小戶型樓盤營銷策劃方案-閱讀頁
2025-05-29 01:48本頁面
【正文】 初衷也只是想單純建一座針對中小企業(yè)主，面積不大、拆分自如的寫字樓?！耙倭⒂邳S金干道深南大道，處于竹子林地鐵入口，地標形象榮耀城市，剎車間已經(jīng)策馬濱海大道，轉(zhuǎn)瞬即可挺進廣深高速公路，觀海神靜，望峰息心”于是東方銀座的定價很快從6000元/㎡上漲到8000元/㎡。鎖定項目消費群體市場營銷的核心思想在于“找到你的顧客，明確他的需求，并設(shè)法滿足他的需求”。SOHO現(xiàn)代城，適時的迎合了他們的需求，從而揚名立萬。這樣，策劃師們所要面對課題即是：“找到一批屬于項目的高端消費者，并通過理論、市場依據(jù)證明項目定位的合理性”。他們需要工作、休閑兩不誤的另類空間——東方銀座就是為600位這樣的人士定制的享受財富過程的第三空間。創(chuàng)造一個好概念一個切合消費者意愿的概念。從圍合式到歐風概念，從口岸物業(yè)到地鐵概念，從“都心地產(chǎn)”到“海灣戰(zhàn)爭”，從CBD到Townhouse，從人居大使到終極置業(yè)……這些林林總總，層出不窮地產(chǎn)概念引導了一次又一次波瀾壯闊的消費潮流?！薄八伎技词鞘挛铮伎紝?chuàng)造財富的那一批人意義應(yīng)該更深些?！薄拔矣X得我理解這些頂級人士需要什么，在東方銀座即是他們的dreaminghouse.”“給喜歡思考的人提供一個好的場所，我覺得是一件非常神圣的事情?！薄料榈闹墁|女士用這樣的語言表達著創(chuàng)造“第三空間”概念的起源?？芍^：一石激起千層浪。何解？就筆者分析：其一，第三空間概念符合東方銀座項目的內(nèi)涵，它比海景國際商務(wù)公館、會議休閑中心表達的更具有親和力；其二，它在集中體現(xiàn)了項目深層次功能之外，更能給消費者傳達的一個明確的信息：這是一個精神層面意義上的超然空間；其三，它迎合了東方銀座特殊消費者的特殊心態(tài)，是一種滿足消費者需求具體的行為。媒體選擇和媒體炒作任何一類商品廣告的發(fā)布都必須選擇與其產(chǎn)品特性相吻合的媒體，注重成本下的廣告效果的評判則是衡量廣告媒體的主要標準。在媒體選擇上，考慮到東方銀座目標消費群體接觸的媒體有限，過多的媒體組合容易造成信息泛濫而使信息準確性難以得到合理監(jiān)控。因為《深圳特區(qū)報》一向以信息準確、風格嚴謹著稱于深圳報界，是目前深圳報刊中權(quán)威性最高的公共媒體。所以《香港商報》無疑是向這部分人傳達信息的有利平臺。在發(fā)布時間和宣傳手法來看，東方銀座采取的是循序漸進，“借勢造勢”的手法。當然，在信息內(nèi)容中，東方銀座似乎有意識回避了價位上漲（由于市場的不段升溫，東方銀座的價格也隨著市場熱度扶搖直上）的敏感問題，只是大張旗鼓強調(diào)其日益高貴的氣質(zhì)：瑞雅國際介入，梁錦華的設(shè)計，五星級裝修等等因素，從而暗示消費者：“好東西就該貴一點”?！緺I銷策略】房地產(chǎn)銷售是一種很微妙的的事，房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，３０％在于規(guī)劃設(shè)計，２０％歸功于銷售，但前兩者的占的８０％，是通過后者的２０％來加以實現(xiàn)的。除了我們常見的以強勢媒體為裁體，充分利用DMI派發(fā)、SP促銷、客戶推薦、電話回訪、班車定點接送等“點、線、面”相結(jié)合的營銷途徑外，還實施了許多針對性強、立竿見影的具體辦法。另外，由于此項目的特殊定位，至祥和瑞雅國際對銷售人正式進場之前進行了特殊的酒店培訓，每個銷售人員都要達到五星級酒店的服務(wù)員標準。至祥還制定了“二對一”的銷售策略，即二個售樓員應(yīng)付一個顧客。２，銷售的整合運作針對東方銀座項目的個性特點及市場運營的風險性，根據(jù)項目市場銷售的不同階段，在營銷概念及市場推廣上“至祥”制定了切實可行的銷售系統(tǒng)，對項目進行整合包裝，進而強化市場形象、揚長避短。具體途徑如下：□加大投入□完善項目環(huán)境的建設(shè)：如將原先造價100多萬元的售樓中心拆掉，搬入大堂；樣板間的裝修設(shè)計不斷改良?！跞趸袌隹剐裕常a(chǎn)權(quán)式酒店的投資模式隨著社會的進步，房地產(chǎn)的功能已不再是僅僅停留在滿足居住的功能，現(xiàn)實社會中已有很多人將它變成投資的工具。按揭期滿后可收回使用權(quán)，也可繼續(xù)委托管理公司繼續(xù)經(jīng)營?！獤|方銀座獨特投資模式在業(yè)界曾引起極大爭論。）爭論的焦點無非是投資風險的問題。至祥和發(fā)展商在東方銀座的硬件和軟件上做了踏踏實實的工作：硬件上嚴把建筑質(zhì)量關(guān)，并聘請梁錦華先生為東方銀座做設(shè)計；軟件上邀請瑞雅國際擔綱物業(yè)管理；加上市場上有會展經(jīng)濟做后盾——一切不僅平息了爭論，而且實實在在打動了消費者。４，促銷策略促銷是現(xiàn)代營銷的重要一環(huán)，對銷售起著直接進作用。東方銀座除了采用廣告策略，房地產(chǎn)展銷會，等常見促銷策略外，每周還別出心裁的推出了雞尾酒會、高爾夫、雪茄等主題活動，用高品位的活動營造現(xiàn)場高雅的氣氛，促進項目銷售。從微觀角度分析，東方銀座憑的是它所能帶來的實際利益（高端產(chǎn)品的投資價值）打動了客戶的心。當然其中最為凸顯是“至祥”——作為深圳十佳中介機構(gòu)在項目運作過程中所發(fā)揮的重要作用，以及廣深——開明的發(fā)展商給地產(chǎn)服務(wù)商巨大信任與支持。而且在行業(yè)的實際運作中，分工也越來越具體。我們有理由相信，隨著行業(yè)的發(fā)展，以往那種大而全的經(jīng)營模式，將日趨勢微。 26 / 26
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