【正文】 各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。 此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便?！　∮械拈_發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。立足（XX）小區(qū)項(xiàng)目特點(diǎn)，從高效工作角度出發(fā)，減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下管理架構(gòu)：項(xiàng)目經(jīng)理1人客戶主管1人綠化保潔主管1人秩序維護(hù)隊(duì)長1人工程維修主管1人客戶接待2人保潔員7人綠化工2人班長2人隊(duì)員12人工程技工2人注：項(xiàng)目管理服務(wù)崗位具體人員編制要根據(jù)小區(qū)入伙情況及各崗位的工作范圍進(jìn)行配置增減 第5章 前期介入工作計(jì)劃和物資裝備情況一、工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1成立（XX）小區(qū)前期介入工作組工程管理介入售樓處保安、清潔服務(wù)客戶檔案建立物業(yè)資料歸類收集時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定2成立（XX）小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所二次裝修管理處辦公場(chǎng)所辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)人員配置、培訓(xùn)服務(wù)中心辦公設(shè)備配置項(xiàng)目入伙前兩個(gè)月3前期介入收集各類工程資料熟悉掌握各類設(shè)施和系統(tǒng)入駐前2個(gè)月4執(zhí)行物業(yè)服務(wù)模式制定物業(yè)服務(wù)制度，并執(zhí)行樹立物業(yè)服務(wù)先進(jìn)理念5物業(yè)接管準(zhǔn)備物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）資料移交問題備忘入駐前1個(gè)月內(nèi)6首次業(yè)主意見調(diào)查收集小區(qū)合理化建議分析調(diào)查結(jié)果上門調(diào)查及回訪提出改進(jìn)方案并落實(shí)入駐前1個(gè)月內(nèi)接管驗(yàn)收后日常管理工作計(jì)劃：管理策劃內(nèi)容描述備注制度體系完善，管理模式成型完善日常管理流程，修訂會(huì)務(wù)運(yùn)營管理辦法；完善各類壁掛文件建立完善的分包工作績效考評(píng)體系；展開服務(wù)中心的籌備工作。社區(qū)文化組織等活動(dòng)小區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)策劃定期開展客戶消費(fèi)意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容加強(qiáng)對(duì)分包項(xiàng)目的監(jiān)管管理達(dá)標(biāo)努力爭(zhēng)創(chuàng)市文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)二、物資裝備情況為創(chuàng)造一個(gè)良好的生活與工作環(huán)境，請(qǐng)按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房，包括：管理服務(wù)用房：物業(yè)服務(wù)中心接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；物業(yè)管理用房的配置要求：管理處辦公用房：劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域。保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等?？偟脑瓌t是、給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。二、接管驗(yàn)收階段服務(wù)報(bào)價(jià)序號(hào)職位工資（元/人/月）備注1項(xiàng)目經(jīng)理2客戶主管3工程維修主管4秩序維護(hù)主管5保潔綠化主管6客服7維修技工8秩序維護(hù)員9綠化工10保潔員11辦公費(fèi)用12接待費(fèi)用13飲水費(fèi)14通訊費(fèi)用15辦公室通訊費(fèi)用16培訓(xùn)費(fèi)17不可預(yù)見費(fèi)用18員工社保19法定稅收20公司利潤21總計(jì)注：，含福利及保險(xiǎn)；辦公費(fèi)用；交通食宿費(fèi)用及為顧問工作正常開展所必要的費(fèi)用支出；，由甲方按月支付。2． 房屋外觀（包括屋面、露臺(tái)）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。4． 陽臺(tái)封閉、空調(diào)安裝統(tǒng)一有序。2． 按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4． 管理人員70%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。6． 建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)健全，保存完好。8． 提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。11． 建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺(tái)賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。2． 公共設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄；對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率85%以上。5． 道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。7． 設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明 顯標(biāo)志和防范措施。9． 在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。 公共秩序維護(hù)1． 門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對(duì)外來機(jī)動(dòng)車登記換證。巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。4． 對(duì)出入住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。5． 設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。7． 對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。五、保潔服務(wù)　　1． 住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次。3． 公共樓道每周清掃2次；扶手每周擦拭2次，保持干凈整潔。5． 每天定時(shí)收集垃圾，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。7． 公共區(qū)域玻璃每月擦拭2次。9． 進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。11． 飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。無枯死、無樹掛樹木無歪斜。2． 草坪生長整齊，保持修剪。4． 綠籬超過平齊線時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物無枯死植株，無明顯禿裸。6． 適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。8． 綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。物業(yè)客服中心得培訓(xùn)必須以符合提高員工的意識(shí)、技能、技巧、發(fā)掘其潛力的目的。2． 培訓(xùn)的形式與內(nèi)容依照培訓(xùn)的實(shí)驗(yàn)階段，物業(yè)客戶服務(wù)中心的培訓(xùn)可劃分為崗前培訓(xùn)與崗位培訓(xùn)，不同的階段應(yīng)采取不同的形式組織和實(shí)施培訓(xùn)。主要內(nèi)容有：新員工入司培訓(xùn)，管理人員基本技能培訓(xùn)、工程、秩序維護(hù)、保潔、服務(wù)人員基本技能培訓(xùn)。主要內(nèi)癰有管理人員技能培訓(xùn)、工程、秩序維護(hù)、保潔、服務(wù)人員技能培訓(xùn)。　　，各保安員不能各行事，出現(xiàn)突發(fā)情況各哨兵要互幫互助?！　?，應(yīng)首先通知保安監(jiān)控室，并通知領(lǐng)班和巡邏哨?！　?，盡量減少人員外出，如有突發(fā)事件發(fā)生，能及時(shí)圍堵外圍，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，入園搜捕，防止犯罪分子逃跑?？杉皶r(shí)采取相應(yīng)手段以避免生命的損失，但采取行動(dòng)前必需與保安部經(jīng)理或公司值班室報(bào)告。由公司領(lǐng)導(dǎo)決定是否報(bào)告派出所，同時(shí)組織力量趕到發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)，待公安機(jī)關(guān)處理。（二）突發(fā)公共衛(wèi)生事件的應(yīng)急處理突發(fā)公共衛(wèi)生事件，是指突然發(fā)生，造成或者可能造成社會(huì)公眾健康嚴(yán)重?fù)p害的重大傳染病疫情、群體性不明原因疾病、重大食物和職業(yè)中毒以及其他嚴(yán)重影響公眾健康的事件。2． 項(xiàng)目經(jīng)理部成員、分包單位成員、工人或其家屬或其親密接觸的人患有或被懷疑患有傳染病，該員工應(yīng)立即向安全環(huán)保部報(bào)告情況，立即采取隔離措施，前往傳染病醫(yī)院就診。3． 任何單位和個(gè)人不得隱瞞、謊報(bào)或者授意他人隱瞞、謊報(bào)疫情。5． 本單位突發(fā)事件應(yīng)急小組應(yīng)該按照國家法律法規(guī)的規(guī)定，向有關(guān)單位報(bào)告疫情?！　。?）要加強(qiáng)值班人員的管理，做好應(yīng)對(duì)復(fù)雜局面的準(zhǔn)備，必要時(shí)可調(diào)動(dòng)全部力量，確保中心安全。接待時(shí)要態(tài)度和藹，做到耐心解釋，避免激化矛盾。　?。?）督查科接到報(bào)告后，要立即向領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告，并迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，做來訪群眾的思想工作，等待領(lǐng)導(dǎo)接見?！　。?）受理上訪事件后，要對(duì)上訪人員進(jìn)行勸返。（五）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案1． 發(fā)生火警要保持鎮(zhèn)定，及時(shí)通知監(jiān)控中心確認(rèn)；2． 如果是小火，可以用消防水帶滅火器等進(jìn)行撲救，如果火勢(shì)不能控制，3． 立即退出，通知監(jiān)控中心并及時(shí)報(bào)警，等候消防人員處理；4． 疏散人員，停止使用電梯；5． 將危險(xiǎn)品及貴重財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至安全處；6． 配合消防人員滅火，告知有關(guān)情況；7． 記錄火警時(shí)間、地點(diǎn)、火勢(shì)、受損情況和受到影響業(yè)戶的情況。2． 可疑物品是指：物品外表、重量、氣味可疑，不是本單位的物品，也從無看到過此種物品不知此物品有何用途，為何會(huì)擺放在小區(qū)某處。4． 物業(yè)應(yīng)當(dāng)指定有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行初步鑒別，判斷是不是危險(xiǎn)物品，若不能排除危險(xiǎn)物品，應(yīng)立即打110報(bào)警請(qǐng)警方專業(yè)人員進(jìn)行檢測(cè)和處理。6． 物業(yè)應(yīng)當(dāng)配合警方組織人員在小區(qū)其它區(qū)域搜尋檢查，確定在小區(qū)內(nèi)是否還有其它可疑物品。九、社區(qū)文化　　協(xié)助業(yè)主搞好各項(xiàng)小區(qū)活動(dòng)、文化活動(dòng)宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。（二）、與業(yè)委會(huì)的合作　　與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作，共同創(chuàng)建文明小區(qū)形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會(huì)事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開展工作。2． 不在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品，占用公共場(chǎng)所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。4． 業(yè)主應(yīng)遵守規(guī)范七不：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。5． 維護(hù)公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。7． 見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng)。9． 支持和配合物業(yè)管理處做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。（五）、特色服務(wù)　　提供空置房出租和代管服務(wù)，提供家政服務(wù)。 公司簡介公司資質(zhì)、執(zhí)照結(jié) 束 語 經(jīng)考察貴小區(qū)所提供資料的基礎(chǔ)上，對(duì)（XX）小區(qū)小區(qū)提出上述管理建議，相信貴小區(qū)能深刻了解我公司對(duì)（XX）小區(qū)小區(qū)的參與興趣和意愿，真誠希望能有幸為貴小區(qū)提供服務(wù)。 專業(yè)之道，惟一惟臻。若能有幸成為貴小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理人，我們定當(dāng)為業(yè)主的利益不遺余力，進(jìn)一步為小區(qū)盡職盡責(zé)提供各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)。謹(jǐn)希望能夠與貴小區(qū)精誠合作，攜手（XX）小區(qū)小區(qū)打造區(qū)域