【正文】 資、個人運營型老年公寓”這種類型老年公寓的主要特點就是由政府來劃撥土地，由政府來投資興建老年公寓的基礎設施，但在經(jīng)營管理上則采用聘用制，招聘社會人員來進行經(jīng)營管理。某市老年公寓和福建省廈門市金尚老年公寓都是屬于這種類型的公寓，它是由民政局建設基礎設施，招聘人員進行管理和經(jīng)營的，這些老年公寓的共同特點是設施齊全，漂亮美觀舒適，因為有編制而使服務人員有保證，服務質(zhì)量也較好，相應的收費也較高，能入住的大多是離退休干部，也有一些是子女經(jīng)濟條件好，愿意資助老人入住的。這些由社會力量興辦的老年公寓，有些是通過改造以往的廢舊設施，盤活不良資產(chǎn)改建而成。 某市老年服務機構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢隨著老齡化社會的到來，老年人養(yǎng)老問題日益突出。同時，因為各種條件的限制，某市各養(yǎng)老機構(gòu)服務水平參差不齊。 未來新建的養(yǎng)老機構(gòu)將以多功能性綜合性養(yǎng)老服務為標準，服務內(nèi)容包括居住、教育、休閑、醫(yī)療、臨終關(guān)懷等多項功能，以便更大限度地滿足市民的不同層次需求。 某老年服務中心市場前景分析目前我國老年人口已超過 億，到 2020 年，中國的老年人口將達到 億人，老齡化水平將達到 ％。人口專家預計，2035 年前后，我國 65 歲以上老人占總?cè)丝诒壤龑⑸仙?20%.不斷擴容的老年人群，使“銀發(fā)經(jīng)濟”商機日益凸顯。 在異軍突起的“銀發(fā)經(jīng)濟”中，養(yǎng)老、托老服務最為引人注目。據(jù)國家民政部門預計，到 2022 年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達 70%左右。面對我國億萬老人養(yǎng)老這一旺盛的市場需求，養(yǎng)老、托老服務已成為一個新的創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域。而以市福利為代表的各類福利機構(gòu)檔次低、設施簡陋、占地狹窄、環(huán)境嘈雜，已遠遠不能滿足日益增長的社會老年人福利服務需求。第四章 項目區(qū)建設條件 項目區(qū)概況某市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓?？?cè)丝?64 萬人（2022 年） ，有24 個民族。 207 國道與 21316 省道貫通全境，鄭少洛、禹登高速公路縱橫交錯，某鐵路與京廣、隴海、焦枝鐵路干線相連，形成了四通八達、方便快捷的交通網(wǎng)絡，某已成為中州大地上一座人居環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)景致怡人的現(xiàn)代旅游名城。三皇寨景區(qū)自然風光奇特，人文景觀豐富，森林環(huán)境優(yōu)美，主要人文景觀有蓮花寺、清微宮、安陽宮、三皇寺、盤古洞、玉皇廟等。項目選址如下圖所示： 基礎設施條件某市近年來城鄉(xiāng)建設成效明顯，表現(xiàn)在以下幾個方面。編制完成了市域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃、12 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃和 201 個村莊規(guī)劃。累計完成投資 億元，新建農(nóng)村住房 11 萬平方米，新修道路 公里，農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境有效改善。全面啟動新一輪《某市城市總體規(guī)劃》修編工作，完成了 10 個重點區(qū)域控制性詳細規(guī)劃編制工作；南環(huán)一路、嵩陽南路、嵩山南路等工程進展順利， “三館”動工拆遷，龍騰大道、棋盤山公園前期準備工作有序進行；完成了洧河西路、福佑路、谷路街南段綠化和市區(qū)主干道行道樹、綠籬補栽工程。 自然條件地形、地貌某市居“天地之中” 、國之中、河南省中西部，東臨省會鄭州，西接古都洛陽，東南接許昌，南望伏牛山脈，北眺九曲黃河。氣候條件某市屬溫帶大陸性氣候，年平均氣溫 ℃，四季分明，氣候宜人。自然條件對建設項目的影響（1）對施工條件的影響某市水源豐富且雨量集中，光照充足，無霜期長，自然條件總體來說有利于施工，只是部分年季有水災、旱澇現(xiàn)象，冬季輕凍，工程施工有影響。主要材料能自給足。第五章 建設規(guī)劃和內(nèi)容 建設規(guī)模本項目建設規(guī)模是根據(jù)本地區(qū)老年服務市場需求和政府資金籌措情況進行確定的。其中：（一） 、老年公寓 5 棟，建筑面積為 平方米（A 棟 平方米；B 棟 平方米；C 棟 平方米；D 棟 平方米；E 棟 平方米） ；（二） 、餐廳建筑面積為 平方米；（三） 、醫(yī)療保健中心建筑面積為 648 平方米；（四） 、員工宿舍 2 棟，建筑面積為 平方米（A 棟 792 平方米，B 棟 平方米） ；（五） 、活動室建筑面積為 平方米。②設備工程：項目購置生活器具、空調(diào)、醫(yī)療器械等各類設備。第六章 工程方案 設計思想按 照 老 年 人 社 會 福 利 機 構(gòu) 基 本 規(guī) 范 要 求 ， 依 據(jù) 地 形 特 點 ， 合 理 規(guī) 劃 ，科 學 分 配 服 務 功 能 ， 使 所 有 建 筑 物 得 到 功 能 明 確 ， 系 統(tǒng) 分 明 ， 布 置 整 齊 。 從 目 的 性 、 方 案 及 實 際 設 施 上 考 慮 老人 的 起 居 、 日 常 事 務 、 個 人 愛 好 習 慣 、 社 會 接 觸 及 文 娛 體 育 活 動 等 方 面 ，以 體 現(xiàn) 他 們 生 活 方 式 的 連 續(xù) 性 ， 最 重 要 的 目 標 就 是 盡 可 能 長 時 間 維 持 其獨 立 生 活 能 力 。此 外 ， 景 觀 設 計 也 是 老 年 服 務 中 心 設 施 中 一 個 非 常 重 要 的 設 計 元 素 ，例 如 花 園 中 優(yōu) 美 的 景 色 ， 可 為 老 年 人 提 供 愉 悅 的 心 情 ， 從 而 減 少 高 血 壓等 老 年 常 見 病 的 發(fā) 生 ， 也 可 在 一 定 程 度 上 減 輕 壓 力 和 痛 苦 ； 在 小 區(qū) 花 園入 口 處 鋪 設 水 平 走 道 ， 適 合 老 年 人 悠 閑 地 漫 步 ； 同 時 ， 景 觀 設 計 也 應 考慮 到 季 節(jié) 的 更 替 ， 顏 色 的 選 擇 等 因 素 ， 從 而 為 老 年 人 營 造 一 個 美 好 的 居住 環(huán) 境 。 強 調(diào) 建 設 的 整 體 性 ， 包 括 功 能 布 局 、 住 宅 分 布 、 道 路 系 統(tǒng) 、 綠化 系 統(tǒng) 、 活 動 空 間 分 布 與 市 政 基 礎 設 施 ， 統(tǒng) 一 規(guī) 劃 ， 整 體 設 計 。 規(guī) 劃 、 建 筑 及 景 觀 風 格 具 有 鮮 明 的 時 代 特 征 ， 同 時 反 映 文 化 與地 方 特 色 。 自 主 進 行 種 殖 活 動 ， 既 豐 富 了 老 人 的 日 常 活 動 內(nèi) 容 ， 又 部 分 解 決了 菜 籃 子 貨 源 ， 減 少 運 營 成 本 ， 在 此 基 礎 上 盡 量 創(chuàng) 造 良 好 的 空 間 及 景 觀環(huán) 境 規(guī)劃目標 以 “老 有 所 養(yǎng) 、 老 有 所 醫(yī) 、 老 有 所 學 、 老 有 所 樂 、 老 有 所 為 ”為 目 標 ， 建 設 充 滿 燦 爛 陽 光 、 新 鮮 空 氣 、 濃 郁 樹 蔭 的 寧 靜 、 祥 和 、 舒 適安 全 的 環(huán) 境 ， 為 孤 老 人 、 孤 兒 和 其 他 弱 勢 群 體 生 產(chǎn) 生 活 、 學 習 等 服 務 內(nèi)容 ‘ 以 建 設 尊 老 為 目 標 ， 注 重 加 強 人 與 人 之 間 的 聯(lián) 系 ， 營 造 良 好 的居 住 生 活 環(huán) 境 ， 注 重 步 行 游 憩 綠 地 系 統(tǒng) 的 建 設 ， 亦 為 員 工 創(chuàng) 造 安 全 、 方便 、 舒 適 的 工 作 環(huán) 境 。南 北 向 主 要 采 用 硬 質(zhì) 鋪 地 和 中 心 廣 場 形 成 步 行 景 觀 軸 線 ， 形 成 豐 富 多 彩的 外 部 空 間 。（ 3） 交 通 流 線 分 析努 力 營 造 暢 通 、 方 便 的 道 路 交 通 系 統(tǒng) 和 充 分 的 停 車 用 地 ， 同 時 保 證人 的 步 行 活 動 不 受 、 少 受 干 擾 ， 使 人 車 最 大 限 度 的 分 流 ， 同 時 滿 足 消 防要 求 。 結(jié) 合 用 地特 點 ， 設 有 兩 個 出 入 口 。 區(qū) 內(nèi) 道 路 滿 足 救 護 車 直 通 各 棟 建 筑 入 口 。 內(nèi) 部 步 行 系 統(tǒng) 通 過 廣 場 、 步 行 景 觀 道 并 結(jié) 合 硬 質(zhì) 鋪地 有 效 構(gòu) 成 便 捷 豐 富 的 步 行 空 間 。 綠化景觀設計（ 1） 設 計 思 想本 次 規(guī) 劃 設 計 在 整 體 基 礎 上 ， 著 意 強 調(diào) 環(huán) 境 的 塑 造 ， 提 出 一 個“以 人 為 本 ”的 指 導 思 想 ， 將 集 中 綠 地 融 合 到 每 一 個 樓 間 環(huán) 境 中 ， 達 到“均 好 性 ”， 繼 而 營 造 出 一 個 和 諧 的 、 充 滿 詩 情 畫 意 的 人 居 環(huán) 境 。 綠 化以 草 坪 為 主 ， 配 以 灌 木 、 少 量 造 型 優(yōu) 美 的 喬 木 。 公共活動空間設計公 共 活 動 空 間 設 計 充 分 重 視 公 共 交 誼 空 間 ， 老 年 公 寓 設 有 大 中 小 等不 同 層 次 的 活 動 空 間 ， 以 滿 足 不 同 性 質(zhì) 活 動 之 需 。 可 供 慰 問 演 出 、 接 受 領(lǐng) 導 看 望 、 電 影 放 映 等 活動 。 餐 廳 不 就 餐 時 亦 可 作 休 息 間 。 建筑功能設計這 個 項 目 堅 持 來 源 于 社 會 ， 還 報 于 人 民 的 思 想 ， 按 照 社 會 和 市 場 相結(jié) 合 的 新 形 式 ， 采 取 福 利 和 微 利 并 存 的 辦 法 ， 福 利 性 收 養(yǎng) 、 收 住 社 會 孤老 、 企 業(yè) 孤 老 ， 并 進 行 日 間 、 周 間 及 短 期 的 托 老 服 務 ， 照 料 患 有 老 年 疾病 的 老 年 病 人 和 臨 終 關(guān) 懷 的 老 人 。依 靠 自 然 秀 麗 的 山 水 風 景 ， 修 建 綠 化 、 景 觀 、 小 品 、 雕 塑 等 具 有 文化 沉 淀 意 味 的 文 化 休 閑 長 廊 和 老 年 勞 動 體 驗 的 農(nóng) 業(yè) 生 態(tài) 園 區(qū) ， 是 老 年 服務 中 心 必 不 可 少 的 畫 龍 點 睛 之 筆 。 盡 管 該 部 分 不 能 產(chǎn) 生直 接 的 經(jīng) 濟 效 益 ， 但 是 她 的 建 成 對 提 升 整 個 區(qū) 域 的 品 質(zhì) 起 到 催 化 劑 的 作用 。 建 成 后 將 成 為 吸 引 鄭 州 、 開 封 、 洛 陽 和 周 邊 地 市 的 政 企 退 休 老干 部 和 社 會 孤 老 的 特 色 老 年 文 化 產(chǎn) 業(yè) 項 目 ， 豐 富 老 年 人 精 神 文 化 生 活 ，推 動 市 老 人 文 化 事 業(yè) 的 發(fā) 展 。 該 項 目 是 必 須 興 建 的 配 套 設 施 項 目 ，投 資 回 收 期 緩 慢 ， 但 是 ， 他 的 功 能 完 備 與 否 影 響 到 老 年 服 務 中 心 的 運 轉(zhuǎn) 。 以 某 為 中 心 ， 面 向 鄭 州 、 開 封 、 洛 陽 和 周 邊 縣城 的 老 年 人 群 ， 提 供 全 方 位 的 服 務 ?！袄?年 公 寓 ”采 取 “居 住 權(quán) 回 收 ”的 辦 法 ， 面 向 部 分 富 裕 老 年 人 家庭 提 供 收 費 托 養(yǎng) 、 高 級 康 復 療 養(yǎng) 等 服 務 ， 從 而 回 籠 部 分 資 金 。、造型美觀，物美價廉，注意設備利用率和成本核算。，操作方便，簡單，安全可靠。其低壓配電系統(tǒng)設計、電氣負荷計算、變壓器的臺數(shù)及容量的確定、主要設備材料的選擇以及室內(nèi)外供電線路敷設方式的確定、照明系統(tǒng)設計原則的確定、防雷及接地系統(tǒng)等電氣安全設計原則的確定等。引入老年服務中心內(nèi)的低壓電纜一般采用直埋或穿鋼管敷設方式。所有電纜、電線均采用銅質(zhì)，保護鋼管均采用焊接鋼管，戶內(nèi)采用 JDG 管或阻燃 PVC 管。按照當年雷擊次數(shù)N= 年/次時屬第三類防雷建筑物，老年服務中心內(nèi)建筑屬第二類防雷建筑物，原則上應利用建筑物的金屬構(gòu)件及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋作為防雷接地裝置。老年服務中心室外照明采用庭院燈，路燈控制在服務中心物業(yè)值班室內(nèi)，路燈配線選用 YJVV22—16 改裝電力電纜直埋敷設。在服務中心主要出入口、干道交叉口、樓區(qū)道路入口等處設有攝像機進行監(jiān)控及記錄，監(jiān)視器及控制主機放置在值班室。服務中心安防中心設立在值班室，值勤人員可以通過電視監(jiān)控系統(tǒng)全方位的實時了解各區(qū)域動向情。通過安裝監(jiān)控也能有效地起到震懾作用，預防事件的發(fā)生，并可通過錄像帶為事后破案提供有利線索，提高了技防裝備水平與管理檔次。電視系統(tǒng)通過在服務中心內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡，將有線電視信號傳輸?shù)礁鞣块g內(nèi)，公寓有線電視信號接自市政有線電視網(wǎng)。房間寬帶接入系統(tǒng)建立服務中心寬帶接入網(wǎng)絡，在各房間中設立網(wǎng)絡接入信息點，老人在公寓中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡服務。公寓寬帶終端標準為 1 個/間， ，共計為 120個寬帶網(wǎng)絡終端。廢水匯集后，集中在中水處理站進行處理。 采暖、通風與空氣調(diào)節(jié)設計方案熱源與市政集中供熱管網(wǎng)對接，臥室、活動室預留分體空調(diào)接口，商業(yè)部分預留立柜式分體空調(diào)接口，公寓設備間、水泵房、庫房、管理用房等房間，盡可能提供自然通風條件，部分不能保證自然通風的建筑設施內(nèi)，需設置機械送排風系統(tǒng)，公寓內(nèi)衛(wèi)生間，均設變壓式排風道和排氣扇，通風換氣，廚房設排油煙豎井，預留排油煙機出口。本工程保護接地、弱接地及防雷接地，采用聯(lián)合接地，要求接地電阻不大于 1 歐姆，接地保護采用 TN—C—S 制。依據(jù)中華人民共和國行業(yè)標準(MZ008—2022)《老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范》。室內(nèi)家具、各種設備均與廠家及經(jīng)銷商定制購進，應無尖角凸出部分或其它易對老年人造成傷害的設施。同時，餐廳設置宴會大廳及雅間，以方便老人壽誕慶賀。公共區(qū)域均設有明顯標志，方便識別。及時解決消防、照明、報警、取暖、通訊、降溫、排污等設施和生活設備出現(xiàn)的問題，嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時處于正常狀態(tài)。保證生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶、窗臺潔凈。廚師和炊事員持證上崗，嚴格執(zhí)行食品衛(wèi)生法規(guī)，嚴防