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【房地產(chǎn)】金都廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告-閱讀頁(yè)

2025-05-28 22:51本頁(yè)面
  

【正文】 (㎡住宅按120㎡/戶計(jì)都有1234戶近5000人的大社區(qū)),設(shè)人車分流、局部架空層設(shè)計(jì)等,騰出更多中庭休閑空間,將顯得格外重要;市場(chǎng)定位:成熟配套+個(gè)性產(chǎn)品+高品質(zhì)+優(yōu)質(zhì)高價(jià)+高級(jí)住宅小區(qū)。形象定位:** 充分挖掘項(xiàng)目位置、配套優(yōu)勢(shì),塑造項(xiàng)目的終極置業(yè)市場(chǎng)形象;** 彰顯項(xiàng)目?jī)?yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型結(jié)構(gòu),傳達(dá)小區(qū)“舒適、愜意的居住享受”;** 建筑外立面務(wù)求大氣、時(shí)尚,營(yíng)造項(xiàng)目“優(yōu)雅、清美”的外在形象,以求從周邊物業(yè)中脫穎而出;** 封閉式、智能化小區(qū)管理,突出小區(qū)“安心、悠然”的生活理念;** 針對(duì)目標(biāo)客戶的高端化特征,賦于項(xiàng)目頗具內(nèi)涵、雅俗共賞的文化特征形象;通過上述特征的整合與升華,本項(xiàng)目形象定位為:時(shí)尚、精致大戶人家,終極置業(yè)榜樣!住宅客戶群定位:住宅目標(biāo)客戶的定位標(biāo)準(zhǔn),是按客戶的置業(yè)特征,推理出客戶的需求特征,為接下來的形象定位、價(jià)格定位及營(yíng)銷策略提供依據(jù)。B.二次或以上置業(yè):(1)年齡:3555歲(2)心理特征:A.非常熟悉南坑、檸溪區(qū)域生活,二次或以上置業(yè)不愿離開這一區(qū)域;B.由于是二次或以上置業(yè),對(duì)小區(qū)規(guī)模、檔次有一定要求;對(duì)住宅的朝向、景觀、戶型、管理和環(huán)保指數(shù)等各方面指標(biāo)的要求較高;C.購(gòu)房行為理智,對(duì)產(chǎn)品要求更全面、更細(xì)致;D.對(duì)小區(qū)整體形象、園林景觀和物業(yè)管理的要求尤為突出。C.投資客:(1)心理特征:A.熟悉老香洲檸溪、南坑住宅小區(qū)內(nèi)有大量租客,雖然投資回報(bào)中等,但較穩(wěn)定;B.了解珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),將購(gòu)房做為一種投資手段。 小結(jié):本項(xiàng)目的客戶共同的特征是具有老香洲情結(jié),看中本區(qū)域生活成本較低,喜歡項(xiàng)目所在的檸溪、南坑生活圈的便利生活,結(jié)合項(xiàng)目戶型定位的吸納性較強(qiáng),所以本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為:喜歡在香洲檸溪、南坑生活圈便利生活的終極置業(yè)客戶。三好名苑、華發(fā)新城、棕櫚假日、旭日灣、美麗灣、海怡灣畔、銀石雅園等,景觀提升售價(jià)的成功案例也比比皆是;附:活躍于中國(guó)的國(guó)內(nèi)、外知名景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)公司名錄:國(guó)外知名公司:貝爾高林 奇利建設(shè) 賓士奈 泛亞易道 美國(guó)EDSA 新加坡AEP國(guó)內(nèi)知名公司:深圳東方 深圳賽野 廣州市園林設(shè)計(jì)公司 深圳憧憬 深圳吉相合 管理規(guī)劃:A. 商業(yè)管理B. 住宅物業(yè)管理五、項(xiàng)目開發(fā)程序建議 總體思路:* 商業(yè)先行、分段發(fā)展;* 住宅分若干組團(tuán)、分期發(fā)展; 商業(yè)開發(fā)程序:(1) 項(xiàng)目商業(yè)部分,由于總面積達(dá)4余萬(wàn)㎡,這樣龐大的商業(yè)面積,市場(chǎng)全部消化的可能性不大,因而需做好如下銷售目標(biāo)及心理準(zhǔn)備:* 一層銷售完畢* 二層銷售60%以上* 三、四層出租(2) 既然有出租物業(yè),其租賃價(jià)值將直接導(dǎo)致投資者收益問題,因此一層的銷售必須遵循以下原則,即:不是所有人想買一層鋪位者就可以將鋪賣給他,銷售時(shí)必須考慮商業(yè)整體功能定位、分區(qū)版塊定位及購(gòu)鋪對(duì)象所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品,對(duì)一、二、三、四層整體興旺的貢獻(xiàn),否則經(jīng)營(yíng)若干年,發(fā)展商的出租商鋪價(jià)值提升不大,則脫手的可能性亦不高,發(fā)展商變成永久的房東將成為可能;只有出租物業(yè)與整體商場(chǎng)繁榮起來,自留出租物業(yè)才有可能脫手轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金,這才是房地產(chǎn)開發(fā)商的真實(shí)目的!(3) 商鋪銷售中,依安誠(chéng)多年商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)來看,投資者將占購(gòu)買者的85%以上,因此吸引投資者購(gòu)買的配套措施,如返租等,將顯得特別重要,而作為發(fā)展商來說,返租則意味著招商的高超技巧及商業(yè)管理對(duì)商場(chǎng)的繁榮所起到的直接作用,因此,成立獨(dú)立商業(yè)管理公司猶為重要,這本身亦是房地產(chǎn)開發(fā)以外的一個(gè)全新領(lǐng)域,這需要開發(fā)商、相關(guān)專業(yè)顧問公司間有更為深入緊密的合作; 住宅開發(fā)程序作為一個(gè)18萬(wàn)㎡的大型商住項(xiàng)目,其14余萬(wàn)平方米的住宅部分,亦是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的另一個(gè)重點(diǎn),而由于商業(yè)部分占用了大量的密度指標(biāo),住宅的超高設(shè)計(jì)及由此引發(fā)的建筑成本上揚(yáng)、長(zhǎng)周期則成為必然。因此建議:先期1:1榜樣房、公共區(qū)域及示范景觀等,配以合適定價(jià),將成為開盤的必需,等首期示范區(qū)取悅消費(fèi)者后,提升價(jià)格標(biāo)桿再發(fā)售后期物業(yè),是住宅推廣成功的最佳途徑;六、項(xiàng)目營(yíng)銷建議(一)、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略:做好品質(zhì)、拔高形象、搶占時(shí)機(jī)、提升價(jià)值項(xiàng)目規(guī)模較大,通過對(duì)項(xiàng)目品牌的樹立,營(yíng)造熱烈的銷售氛圍;周邊市場(chǎng)供應(yīng)出空檔,項(xiàng)目應(yīng)抓住時(shí)機(jī),搶占良機(jī),加快銷售進(jìn)度及提升銷售價(jià)格。(三)、價(jià)格策略住宅:在整體營(yíng)銷策略指導(dǎo)下,住宅銷售價(jià)格采取低開高走策略,通過開盤前對(duì)住宅各棟均價(jià)的制定,保證住宅的整體均價(jià),在項(xiàng)目銷售的過程中,依前期樣板社區(qū)良好形象逐漸高走。(四)、營(yíng)銷渠道組合策略:考慮目標(biāo)客戶工作、生活區(qū)域相對(duì)集中于老香洲,并且項(xiàng)目緊臨的人民西路、紫荊路,人流、車流較旺,以節(jié)約推廣成本原則,營(yíng)銷渠道選擇動(dòng)靜組合,以靜為主,以動(dòng)為輔并結(jié)合一定公關(guān)活動(dòng)。 ①售樓部:售樓部是客戶洽談和成交的主要場(chǎng)所,是客戶真切感受項(xiàng)目的開始。②樣板房:樣板房可以讓客戶直接了解產(chǎn)品的戶型特點(diǎn)和使用功能,并且樣板房富有個(gè)性的裝修,可以對(duì)客戶起到煽情作用,刺激客戶購(gòu)買欲望。③廣告牌:在項(xiàng)目目標(biāo)客戶經(jīng)?;顒?dòng)和經(jīng)過的地方,設(shè)立大型戶外廣告牌,利用大型廣告牌較強(qiáng)的視覺沖擊,阻擊消費(fèi)者目光。設(shè)立廣告牌的位置:** 工地現(xiàn)場(chǎng)售樓部的外立面、正對(duì)2000年酒店的路口包裝等; ** 技術(shù)監(jiān)督局樓頂戶外廣告。動(dòng)態(tài)渠道:①媒體選擇:A、《珠海特區(qū)報(bào)》:為珠海主流報(bào)紙媒體,在項(xiàng)目開盤、參加展銷會(huì)、封頂?shù)韧茝V節(jié)點(diǎn),刊登主流報(bào)紙媒體信息;一方面;使項(xiàng)目銷售名正言順,取得客戶信任,增強(qiáng)購(gòu)買信心;二方面:擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度,樹立項(xiàng)目形象,促進(jìn)銷售。C、電視:在項(xiàng)目開盤階段,制作15″的電視廣告,在收視率較高的本港臺(tái)、翡翠臺(tái)和珠海一臺(tái)晚上6:3010:00集中發(fā)布,廣泛傳播項(xiàng)目信息,積累意向客戶。公關(guān)活動(dòng): 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群生活和工作集中于老香洲區(qū)域,在他們經(jīng)常活動(dòng)和經(jīng)過的地方,舉行促銷活動(dòng),在人群中擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,形成傳播口碑、增強(qiáng)人氣,促進(jìn)項(xiàng)目銷售。目前,國(guó)內(nèi)知名品牌的物業(yè)管理公司有:戴德梁行、萬(wàn)科、中海、中房、金地、華僑城、富力、金茂等。熙郡、鳴翠谷、彩園二 城北園新園、路苑三 好陽(yáng)光都市、陽(yáng)光地帶、南廈豐澤園華 發(fā)華發(fā)新城、嘉園、華景花園本項(xiàng)目建議選擇國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理有限公司以顧問方式合作,原因如下:知名的物業(yè)管理顧問公司,有較先進(jìn)的物業(yè)管理體系、培訓(xùn)體系;對(duì)小區(qū)社會(huì)知名度、信任度大增,并且消費(fèi)者對(duì)小區(qū)日后管理會(huì)有認(rèn)識(shí);先進(jìn)管理模式,能保障管理檔次,降低管理成本,買家今后居住成本優(yōu)質(zhì)低價(jià),一定程度上能吸引客戶。建立一支強(qiáng)有力的銷售隊(duì)伍,加強(qiáng)定期培訓(xùn)成為提高現(xiàn)場(chǎng)一對(duì)一促銷效率的重要因素。低樓層住宅:通過樓層差價(jià)的制定,28層為相對(duì)較低差價(jià),932層為相對(duì)較大差價(jià),整體均價(jià)不變的前提下,使28低樓層住宅售價(jià)明顯較低,刺激銷售。經(jīng)過幾年的發(fā)展,消費(fèi)者對(duì)精裝修成品房接受度越來越高。建議本項(xiàng)目中等戶型住宅,按精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓。七、開盤前的準(zhǔn)備工作(一)、銷售資料的準(zhǔn)備樓書戶型手冊(cè)海報(bào)DM折頁(yè)價(jià)格表、計(jì)價(jià)單銷售百問認(rèn)購(gòu)文書(二)、銷售工具整體模型:34M,高1M單體模型:除示范單位外的戶型模型,含復(fù)式, 示范單位:主力戶型各一套,確定裝修方案;裝修風(fēng)格以時(shí)尚、輕松、自然的現(xiàn)代風(fēng)格為主;中等戶型按精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修?,F(xiàn)場(chǎng)包裝:售樓部主面廣告牌、外包裝、圍墻、刀旗、戶外廣告招牌,相關(guān)指示牌。安誠(chéng)物業(yè)顧問有限公司二00四年七月十八日29 / 2
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