【正文】 多畝，將沿著海岸線建設(shè)3個高爾夫球場和6家頂級酒店。一些千畝以上的大的旅游地產(chǎn)投資巨大，一般是大的地產(chǎn)開發(fā)商承擔，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設(shè)，郊區(qū)的大批量的農(nóng)家樂很多是由當?shù)卮迕駚斫ㄔO(shè)，大部分產(chǎn)權(quán)式酒店的投資對象是發(fā)達地區(qū)的普通市民。民間剩余資金必然會抓住這個投資機會投資旅游地產(chǎn)實現(xiàn)資金的保值和增值。從而導(dǎo)致城市房產(chǎn)價格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)。 國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢，2006年我國城鎮(zhèn)化率約為44％。 （五）旅游地產(chǎn)的全國開發(fā)熱 旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的原因 （1）居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求 一般說來，一個城市人均GDP超過5000美元，就有龐大的休閑度假市場，而縱觀國內(nèi)幾個發(fā)達的城市大部分已經(jīng)超過5000美元。 　　此外，香港華潤集團投資50億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設(shè)計，建成面向國際和內(nèi)地高端旅游市場的、類似泰國的普吉島和印尼的巴厘島的國際海濱旅游度假區(qū)，其酒店更是拉來了歐洲大財團BELGRAVIA PROPERTIES LTD 聯(lián)手投資開發(fā)。 海南旅游地產(chǎn)全線飄紅。由于海南南部沿海風景秀麗，每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假，因此，此間房地產(chǎn)開發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。這個泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導(dǎo)致海南省 GDP連年下降。土地倒賣不但抬升地價，而且阻礙了真正想搞開發(fā)的土地商。在海南建省之后的1989年；，；但此后便以數(shù)倍的速度增長。 （四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展 海南旅游地產(chǎn)在全國占有重要地位 據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。誰敢做這種擔保，誰就是在騙人。 （4）分時度假在中國的探索之路 這個東西進入中國沒幾天，“就被不肖的代理商搞砸了”。但引入分時度假概念并開始銷售的美國經(jīng)營者很快就發(fā)現(xiàn)一個問題：即產(chǎn)品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購買了分時度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。1967年，法國著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計了分時度假產(chǎn)品，這是全球第一個標準的分時度假產(chǎn)品設(shè)計，這家公司在位于法國阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產(chǎn)品并一舉成功。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費者，然后給予每個購買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購買者被稱為股東或合伙人。 “分時度假”是一個三贏的格局：酒店可以提高入住率；會員通過一次性的買斷不僅可以享受遠遠比酒店的門市價優(yōu)惠很多的價格，也抵消了今后若干年的通脹風險，還可以通過連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI這樣的中介也因此掙得自己的傭金。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍天白云、蔚藍大海等背景的襯托，無論從哪個角度看都是一幅很美的風景畫。 意大利那不勒斯的旅游地產(chǎn) （1）火山掩埋的旅游古城 那不勒斯非但自然風光優(yōu)美，古跡也很多。 （4）法國藝術(shù)家的集體向南部逃離 巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后墮落成售賣藝術(shù)的商場。但原來充滿貴族氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家。 隨著來海岸休假的英國人和法國人越來越多，海岸的旅游業(yè)開始興起。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。 地中海的旅游地產(chǎn)可以追溯到十九世紀前，以法國南部和意大利的那不勒斯最為典型。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型，這一類屬于第二住所，也就是我們所說的度假地產(chǎn)；同時也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來居住的第一住所，此類物業(yè)的購買者主要來源于旅游區(qū)所在地常住居民。 旅游景點地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。主要包括三類：旅游景點地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。從2003年的深圳某公司北上湖南江永整體開發(fā)全縣的旅游資源，2005年北京鷹象控制內(nèi)蒙古額爾古納3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首創(chuàng)等特大型企業(yè)不斷圈地組成，全國上下迎來了一股旅游地產(chǎn)熱。 有人說：“本來葉文智想搞旅游，但沒有想到一不小心為當?shù)匕傩諑艘黄蜅５禺a(chǎn)，如果當年葉文智在沱江旁邊控制100畝土地，今天的葉文智絕對步入福布斯富豪之列”。向右看，是悠悠的烏篷船、流動的苗家歌聲和光屁股小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語言都難以描摹的寧靜和美麗的沱江?！边@是一個游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。目前，全球有2000萬人購買了各種不同形式的旅游地產(chǎn)。 熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產(chǎn)不敗的神話已經(jīng)投入了一個個不和諧的漣漪。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項目。一般以主題公園最為常見。 （二）地中海的貴族消費階段 地中海流域有史以來處在歐洲歷史與文化的交接點。 法國南部的貴族旅游地產(chǎn)時代 （1）英國首相的指引 在19世紀以前，休假本來就是富人或貴族的特權(quán)。這期間他給許多親友寫信，描述法國南部海岸的美麗，從而引發(fā)了英國人的興趣，紛紛在冬天來到法國南部的海灣度假。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂的賭場，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地。威士忌替代了香檳酒，美國平民的別克車替代了英國貴族的勞斯萊斯車。在現(xiàn)代化浪潮中，一個個“現(xiàn)代派”藝術(shù)家逃離巴黎，去法國南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因為當時的法國南部還沒有被工業(yè)革命波及，還充滿了農(nóng)耕社會的自然環(huán)境。我小時候看的第一本科普啟蒙書《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發(fā)的情景，當年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。 　　那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來南意大利消夏的地方。 （2）起源 上世紀60年代，法國有12個家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，每戶擁有1個月的使用權(quán)，這就是“分時度假”的雛形。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品的歡樂邁格（Hapimag）公司。 （3）在美國的大力發(fā)展 20世紀70年代之后，分時度假概念大量傳入美國本土。為了解決這個問題，有人在分時度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進一步拓展開發(fā)出分時度假交換系統(tǒng)。代理商的胡作非為給那些原本想老老實實發(fā)展這項業(yè)務(wù)的人以沉重的打擊。還有，即使取得簽證沒有問題，交換成功率也不敢說就一定是100%。海南旅游地產(chǎn)集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。以1990年作為投資基準對比點，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達到投資熱的頂峰。擊鼓傳花總有斷鏈的時候，等到事情真正出現(xiàn)時，海南完全陷入災(zāi)難。 博螯帶動旅游地產(chǎn)的發(fā)展。海南地產(chǎn)的旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費群的構(gòu)成。 近年，海南進入新一輪開發(fā)熱潮，根據(jù)海南省政府的有關(guān)資料，三亞海棠灣、萬寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個項目達成開發(fā)意向，面積達300多平方公里，相當于全省城鎮(zhèn)建設(shè)有史以來的用地總規(guī)模。此外，中遠集團、和黃地產(chǎn)、山東魯能、美國蘆薈株式會社，都在海南開始涉足旅游地產(chǎn)。其中最高的深圳是8815美元，位列全國第十三位的南京2006年人均也超過了5000美元。根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測，我國城鎮(zhèn)化率在2010年將接近50％，2020年將達到55％左右。本身拆遷成本和補償很低，同時由于旅游的發(fā)展對地方經(jīng)濟有很強的帶動作用，因此土地價格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房價上具有明顯的優(yōu)勢。 旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的表現(xiàn) （1）空間的廣泛性 近兩年旅游地產(chǎn)不僅在發(fā)達城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國家級名勝風景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級甚至市級風景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。 二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （一）資本進入來源的多元化 房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進入 （1）全國性地產(chǎn)巨頭的介入情況 在業(yè)內(nèi)大家熟悉的雅居樂、富力地產(chǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅游地產(chǎn)近幾年都把目光對準了旅游地產(chǎn)，并且都是投資較大的地產(chǎn)項目?！?（2）區(qū)域性的地產(chǎn)商紛紛以主體旅游地產(chǎn)的方式介入旅游地產(chǎn)。 芙蓉古城占地1000畝，目前已經(jīng)是AAA級景區(qū)。并且在景區(qū)也建設(shè)了亭子、商店和餐廳等初級的旅游地產(chǎn)，主要是作為景區(qū)的輔助設(shè)施。 旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實力和政府資源，在土地獲取方面具有很強的優(yōu)勢，同時具有很強的資金實力，近年來頻頻進軍旅游地產(chǎn)，在國內(nèi)的航空公司中以海航最為典型。 （二）產(chǎn)品線不斷延伸 傳統(tǒng)的旅游商業(yè)和住宿等地產(chǎn)設(shè)施依然占有重要地位。 在增加的旅游物業(yè)中，旅游商業(yè)是主要一環(huán)。該商業(yè)模式具有很強的可操作性，受到了眾多開發(fā)商的歡迎，目前也是旅游地產(chǎn)的主流模式。 特色小鎮(zhèn)。 （2）人造的主題小鎮(zhèn) 通過挖掘當?shù)匚幕蛞M外來文化形成一個旅游集鎮(zhèn)，通過打造人氣來實現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)的目的。 超級復(fù)合大型旅游地產(chǎn)。如農(nóng)家樂房地產(chǎn)、分時度假酒店等。主要是挖掘和創(chuàng)造賣點，比如環(huán)境、投資回報率等。 為了讓具有吸引力的房產(chǎn)信息傳遞給消費者，房產(chǎn)商一般都按銷售收入的一定比例設(shè)定廣告費用，在房地產(chǎn)火爆的今天，許多媒體的一半廣告收入來自于地產(chǎn)。如山東日照的旅游地產(chǎn)大部分客源是北京和南京的消費者。 價格呈階梯式分布。海南東部地區(qū)的價格更低，有些達到2000元/平方米。 良好的旅游地產(chǎn)品牌可以獲得兩個積極的效果，一方面是提升價格，如華僑城的成功對其在北京和成都等地的項目起到了積極的影響。 對于分時度假，由于中介代理的不規(guī)范運作，發(fā)展舉步為維堅，產(chǎn)品的發(fā)展還處于摸索階段，更談不上品牌。2007年，宏觀市場對旅游地產(chǎn)的需求將推動其邁入一個快速成長階段。如果這1。5萬億元 美國的納稅大全中，將美國的社會各階層按人口的比例分成了七個部分，最頂端的 1 ％為巨富，次端的 5 ％為富，前 10 ％為小富（中國統(tǒng)計中的最高收入層為 10 ％），前 25 ％的為中產(chǎn)上，次 25 ％的為中產(chǎn)下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和窮人。5萬億元。而且中產(chǎn)階層的消費不僅僅局限在國內(nèi)，國外占有一部分，而國外這一部分中國房產(chǎn)商很難得到。5萬億元是比較合理的。高收入者不僅要吃和住，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費心理。旅游地產(chǎn)依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和和土地，而這些自然環(huán)境和土地隨著知名度的升高會升值。通過入住這些高星級設(shè)施，獲得一種炫耀性的滿足感。因此在年輕時買一棟旅游房產(chǎn)作為養(yǎng)老居住成為許多高收入階層的選擇。 禮品型心理。它要求讓顧客參與企業(yè)的營銷管理，給顧客提供無限的關(guān)懷，與顧客建立長期的合作性伙伴關(guān)系，通過大量的人性化的溝通工作，使自己的產(chǎn)品品牌產(chǎn)生潤物細無聲的效果，保持顧客長久的品牌忠誠。發(fā)展商從得到某一類資源開始會就潛在的消費者進行深度調(diào)查，避免策劃的失誤和設(shè)計的缺陷。因為一到暑假，老人的孫子們也會到爺爺這里來度假，老人的子女雖然工作繁忙，但是一旦有時間也會到海南去看老人。 精細化營銷作為大件商品尤其具有很好的功效。 采用該種營銷方式的特點具有單一核心賣點突出的特點，同時針對的客戶非常廣泛，潛在消費者巨大。 基本介紹 產(chǎn)權(quán)式酒店是將每間客房分割成獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，像購買住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產(chǎn)權(quán)。早在20世紀70年代歐美等發(fā)達國家就出現(xiàn)了這種酒店。因此，今后，服務(wù)將是未來產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點。由于擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓，因此隨著資源的升值，房產(chǎn)本身也有升值的功能。 （二）高尚復(fù)合型社區(qū) 基本概述 該產(chǎn)品主要是針對一些近郊或遠郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過先經(jīng)營旅游景區(qū)的形式來營造一種環(huán)境和人氣，提升地產(chǎn)的價值，然后通過經(jīng)營地產(chǎn)來獲得收益。 （1）優(yōu)美的環(huán)境 做旅游景區(qū)需要營造大片的綠地和廣場，因此其建設(shè)的過程就是造環(huán)境的過程。 （4）開發(fā)商與社區(qū)的互動效果 作為社區(qū)的居民，同時擁有景區(qū)的部分權(quán)益，如景區(qū)的演藝活動在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動，景區(qū)的一些高層次的展覽居民有免費參觀的權(quán)利等。分時度假在國外是一種非常成熟的度假方式，但在國內(nèi)誠信體系沒有建立起來之前，還有一段摸索和完善的過程。但隨著社會競爭的加劇，時間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現(xiàn)，被稱為是銀發(fā)市場。 （2）投資功能 養(yǎng)老公寓在投資者沒有居住的前提下可以出租，實現(xiàn)類似于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資功能