【正文】 黑龍江亞布力滑雪場是中國重要的滑雪基地，每年有上百萬游客前去滑雪，目前已經(jīng)有奧林匹克俱樂部、新聞賓館、南極賓館、越野樓和高山樓等度假型房產(chǎn)。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水灘漂流等都有自己的度假酒店。 主題式小鎮(zhèn)是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮(zhèn)。民族特色小鎮(zhèn)有陽朔和湖南的鳳凰。 （九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施。目前在國內(nèi)比較突出的是海邊帳篷住宿、草原蒙古包、拓展訓(xùn)練配套營地和汽車營地等。 汽車營地在國內(nèi)還處在探索階段，但私家車的普及促進(jìn)了這一新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展。 旅游新區(qū)實(shí)質(zhì)是超級社區(qū)旅游地產(chǎn)，面積一般超過一平方公里。 深圳的華僑城面積達(dá)６平方公里，實(shí)質(zhì)上也是一個區(qū)域的概念。 （十一）主題式商業(yè)中心。目前在國內(nèi)比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫家村。周莊的出名最先還是靠畫出名，畫在周莊有很大的影響。 （十二）旅游商業(yè)中心。比較有名的是武漢湯池西街和陽朔西街。而陽朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。 高端度假別墅式指在旅游資源非常豐富的地方建設(shè)具有國際一流的度假設(shè)施來吸引高端客源獲取較高利潤的一種產(chǎn)品。 長城腳下的公社實(shí)際上是一個特色旅游度假酒店，充分利用了長城這個特色資源，通過世界一流設(shè)計來達(dá)到使建筑成為世界珍品的目的。 五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 特色化是方向。旅游消費(fèi)是一種體驗(yàn)消費(fèi)，需要體驗(yàn)一種有明顯特色的文化。 特色來源于兩個方向，一個是區(qū)域性的文化，如何深度挖掘民族的風(fēng)俗習(xí)慣等是重要的一環(huán)。 網(wǎng)絡(luò)化是目標(biāo)。 發(fā)現(xiàn)資源是競爭成功的重要條件。中國地大物博，旅游資源非常豐富，但國家一類資源一般早就被他人占有，進(jìn)入成本較高。因此如何發(fā)展資源成為未來旅游地產(chǎn)獲得較高利潤的關(guān)鍵。 “智慧”在未來旅游房地產(chǎn)中起到?jīng)Q定性作用。而整合的過程就是創(chuàng)意的過程，就是智慧發(fā)生效力的過程。 六、旅游地產(chǎn)的項目投資和風(fēng)險簡述。 該費(fèi)用一般包括員工的工資和商務(wù)談判費(fèi)用。一般說來，一個項目從接觸到簽約，需要時間在半年左右，整體費(fèi)用，需要200萬元左右。 資源的購買費(fèi)用一般以年付費(fèi)，這樣可以減輕前期的資金壓力。好的資源每年要數(shù)千萬元，差的每年幾十萬元甚至零成本。目前市場行情是一畝地15萬元左右。 第三、規(guī)劃和設(shè)計費(fèi)用?？傮w規(guī)劃一般在50萬元左右，詳細(xì)規(guī)劃按面積計算，一般每畝在5000到2萬元之間。 第四、前期的市場推廣費(fèi)用。 第五、建設(shè)工程費(fèi)用 建設(shè)工程費(fèi)用包含兩部分，一部分是景區(qū)的建設(shè)費(fèi)用，另一部分是地產(chǎn)的建設(shè)費(fèi)用，這塊費(fèi)用是規(guī)劃緊密相關(guān)，一般不會低于1000萬元。 （2）人才準(zhǔn)備 資金是基礎(chǔ)，但人才是保證。 其中旅游需要如下人才： 第一、旅游規(guī)劃設(shè)計人才 旅游地產(chǎn)項目一般需要聘請外部智力機(jī)構(gòu)，但如果內(nèi)部沒有一支隊伍，很難達(dá)成融合，獲得最佳的效果。 第三、旅游和地產(chǎn)運(yùn)作人才 包括景區(qū)的經(jīng)營運(yùn)作和地產(chǎn)的經(jīng)營運(yùn)作。 （二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險 政府的公共關(guān)系風(fēng)險 旅游地產(chǎn)與資源息息相關(guān)，因此能否與政府處理好關(guān)系對項目的成敗起決定性左右。 項目定位的風(fēng)險。如果定位不準(zhǔn)，將成為一堆價值不大的建筑物。 執(zhí)行力不到位，必然會造成項目的失敗。 七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例 （一）成功 華僑城 （1）簡要介紹 華僑城是中國主題公園產(chǎn)業(yè)的先行者和探索者，致力于為旅游業(yè)發(fā)展不斷創(chuàng)新，致力于為旅游娛樂消費(fèi)者提供獨(dú)具特色的旅游休閑娛樂體驗(yàn)，引領(lǐng)中國旅游產(chǎn)業(yè)不斷升級。 公司從事旅游及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)特別是地產(chǎn)的投資經(jīng)營，是控股型集團(tuán)公司。 公司擁有數(shù)量最多、規(guī)模最大、效益最好的主題公園群，是品牌卓著的旅游上市公司。公司投資的主題公園截止2006年9月已累計接待游客超過1億人次，累計實(shí)現(xiàn)凈利潤超過21億元。 毫無疑問，華僑城所占的城市優(yōu)勢和地塊優(yōu)勢非常明顯，深圳經(jīng)濟(jì)在上世紀(jì)九十年代取得迅猛發(fā)展，城市區(qū)域在飛速擴(kuò)張，深圳作為特區(qū)，在全國的吸引力是獨(dú)一無二的。 主題公園是外來事物，在上世紀(jì)，華僑城市中國第一家主題公園，產(chǎn)品的稀缺性造就了饑餓需求，迅速收回了投資。 主題公園的成功造就了人氣，為地產(chǎn)帶來了可觀的溢出效應(yīng)，華僑城一直是深圳的高尚社區(qū)。 毫無疑問，在長期的經(jīng)營中，華僑城練就了一支優(yōu)秀的旅游經(jīng)營隊伍，這是旅游地產(chǎn)成功的保證。 華僑城目前是深圳的門面，也是上市公司，深圳市政府給與了強(qiáng)大的支持，上市公司也前后獲得幾十億的資金，這些條件為華僑城的發(fā)展注入了很好的外部條件。 京津新城位于天津市寶坻行政區(qū)，處于環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的心臟地帶，地?zé)岷推渌匀毁Y源豐富；它依托天津，面向北京，輻射整個華北和東北市場，投資運(yùn)營成本遠(yuǎn)低于京津兩地，成為低成本擴(kuò)張的理想選擇地。項目建筑風(fēng)格有北美風(fēng)格和地中海風(fēng)格，建筑類型包含：花園別墅、溫泉別墅、水岸別墅、高爾夫別墅、企業(yè)會所型別墅以及領(lǐng)袖級獨(dú)島別墅，處處以客戶高舒適度和高品質(zhì)的生活為設(shè)計出發(fā)點(diǎn)，用心打造了一個完美的生活社區(qū)。 帝景高爾夫俱樂部擁有27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，每條球道風(fēng)格迥異，特色獨(dú)具。18洞錦標(biāo)級球場由世界冠軍球手V . J . Singh和IMG公司共同設(shè)計，球道寬敞開闊，起伏平緩、沙坑綿延，果嶺波伏浪滑，美景之中充滿挑戰(zhàn)性，躋身中國十佳高爾夫球場并舉辦國際級重大賽事將指日可待。 帝景騎術(shù)俱樂部是一家會員制多功能俱樂部，俱樂部占地38200平米，擁有多匹英純血良種馬、國產(chǎn)良駒以及華北地區(qū)唯一的女子騎警隊、豪華觀光馬車隊，成就京津新城“一道美麗的風(fēng)景線”。會所功能齊全，設(shè)施完備，盡使愛馬人仕、社會名流交流感情、享受生活、回歸自然。 　　京津新城的教堂采用哥特式風(fēng)格。 目前世界上這個級別的游艇有5000到6000艘，這個數(shù)字還在穩(wěn)定增長，僅2003年就有622艘新游艇下水。 　　京津新城潮白河游艇俱樂部，引入國際游艇俱樂部的先進(jìn)組織理念，充分利用潮白河天然水系資源和天津近海臨灣的優(yōu)勢，將京津地區(qū)的游艇愛好者和財智人士類聚于風(fēng)生水起的水上尊貴領(lǐng)地。商業(yè)街以其低投入、低風(fēng)險、高回報、產(chǎn)品多樣、經(jīng)營區(qū)域化、消費(fèi)群高端等特點(diǎn)占領(lǐng)市場。 京津新城總面積達(dá)260平方公里，并且以綜合性和復(fù)興性社區(qū)的名義拿地，進(jìn)入成本低。 京津新城處于北京、天津和河北的三角地，客源覆蓋面廣。 （3）發(fā)展的隱憂 第一、過于高端的定位 京津新城的旅游定位過于高端，因此房地產(chǎn)的客源定位也是高端，但龐大的面積需要有很強(qiáng)的消化能力做支撐。 第二、人氣的不足會導(dǎo)致商業(yè)開發(fā)受到很大的影響。 第三、高端旅游項目的長期經(jīng)營會存在虧損隱患?？驮椿A(chǔ)有限，雖然短期內(nèi)可以靠地產(chǎn)支撐，但長期運(yùn)行將產(chǎn)生收不抵支的問題，從而會影響整個社區(qū)的品質(zhì)。 高爾夫等高端項目不在國家鼓勵發(fā)展之內(nèi)，受到政策的一定限制，不利于得到政府的長期支持。位于成溫郫國家級生態(tài)保護(hù)帶，一期占地近700畝，投資逾4億元，集川西民居之靈氣、巴蜀文化之精華、古老成都之淳樸、江南園林之情趣，是目前國內(nèi)屈指可數(shù)的融居住、旅游、休閑度假、投資于一體的復(fù)合式旅游地產(chǎn)項目。酒樓、茶館、叫賣聲聲，石板、雨巷、民風(fēng)民俗，如一幅現(xiàn)代“清明上河圖”徐徐展開。其中匪夷所思的水系園林具有很強(qiáng)的觀賞性，整個園區(qū)共有水域面積4萬余平方米， 300余種共計10萬余株各類名貴草本、木本植物，各種橋梁103座，亭臺40余座，形成了一座生態(tài)環(huán)境與生活民居完美結(jié)合的現(xiàn)代仿古園林式小區(qū)。餐飲、娛樂、休閑、品茗、康體設(shè)施等一應(yīng)俱全，在你暢游芙蓉古城的同時，增添了無窮的情趣，使您留戀忘返，樂在其中！ （2）成功原因分析 第一、客源定位合理 定位高中低端客源，具有廣泛的客源基礎(chǔ)，有利于做好人氣。 第三、地產(chǎn)和旅游的深度融合 　　芙蓉古鎮(zhèn)的每一處建筑都是具有吸引物的旅游建筑，形成了一個巨大的人造的旅游氛圍。規(guī)劃面積約47平方公里，是西安市第四次城市總體規(guī)劃中城市中心區(qū)的重要組成部分。以上四大功能耦合成八大區(qū)塊：大雁塔宗教文化商貿(mào)區(qū)，曲江水景旅游區(qū)，政務(wù)中心區(qū)，杜陵生態(tài)園林區(qū)，“樂游原”民風(fēng)博覽區(qū)，科技教育產(chǎn)業(yè)區(qū)，中央住宅區(qū)，農(nóng)村安置區(qū)。其以大雁塔為起點(diǎn)，建設(shè)風(fēng)貌、建筑風(fēng)格和項目擺布從古及今，由北向南、并向東依次推進(jìn)。 　　曲江新城 將大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博覽園五個項目群，通過景觀大道、游覽走廊、博覽干線和兩條高尚生活示范街區(qū)圍合聯(lián)系起來，形成“雁塔題名、盛唐風(fēng)韻、曲江流飲、杜陵遠(yuǎn)眺、樂游村藝”等特色鮮明的景觀集合體系。并升格為國家級旅游開發(fā)區(qū)。第三步，即2009年到2011年，全面完成系統(tǒng)建設(shè)，提升管理水平、文化品位、服務(wù)質(zhì)量和國際知名度，將曲江建設(shè)成為特色鮮明的國際旅游中心之一，成為我市“國際旅游名城”中最具特色的重要景區(qū)。 　　西安曲江新城距離西安市中心不遠(yuǎn)，是城市化發(fā)展的首先發(fā)展對象，本身具有很好的開發(fā)地產(chǎn)的價值。 　　大雁塔具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，本身是旅游熱點(diǎn)景區(qū)，具有較好的人氣，該旅游地產(chǎn)只是將這一優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)進(jìn)一步放大，同時增加其它的旅游地產(chǎn)。 　　主題定位主要是挖掘深厚的西安歷史文化，客源定位是全球性的客源。 　　西安的曲江新城旅游項目需要龐大的資金做支持，開發(fā)商通過開發(fā)地產(chǎn)的方式籌集旅游發(fā)展資金，在旅游地產(chǎn)一片看好的情況下可以形成穩(wěn)定的資金鏈，一旦地產(chǎn)的資金流入不足以支撐旅游的開發(fā)，整個項目將受到極大的影響。 　　曲江新城任何一個旅游項目都是大的旅游項目，需要擁有很強(qiáng)的管理能力，否則旅游的成功是一句空話。 （1）基本情況 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅開發(fā)，位于內(nèi)蒙古呼倫貝爾根河市的敖魯古雅鄉(xiāng)。是一個集休閑、度假、娛樂為一體的綜合性度假區(qū)?；罩菸幕瘓@項目占地312畝，產(chǎn)品定位為度假式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)品在市場上的旺售，促使公司決心在旅游地產(chǎn)的方向上走的更遠(yuǎn)。 （2）失敗原因 第一、交通太偏遠(yuǎn)是重要原因。在呼倫貝爾的額爾古納市有項目運(yùn)作的經(jīng)歷，根河處于大興安嶺的腹地，路途遙遠(yuǎn)。從北京等全國其它大城市到根河只有經(jīng)過呼倫貝爾市中轉(zhuǎn)，比較快捷的是有飛機(jī)，但航線很少，在淡季只有北京飛呼倫貝爾，做火車時間漫長，從北京到呼倫貝爾要24個小時。從呼倫貝爾到只有一條二級公路延伸到根河，距離超過300公里。 整個呼倫貝爾的旅游雖然在快速增長，但是總量并不高，并且主要集中在呼倫貝爾市、海拉爾等地，延伸到根河的不多，現(xiàn)實(shí)客源不多。 根河位于中國的最北端，夏季只有三個月時間，漫長的冬季造成資源的限制。 第四、定位不是很準(zhǔn)確。比如一百畝地只做一幢別墅，配備小型飛機(jī)等方式。 第五、進(jìn)入之前缺乏必要的調(diào)研。這一點(diǎn)也許在神州之旅進(jìn)入根河之初沒有想到的。當(dāng)然，這種情況并不鮮見，很多城市為了招商引資，會向開發(fā)商提供各種優(yōu)惠條件，包括負(fù)擔(dān)一部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 千島湖鳳凰度假村 （1）基本情況 千島湖鳳凰島公司是由杭州人林琰和林孝熊發(fā)起設(shè)立，實(shí)際控制人卻是臺灣人陳文鴻。2000年10月，酒店首期房產(chǎn)對外銷售?！?按照鳳凰公司的宣傳，投資者購買這個產(chǎn)權(quán)式酒店后，不僅旅游有去處，而且，用不到1020年的時間就可通過租金收回投資，這還不包括房產(chǎn)本身的升值。后來，一位在杭州從事五金生意的溫州人勇吃螃蟹才打破了銷售僵局。 2005年第3季度，千島湖鳳凰酒店的投資者開始收不到房租，大理鳳凰酒店的投資者自2006年第3季度以來也沒有收到過租金，投資商和開發(fā)商雙方鬧上了法庭。 按一套房子30萬元計算。平均每天價格按200計算，一年需要225天才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。作為休閑度假酒店，一般是周末才有客人，因此要達(dá)到這個客房入住率難度很大。 酒店的銷售價格與客房的新舊程度息息相關(guān)，一般三年后部分設(shè)施開始陳舊，因此要保證長久獲得理想的收入比較困難，而且隨著旅游的發(fā)展，新的酒店不斷出現(xiàn)，競爭會越來越加大，導(dǎo)致銷售價格的下跌。 第四、產(chǎn)品設(shè)計的缺陷。 湖南江永 （1）項目簡介 湖南江永縣位于湖南和廣西桂林的交接之處，與陽朔比鄰。主要的旅游資源有瑤族古都千家峒、千年古村上甘棠和女書，旅游資源品味很高。 該公司到目前為止投資已達(dá)800萬元，但結(jié)果是政府不滿意，企業(yè)不敢冒，旅游沒發(fā)展，房地產(chǎn)也沒法做。 政府雖然給企業(yè)提供了數(shù)百畝的廉價土地，但是前提條件是旅游得到開發(fā)，如果旅游得不到開發(fā)，地價很難套現(xiàn)。 第二、企業(yè)的短視。因此企業(yè)想開發(fā)房地產(chǎn)，政府不同意，導(dǎo)致企業(yè)拿著土地難以變現(xiàn)，形成拉鋸戰(zhàn)。但是2003年后，水庫在干旱的影響下逐漸沒水，旅游一落千丈，投資商的投資全打水漂。