【正文】 海的住宅質(zhì)量比較80年代，已經(jīng)有了較大的提高。因?yàn)椋?0年代上海住宅的主要問題是短缺，首要解決的問題是擴(kuò)大住宅供給的數(shù)量，對于住宅的質(zhì)量要求考慮相對較少。在這種情況下，為順利推銷計(jì)，開發(fā)商在一定程度上重視了住宅的質(zhì)量問題，有了起步，有了若干好的案例，積累了一些經(jīng)驗(yàn)。21世紀(jì)初，上海的住宅質(zhì)量必然會全方位的提高。政府在住房問題上的目標(biāo)和要求，必然會變成住宅質(zhì)量提高的巨大動力和良好的社會氛圍。2000年底，上海市區(qū)居民人均居住面積，已經(jīng)達(dá)到11．4平方米（折合建筑面積接近22平方米）。但是，仍可以作出以下基本判斷：平均而言，上海居民的住宅消費(fèi)在數(shù)量上大體得到了滿足。這也是許多西方發(fā)達(dá)國家住房發(fā)展歷程中走過的第三個(gè)階段。21世紀(jì)開始，上海房地產(chǎn)市場的前景會吸引國內(nèi)外更多的投資者，不僅有開發(fā)投資，還有服務(wù)投資的進(jìn)入。尤其可以預(yù)期的是，在90年代對中國和上海的房地產(chǎn)投資無強(qiáng)烈興趣的、發(fā)達(dá)國家的投資者，很可能在21世紀(jì)初進(jìn)入。以上種種情況，將使21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的競爭，達(dá)到前所未有的高度。最后，傳統(tǒng)上具有國際化都市（海派）意識的上海居民（國內(nèi)獨(dú)具），不僅接受而且歡迎任何新鮮的、具有較高品位的事物。21世紀(jì)初上海住宅質(zhì)量的全面提高，將主要體現(xiàn)在以下4個(gè)方面：1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展。即高檔、中檔、低檔住宅品種全面發(fā)展，在各種檔次內(nèi)部又有高低之分。因?yàn)椋紤]到未來社會經(jīng)濟(jì)、人民生活和科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)品的知識和精神折舊也在加速，所以不僅要全面提高質(zhì)量，而且要較多地考慮提高檔位，延長生命周期。90年代上海新建住宅在擋次上的區(qū)別還是比較明顯的，但是在各檔次內(nèi)部對于使用對象的細(xì)分不足。2000年，有一些開發(fā)商已經(jīng)開始考慮單身公寓的問題。（3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。先是90年代上半期的動遷房風(fēng)格，即大平頂、過道廳、緊房型、平立面、少綠化，基本上延續(xù)了80年代職工住房的簡樸風(fēng)格。主要表現(xiàn)為縱橫三段式、富立面。間或也有并不典型的新加坡風(fēng)、香港風(fēng)點(diǎn)綴，但宣傳的主調(diào)還是“歐陸風(fēng)”（滬上不少工程技術(shù)專家認(rèn)為建筑學(xué)上無此稱呼，純屬杜撰。其實(shí)，“歐陸風(fēng)”正是上海人對動遷房時(shí)代風(fēng)格的否定和對新風(fēng)格的追求，是對歐洲各國建筑藝術(shù)初步的綜合借鑒，是洋為滬用的一個(gè)范例，盡管還不完整、不充分、太表面化）。90年代末，上海的某些樓盤還嘗試了石庫門及里弄風(fēng)格，得到了好評。相信21世紀(jì)初開始，上海住宅風(fēng)格將有很大的發(fā)展。由此，上海可能出現(xiàn)住宅萬國博覽會的盛景。2．住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。90年后期，上海住宅主體的設(shè)計(jì)，無論其外表還是內(nèi)部（非家裝設(shè)計(jì)），都有了長足的進(jìn)步。同時(shí)，對住宅內(nèi)部尤其是房型設(shè)計(jì)，也是重視的，并領(lǐng)先于全國大部分地區(qū)。但是，這種重視還局限于基本的方面，如起居室的大小和朝向、衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)、貯藏室的有無及大小、陽臺的多寡及位置、電梯對臥室的避讓……等等，大體上限于空間布局的合理性問題。21世紀(jì)初開始，上海的住宅主體設(shè)計(jì)，在90年代的基礎(chǔ)上應(yīng)該會提高一個(gè)階段，向人性化和細(xì)化發(fā)展。不僅滿足人的飲食、起居、休息的基本需要；而且在既定空間內(nèi)拓展人對住宅功能的深化要求。以門和門廳的設(shè)計(jì)而言，不僅是簡單的大小問題，更要全面考慮主人和客人、大人和小人、婦女和老人及殘疾人等，從提物敲門、開門、進(jìn)門、駐足、寒喧、寬衣脫帽更鞋、屏蔽等一系列需要。再比如窗的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在推崇低、凸、大、是否進(jìn)一步考慮安全、柔和、隱蔽等要求。等等。90年代后期，上海新住宅的建設(shè)有了環(huán)境的設(shè)計(jì)。于是，小品、草坪成為最多的追求?？傊?，生態(tài)和人文的實(shí)質(zhì)性意義少，做表面文章居多。從人的居住需要角度出發(fā)，在生態(tài)、美化、文化三者之間，其重要性首推生態(tài)。圍繞著小生態(tài)的改善，環(huán)境設(shè)計(jì)的趨勢著重在以下四個(gè)方面：（1）生態(tài)首推綠化、綠化首推喬木的正確觀念，將被全面接受并實(shí)施。這些知識在21世紀(jì)初應(yīng)為居民普遍地理解。當(dāng)然，喬木、灌木、花卉和草本應(yīng)該合理搭配，但喬木無疑占主導(dǎo)地位，大草坪在住宅區(qū)中一般不宜采用。在主要選擇常綠、高大品種的同時(shí)，也注意選擇具有特殊康健功能的品種，如香樟、銀杏等。（2）生態(tài)環(huán)境的主要組成部分，植物一動物一微生物完整生物鏈條良性循環(huán)的重要性，將引起重視和開始實(shí)驗(yàn)。除了相當(dāng)專業(yè)的人士以外，對此問題認(rèn)識比較清楚的人不多。上海園林局原局長陳緒柯女士，在許多重要的場合大聲疾呼重視上述問題，博得了許多人的同感和好評。（3）從生態(tài)出發(fā)，環(huán)境小品更多地趨向于自然、潔凈的要求發(fā)展。這樣，不僅使小品對居民具有親近感，適用可用（包括觀賞），而且不破壞生態(tài)。良好的小環(huán)境、小生態(tài)，不僅僅體現(xiàn)在小區(qū)的前部或顯要位置，而是安排在小區(qū)的中心位置或住房的四周，盡量使小區(qū)的每一個(gè)家庭共享。因此大間距、低覆蓋率住宅的比例會上升。90年代后期，在上海的一些住宅廣告中，不時(shí)看到用電子和其他科技成果設(shè)施，作為吸引顧客的賣點(diǎn)，個(gè)別的樓盤甚至宣稱已經(jīng)實(shí)現(xiàn)智能化云云。不僅離開智能化十萬八千里，而且在采用綜合科技成果方面（尤其是輕型、節(jié)能、環(huán)保材料的使用上）十分缺乏。在這種條件下，為滿足上海居民生活質(zhì)量提高的要求，以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果的采用，在思想上將得到廣泛的重視，在實(shí)際使用上，也會有實(shí)質(zhì)性的突破。在此基礎(chǔ)上，大量采用各種電子裝置，如周界報(bào)警、室內(nèi)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表、IC卡一卡通等消防、安保、交通、物管、通訊、視聽、飲食起居的智能裝置，實(shí)現(xiàn)部分小區(qū)家庭的自動化。如高層住宅的鋼材框架、eps隔熱保溫磚、配筋小砌塊、微型預(yù)制混凝土樁基礎(chǔ)、無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力技術(shù)、變頻供水、污水生化處理、垃圾壓縮、外墻環(huán)保耐用易洗涂料、分戶中央空調(diào)、太陽能熱水供應(yīng)、節(jié)水節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)化櫥衛(wèi)等。從此以后，舉國朝此目標(biāo)前進(jìn)。但是，受全國形勢的制約，仍有局限性。上海除了具有象全國各地同樣的社會經(jīng)濟(jì)條件以外，還有一些獨(dú)特的形勢，要求基本完成房地產(chǎn)市場化。在中國進(jìn)入WTO以后，上海會興起一個(gè)對外開放的新高潮，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的國內(nèi)外各類企業(yè)，將踴躍前來。其主要的指向是——市場化，當(dāng)然還有其他許多內(nèi)容。主要表現(xiàn)是：1．土地出讓的市場化水平會極大提高。比起傳統(tǒng)的土地使用權(quán)無償劃撥制度，這是一個(gè)了不起的革命性進(jìn)步。因此，也留下了若干弊病。相信21世紀(jì)初開始，上海土地使用權(quán)出讓的形式，幾乎會完全按照市場化的要求進(jìn)行。目前，上海舊公房市場化（出售）的部分已經(jīng)接近7成。無法出售的不成套的，包括可出售成套的舊公房租金，雖然無法完全實(shí)行市場租金，但也將向市場要求跨一大步；同時(shí)，隨著舊城改造的深化，這些舊公房將大量被拆除。這大大增加了市場中，可自由買賣、租賃的住宅比例，有力地推動住宅市場化。90年代中后期，上海住宅的物業(yè)管理有了市場化的良好開端。這兩個(gè)問題是互相聯(lián)系的。在這種情況下，為了既保護(hù)物業(yè)管理公司的成本得到補(bǔ)償，又照顧到大多數(shù)居民的支付可能，才規(guī)定了偏低的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。相信從21世紀(jì)初開始，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，對外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大，居民收入的增長，和市場經(jīng)濟(jì)觀念的進(jìn)一步深入，物業(yè)管理公司會提出物業(yè)管理收費(fèi)同服務(wù)價(jià)值相適應(yīng)的要求；居民在面臨物業(yè)管理收費(fèi)提高壓力的同時(shí)，也會提出自主選擇物業(yè)管理公司的要求；而政府也會適應(yīng)上述要求，調(diào)整物業(yè)管理政策，進(jìn)一步推動物業(yè)管理的市場化。在21世紀(jì)初物業(yè)管理市場化水平提高的話題中，不能避開已出售舊公有住房的物業(yè)管理。正如上文指出的，舊公房的市場化改革將于21世紀(jì)初完成，這為舊公房物業(yè)管理的市場化奠定了良好的基礎(chǔ)。四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮80年代末到整個(gè)80年代，外資的進(jìn)入對上海房地產(chǎn)的發(fā)展起到了極為重要的作用，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）外資為上海房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。如果將須配套的建安資金及費(fèi)用計(jì)算進(jìn)去，粗略估計(jì)外資項(xiàng)目投入的資金，總計(jì)應(yīng)該在2000億人民幣左右。（2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。可惜的是：90年代后期，東南亞金融危機(jī)累及了上海房地產(chǎn)的銷路，使外資對上海房地產(chǎn)的投資有所收縮。即便如此，到21世紀(jì)初，外資對上海房地產(chǎn)的投資，將重新興起一輪高潮。這給一切進(jìn)入上海的投資者以莫大的信心。目前，進(jìn)入在即。（3）尤其是正在向現(xiàn)代化國際大都市奮進(jìn)的上海市，在對外開放中具有自然地理、人文資源、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場規(guī)模、政府形象、國際地位等等獨(dú)特的綜合優(yōu)勢，對海外投資具有愈來愈強(qiáng)的吸引力，成為海外投資的首選。但是，比1992－1995年期間更理智和平穩(wěn)，不會出現(xiàn)蜂擁而上的局面。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，主要是辦公和商用樓宇，住宅比例不高。會出現(xiàn)住宅投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先，辦公和商用樓宇投資適當(dāng)呼應(yīng)的合理局面。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，以開發(fā)環(huán)節(jié)為主，服務(wù)（中介、代理、咨詢、設(shè)計(jì)物業(yè)管理）環(huán)節(jié)為輔。這種加大，不僅僅是指資金投入的總量的加大；而且是指對服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)部各個(gè)專業(yè)的全面進(jìn)入和滲透，使上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)內(nèi)部分工更細(xì)化、也更完整。（4）投資來源的分散化。21世紀(jì)初開始，可望在傳統(tǒng)地區(qū)投資者繼續(xù)進(jìn)入的同時(shí)，西歐、北美的投資者也會陸續(xù)進(jìn)入，從而形成投資來源的多元化。表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是門類較全。二是企業(yè)較多。而且，新的企業(yè)還在源源不斷地誕生。在21世紀(jì)初開始，可望上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。已有的服務(wù)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)不少，競爭程度不低。目前，政府正在不斷加強(qiáng)服務(wù)業(yè)的整頓。據(jù)本中心掌握的資料，有的民營企業(yè)已經(jīng)在醞釀高水平的競爭方略，就是一個(gè)明證。海的房地產(chǎn)界素來有著良好的創(chuàng)新機(jī)制（產(chǎn)學(xué)研政合作），研究探索不斷；加上外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，引入新事物，所以，創(chuàng)新不斷。今后，仍會繼續(xù)。最后，導(dǎo)致整個(gè)服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)配置的深化和細(xì)化。早在90年代初，外資已經(jīng)進(jìn)入了上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。較為著名的有香港、臺灣的信義、太平洋、新聯(lián)康、戴德梁行、仲量行、中原等。展望21世紀(jì)初，外資還要不斷進(jìn)入，尤其是西歐、北美的外資會進(jìn)入（剛剛進(jìn)入的有美國21世紀(jì)不動產(chǎn)）。要特別指出，目前悄悄存在著對外資進(jìn)入服務(wù)業(yè)的畏懼和擔(dān)憂心理，是完全不必要的；要主動地歡迎他們進(jìn)入，歡迎高質(zhì)量外資的進(jìn)入，要有意識地發(fā)揮他們在提高本土企業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量上的示范作用。（4）以上海為基地，向內(nèi)地城市擴(kuò)散。目前，上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的總體水平未臻于理想，是個(gè)事實(shí)。21世紀(jì)初，隨著上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)競爭的加劇和質(zhì)量的提高，向內(nèi)地的發(fā)展不僅是一種必要，也是一種可能。這為上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供了新的機(jī)遇。相信會有更多的后來者。研究市場問題時(shí)，要深入一步就必須研究企業(yè)。同其他產(chǎn)業(yè)的國有企業(yè)窘態(tài)相比，上海房地產(chǎn)業(yè)中的國有企業(yè)（以開發(fā)企業(yè)為主）狀況算是比較好的。仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)是不少國有企業(yè)以政府行政部門為依托，占有了許多優(yōu)勢。以上種種，為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了其他企業(yè)無法企及的優(yōu)勢。倘若國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失掉以上優(yōu)勢，而他固有的劣勢無法改變的話，則在房地產(chǎn)市場中的地位將會下降，前景是令人憂慮的。近一、兩年來，在中央關(guān)于國有企業(yè)體制改革精神的指引下，上海少量的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施了股份制改造。可是，目前上海大部分國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的體制改革問題，尤其是涉及產(chǎn)權(quán)改革的問題，仍然沒有受到充分的重視。但是，本文必須指出以下幾點(diǎn)：（1）2000年10月14日，中共上海市7屆7次全會通過的《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第10個(gè)五年計(jì)劃的建議》中指出：要“通過放棄控股、減持股權(quán)、合資合作、資產(chǎn)變現(xiàn)、租售結(jié)合、破產(chǎn)兼并、公開拍賣等多種形式，促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)從一般競爭性領(lǐng)域退出。（2）說實(shí)在的，在業(yè)內(nèi)人士中間，對目前上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總體上較為受人稱道的是民營企業(yè)。雖然實(shí)力尚弱，但未來對他們的行政限制愈來愈少、政策環(huán)境愈來愈寬松，加上機(jī)制靈活，競爭力會逐漸超過國有企業(yè)。原因之一是他們初人上海，不明地情。但是，21世紀(jì)開始情況就大不一樣。以他們先進(jìn)的機(jī)制和經(jīng)營管理水平，只要環(huán)境的公平和透明，他們的競爭力也會超過國有企業(yè)。在市場中，除了資產(chǎn)規(guī)模及開發(fā)量之外，可能保留一定時(shí)期的領(lǐng)先之外，此外，還有什么優(yōu)勢可言？即便是資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量，也將逐漸萎縮。其中，最重要的方面就是產(chǎn)權(quán)制度的改革?！逼鋵?shí)，大批國有開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人早有這些認(rèn)識，限于種種障礙，難于啟齒和有效啟動。七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中，全面發(fā)揮重要作用上文在住宅質(zhì)量的全面提高中，討論了以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果將全面采用。這里，毫無疑問包括了信息技術(shù)的重要作用。我們完全可以相信，21世紀(jì)初開始，信息技術(shù)將在房地產(chǎn)業(yè)和市場中大顯身手，發(fā)揮重要作用。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。這是人們的共識。隨著美國大批同站的關(guān)門及納格達(dá)斯指數(shù)的狂瀉，中國的網(wǎng)站也吹起了關(guān)門風(fēng)，一些房地產(chǎn)網(wǎng)站也搖搖欲墜。這要從房地產(chǎn)品及其交易的特點(diǎn)說起。只有充分詳細(xì)地了解上述信息并比較以后，消費(fèi)者才會作出購、租決策。要么是信息來源不足，要么是車馬勞頓四處奔波。因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)媒體上發(fā)布信息的代價(jià)實(shí)在太高，而且無法實(shí)行互動交流。這就是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中最基本也是最重要的作用（不是全部）。以城市為單位，上海的房地產(chǎn)市場規(guī)模在全國名列榜首（未來幾年，新房舊房年成交建筑面積可長期保持在2000平方米左右），恐怕在全世界也是少有的。試想，當(dāng)某一房地產(chǎn)網(wǎng)站最大量地、最詳細(xì)地、最快速地、最生動地、最準(zhǔn)確地、最低廉地發(fā)布供給信息，這無論對于供給者還是消費(fèi)者，都是多么大的福音！在這種情況下，網(wǎng)站的收入還會發(fā)愁嗎。當(dāng)前，上海的房地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)量雖然不少（估計(jì)有幾十家），但是成氣候者鳳毛麟角。（3）部分同站，只是一些自名不凡的IT人士在那里鼓搗，搬來一些西方網(wǎng)站技術(shù)，網(wǎng)頁搞得很精致、很地道，但是既沒有房地產(chǎn)專業(yè)人才，又沒有營銷專家，不知道房地產(chǎn)市場要什么，當(dāng)然不會成功。經(jīng)過世紀(jì)之交激烈競爭留下來的房地產(chǎn)網(wǎng)站和后來者，會吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，變得聰明起來。第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的商機(jī)21世紀(jì)最初的5年，上海房地產(chǎn)市場對新增住宅的需求將達(dá)8000萬平方米左右，對存量住宅的需求將超過4000萬平方米左右，對辦公樓、商鋪、廠房等的需求約1000萬平方米，房地產(chǎn)市場交易總量將可能達(dá)到1．5億平方米。如此巨大的市場容量，引起了全球經(jīng)濟(jì)界的高度關(guān)注，紛紛探索這個(gè)市場所能帶來的商業(yè)機(jī)會，以及進(jìn)入這個(gè)市場的途徑。一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會1．投資上海房地產(chǎn)開發(fā)。投資開發(fā)的品種，應(yīng)以住宅領(lǐng)先（中檔住宅為主、高檔和低檔住宅為副）、辦公樓廠房稍后兩三年即可以跟進(jìn)?！笆濉背跗?，中國將加入W