLE、馬天奴、蒙迪愛(ài)爾、菲杰、艾格、艾格周末、范怡文、阿桑娜、愛(ài)特愛(ài)、貝納通、例外、ＭＩＳＳＫ、淑女屋、 VERO MODA、 Weekend workshop、 ESPRIT、 MAXSTUDIO\ DUNNU、EVEamp。 Fitch、 TOP、 HEAYY、 KNIT、 WORKS、 ONLINE、 NORTON、 Dockers、 FUBU、 XG、 S/J 、 WILION、 CABINCREEN、 DELICATES、 SEVEN、 CRAZY HORSE、 BOB、 BUILDER、 CNARLY、STAFFORD Plugg、 、 MAXME、 COLUMBIA、 VOLTAGE、 、PERISCOPE、 TOWNCRAFT、 TRADING、 WASHINGTON、 HANES HERWAY、FLARZLEG、 BANANA REPUBLIC、 RUSSELL ATH ETIC、 、 CLUB、RIVETED、 ZANADI、 ARIZONA、 PILLOW 、 TALK、 NICKELODEON、 Calvin Klein、 NOTATIONS、 IOI、 Levi’s、 HAMPION、 、 PACIFICTRAIL、 BODY DODE、 LEE、 SAG、 DIESEL、 HARBOR、 SRT、 Fashjon Bug、 DFX、 IZOD、JONES WEAR、 AZONA、 WORTHINGTON 、 NORTHPEAK、 CARLYN TAYLOR、BYER、 ?？ǖ?、賓度、沙馳、駱駝、策樂(lè)、嘉貝迪斯、百利、天美意、接吻貓、曼仙妮、千百度、卡曼妮、伊人、 M星期六、派利萊、卡威奴、芭迪、蘭詩(shī)迪妮、湯普葛羅、美麗寶、暇步士、思嘉圖、 FED、 LACOSTE、木林森、 SKAP、花雨傘、金利萊、花花公子、卡帝樂(lè)、 Nazareno Cabrielli、 Etex、艾斯普瑞、 ELLE、喜麗、巴黎凡爾賽、 WHY、皇冠、洛杰、大使、外交官、法文箱子、巴黎世家、鄧祿普、沙馳、鐵塔、圣寶路、花雨傘、花花公子、夢(mèng)特嬌 63 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 耐克、銳步、阿迪達(dá)斯、 KAPPA、愛(ài)世克斯、美津濃、安博格、李寧、安踏、日高、奧索卡（戶(hù)外用品）、紐百倫、 LOTTO、UNMBER、匡威、喬丹、 36波特、威爾遜、王子、 家居：棉田、 YAHAOA、萊美、喜來(lái)登、優(yōu)雅詩(shī)、花田、 ESPRIT、雅芳婷、澳西奴以及酒