【正文】 水電氣三通、暖氣，規(guī)劃有商業(yè)配套建筑標準外墻：面磚和涂料屋頂：混合砂漿；地面：水泥砂漿；門：進戶門為高檔防盜門；室內(nèi)所有房間無門框及門；窗：單框單玻塑鋼窗；廚房：防水、水泥砂漿；內(nèi)墻、頂棚：水泥砂漿；衛(wèi)生間：防水、水泥砂漿陽臺：封閉寬帶、有線電視、電話線入戶施工狀況一期已封頂，預(yù)計2007年年初交房樓盤推出日期銷售形勢截止目前，一期銷售率達到60%消費群體安鋼中基層員工、企事業(yè)單位中基層員工物業(yè)收費暫時未確定售樓熱線3156666濱河國際花園開發(fā)商X市藍景森置業(yè)有限公司銷售商北京保興利地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)項目位置濱河路與盤庚街交叉口占地面積60畝地價90萬總建筑面積7萬多平米總套數(shù)共300多套綠化率40%容積率建筑形態(tài)商住混合建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)戶型三房兩廳、四房兩廳面積155平米， 160平米，180平米，232平米，243平米價格一層2200元/平米二層2250元/平米三層2300元/平米四層2350元/平米五層2400元/平米以上每層差價50元。市區(qū)內(nèi)收入一般的個體戶和部分效益較好的企業(yè)職工是市區(qū)內(nèi)普通多層住宅的主力客戶。高檔商品房的客戶主要包括郊縣私營企業(yè)主、市區(qū)內(nèi)經(jīng)營餐飲、服裝、汽車運輸?shù)乃綘I企業(yè)主、大型企業(yè)如安鋼、安彩的業(yè)務(wù)人員及合作單位經(jīng)營者、大中型國有企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)、行政事業(yè)單位主管領(lǐng)導(dǎo)等。（2）目標客戶群體構(gòu)成分析根據(jù)X市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和現(xiàn)有業(yè)主資料，可以初步確定中、高檔商品住宅的客戶群體主要包括：私營企業(yè)主（1）經(jīng)營餐飲、服裝、建材、裝飾的私營企業(yè)主。（3）服務(wù)型企業(yè)及國有大中型企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)。但根據(jù)目前X房地產(chǎn)市場的競爭狀況來分析，我們的客戶群體除了這一部分高收入群體外，產(chǎn)品的主要客戶群體為一般有住房需求的中等收入市民，項目的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計也將以此為中心進行設(shè)計。購房者主要由在X市經(jīng)商的個體工商戶、私營企業(yè)主、效益較好的大型國有企業(yè)（安彩集團、安鋼集團員工、市區(qū)及轄縣行政機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、市區(qū)及轄縣國有企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)組成，購房的主要目是居住。戶型、面積及總價職業(yè)構(gòu)成在保證產(chǎn)品使用功能的情況下，以90平米的小三房和90平米的兩房產(chǎn)品為主，總價控制在20萬左右，可以讓真正需要居住房子的年輕人實現(xiàn)購買好房子的夢想。聯(lián)排別墅260平方米左右，單套總價可以達到65萬左右；疊加別墅或四層純復(fù)式樓單套200—250平方米，單套總價45—60萬。雖然目前情況下，在市民心目中，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的居住價值稍差于東區(qū)，但如果我們能在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計上有所創(chuàng)新，開發(fā)出與東區(qū)目前在售產(chǎn)品有較大差異的產(chǎn)品來實現(xiàn)對不同客戶群體的差異化營銷，以中高檔次的產(chǎn)品銷售給中間需求層次的第一次置業(yè)需求的客戶，就可以在一定程度上避免與東區(qū)、西區(qū)幾個即將推出項目產(chǎn)品的直面競爭，從而實現(xiàn)經(jīng)營上的成功和既定的利潤目標。五、產(chǎn)品研究構(gòu)思與初步規(guī)劃設(shè)計要點項目宗地SWOT分析，包括：優(yōu)勢（S）（1）宗地位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)中的城市副中心區(qū)東側(cè)，目前高新區(qū)路網(wǎng)已經(jīng)基本建成，相比老城區(qū)來看，居住生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，距老城區(qū)約10分鐘車程，到東區(qū)也非常便利，是未來東區(qū)和南區(qū)發(fā)展結(jié)合后的中心位置，前景發(fā)展良好。（2）地塊位于X市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃規(guī)劃的新行政、文化、商業(yè)中心區(qū)附近，周邊1公里內(nèi)規(guī)劃有眾多學(xué)校，如X師范院、X大學(xué)、X市重點中學(xué)五中、銀杏幼兒園、開發(fā)區(qū)高級中學(xué)、銀行、商業(yè)、醫(yī)院等各類配套設(shè)施，配套設(shè)施齊全，文化氛圍濃厚，未來生活居住方便；（3）響應(yīng)政府房地產(chǎn)調(diào)控號召，70%以上為90平米以下戶型，可以得到政府支持，還可以爭取比老城區(qū)更為優(yōu)惠的政策，在可控的范圍內(nèi)實現(xiàn)項目的快進快出。（5）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是市政府城市建設(shè)的重點發(fā)展方向，也是社會關(guān)注的焦點，比較容易得開發(fā)區(qū)政府的大力支持與認可，有助于提高企業(yè)的知名度與品牌美譽度。（6）目前市場上中小型戶型社區(qū)還不多，我們快速進入可以在實現(xiàn)與其他項目差異化競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)上實現(xiàn)經(jīng)營目標。劣勢（W）（1）在市民的認知中，該宗地的位置稍微偏僻些，雖然未來規(guī)劃為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心位置，但目前人氣還不是太足，項目前期公共配套的成熟度比較低，尤其是生活配套還不是很完備，需要一定的時間發(fā)展，市場需要進一步的培植。機會（0）（1）目前市場上產(chǎn)品定位為中高檔建造質(zhì)量與中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，適合普通市民購買的社區(qū)還是一個市場空白，我們可以避免與市場上現(xiàn)有幾個大盤的直面競爭。（4）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和東區(qū)一樣是政府大力支持發(fā)展的區(qū)域，積極參與新區(qū)開發(fā)建設(shè)不但能得到X市政府的大力支持，還可以得到開發(fā)區(qū)政府的強力支持。（2）受政府財政收入和國家宏觀調(diào)控的影響，新區(qū)的開發(fā)建設(shè)進度尤其是市政配套等建設(shè)會存在著延緩的可能，對項目的開發(fā)是一個最直接的威脅。（4）眾多新樓盤近期入市，市場鏡子壓力較大，項目必須有較強的創(chuàng)新性，才能引起市場關(guān)注。而且國家目前進一步加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，國十五條兩個70%的實行也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。規(guī)劃設(shè)計的初步概念目標客戶群體構(gòu)成及消費心態(tài)根據(jù)本宗地的素質(zhì)特點和對市場與客戶群體的深入分析，可以界定本項目的主力客戶群是市區(qū)內(nèi)經(jīng)濟實力較強的個體工商戶、效益較好的企事業(yè)單位中基層員工及其他中等收入者，他們家庭收入在3000—6000元/月，具有較高的文化水平，對好的產(chǎn)品有較強的鑒別能力，向往有品質(zhì)的生活。產(chǎn)品定位以低密度多層、小高層住宅為主導(dǎo)的高品質(zhì)景觀社區(qū)，并考慮提高地塊的商業(yè)功能，突出產(chǎn)品檔次。地位定位在建業(yè)價格定位根據(jù)目標客戶的調(diào)查以及宗地初步的成本估算，價格定位應(yīng)為中端，價格可初步定位在疊加復(fù)式2900元/平米、多層2200元/平米、小高層2350元/平米、兩層商業(yè)5000元/平米。價格策略由于開發(fā)面積不大，因此在價格策略上，可以實行低開高走，多批次小批量推出、頻繁提價的策略進行，這樣可以制造項目熱銷的現(xiàn)象，給市場以緊迫感，最終也保證項目利潤的實現(xiàn)，為集團的上市貢獻一定的業(yè)績。差異化：針對目前針對目前X市房地產(chǎn)競爭的的現(xiàn)狀，尋找差異化，盡可能與目前已上市銷售的樓盤展開錯位競爭。經(jīng)濟性：設(shè)計過程中，在保證質(zhì)量要求的前提下要盡量降低成本，滿足集團提出低成本要求。主要戶型是三房為主，少量二房、四房、疊加復(fù)式（聯(lián)排別墅）；建議各戶型面積在考慮總價的情況下盡量微型化：兩房70—90平米、小三房在保證功能的前提下控制在90平米、四房120140平米、別墅在250—270平米。突破傳統(tǒng)橫排布局，總規(guī)布局應(yīng)盡量豐富、靈活、錯落有致；考慮到控制建筑成本、提高容積率、整合景觀用地面積等因素，應(yīng)在平面布局時，在不減少容積率的情況下，盡量減少建筑密度。道路規(guī)劃在進入小區(qū)即實行人車分流，使車輛行駛對小區(qū)居民生活影響降到最低，樓體盡量考慮南北入戶等圍合式組團設(shè)計，組團分區(qū)分明，實現(xiàn)每棟樓的景觀均好性。（四）建筑風(fēng)格簡潔、有質(zhì)感的新古典主義風(fēng)格，立面盡量滿足規(guī)劃要點中紅色坡屋頂構(gòu)造，古樸、大方要求。（五）景觀景觀應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品特點體現(xiàn)精致、實用、藝術(shù)、文化品位，重視細部處理，注重景觀的整體性及可參與性。七、投資收益測算見附表九、綜述本宗地面積不大，周邊居住環(huán)境較好；三面臨X高新技術(shù)開發(fā)區(qū)主要交通道路，交通條件極其便利；屬于X市未來幾年的居住開發(fā)熱點地區(qū)。綜合該宗地現(xiàn)場勘踏情況分析，該地塊雖然目前周邊交通情況及基礎(chǔ)設(shè)施情況還未到位，但隨著開發(fā)區(qū)1513工程的逐步開展，中華大道及黃河大道的逐步開通及安彩小區(qū)、企業(yè)家公寓、安鋼小區(qū)的交房入住，宗地周邊將形成較為成熟的居住環(huán)境。綜合以上分析，該地塊具有較大的開發(fā)價值，X公司建議參與該地塊