【正文】 國(guó)際一流的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店。酒店建成后，將成為全市檔次最高的星級(jí)酒店。第五章 項(xiàng)目定位與建設(shè)方案 項(xiàng)目定位 客戶(hù)定位 盡管某市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)活動(dòng)頻繁，現(xiàn)有賓館無(wú)論從軟硬件設(shè)施、建筑標(biāo)準(zhǔn)、周邊環(huán)境等方面均與某城市的經(jīng)濟(jì)地位和百姓消費(fèi)需求不匹配。另外，大量外國(guó)企業(yè)某代理商、國(guó)內(nèi)外旅游客也是非常大的客源。 功能定位 以目前某經(jīng)濟(jì)和百姓富裕水平，在以上客戶(hù)定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)賓館現(xiàn)狀，建議項(xiàng)目定位軟硬件突出、配套完善，功能齊全，以硬件和服務(wù)為競(jìng)爭(zhēng)亮點(diǎn)的高品位賓館。餐飲：足夠大的面積，能承擔(dān)大型企業(yè)宴會(huì)或婚宴的高檔餐飲酒樓，建議考慮設(shè)置某最大的婚宴場(chǎng)所，引進(jìn)當(dāng)?shù)厝俗钍軞g迎的高級(jí)西餐及自助餐等大中型餐廳，并配以適合當(dāng)?shù)厝说闹胁蛷d及各類(lèi)不同的包箱。娛樂(lè)：高檔KTV、棋牌、桑拿、迪廳等其余配套：室內(nèi)游泳池、健身場(chǎng)所。 價(jià)格定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃 從某高檔賓館的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)情況，尤其“天恒大酒店”和“海洋大酒店”的經(jīng)營(yíng)情況看，建議項(xiàng)目引進(jìn)國(guó)際知名酒店管理公司，在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)市場(chǎng)高點(diǎn)。天套間1000元/間通過(guò)與某大量中大型企業(yè)建立聯(lián)系，成為其日常接待的定點(diǎn)場(chǎng)所，保持日?？头砍鲎饴省?2) 充分結(jié)合地塊的實(shí)際地形條件，通過(guò)路網(wǎng)的合理設(shè)計(jì)，有效地減少人流、車(chē)流之間的干擾，保證交通組織的合理通暢。 項(xiàng)目布局方案根據(jù)項(xiàng)目定位，項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)設(shè)想，地上26層，地下2層。初步設(shè)想如下：一號(hào)別墅/酒吧和供應(yīng)區(qū) 二號(hào)別墅/亞洲風(fēng)味餐廳 三號(hào)別墅/別墅群一：3間臥室+洗手間，起居室 四號(hào)別墅/書(shū)房，娛樂(lè)區(qū)，會(huì)議室 五號(hào)別墅/別墅群二：每個(gè)別墅包括4間臥室+洗手間，起居室，餐廳 六號(hào)別墅/書(shū)房，娛樂(lè)區(qū)，會(huì)議室，洗手間 七號(hào)別墅/公用的工作間及服務(wù)區(qū) 八號(hào)別墅/別墅群三：每個(gè)別墅包括3間臥室+洗手間，起居室 九號(hào)別墅/書(shū)房，娛樂(lè)區(qū)，會(huì)議室，洗澡間 公用的工作間及服務(wù)區(qū) 十號(hào)別墅/5間大臥室+5洗手間，起居室，書(shū)房，娛樂(lè)區(qū)，共用洗手間，會(huì)議室 9 休閑娛樂(lè)/迪廳和KTV設(shè)施 總面積迪廳 600KTV 1200公用洗手間和寄物室 80供應(yīng)區(qū)/存儲(chǔ)區(qū)等 100休閑娛樂(lè)/迪廳和KTV設(shè)施總面積 198010 停車(chē)設(shè)施室內(nèi)停車(chē)(177。12000平米) 12000供應(yīng)/儲(chǔ)存區(qū)等 300機(jī)電水管/通風(fēng)室 200其他設(shè)施及人防等 17500地下設(shè)施總面積 30000 項(xiàng)目設(shè)計(jì)(1)層面設(shè)計(jì)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際需要，層面設(shè)計(jì)一至三層為餐飲中心、會(huì)議中心、休閑娛樂(lè)中心；四至二十六層為客房，使二部分功能分區(qū)明確，既互不干擾，又相互聯(lián)系。(3)立面設(shè)計(jì)整體建筑的外立面采用高檔石材及氟碳噴涂鋁板和中空Lowe鋼化玻璃及毛玻璃，創(chuàng)造現(xiàn)代、典雅、精致的建筑風(fēng)格?；狙海?。結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為50年。采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 交通組織酒店區(qū)域內(nèi)分別設(shè)置主入口和次入口，酒店內(nèi)設(shè)置七米寬車(chē)行道形成林蔭環(huán)道，以滿(mǎn)足日常車(chē)輛進(jìn)出及消防環(huán)路的需求?？紤]到殘疾人進(jìn)入酒店方便，本項(xiàng)目在入口處專(zhuān)設(shè)有殘疾人車(chē)位以及殘疾人專(zhuān)用電梯；首層室內(nèi)外公共通道設(shè)有盲道。本項(xiàng)目可根據(jù)自身特點(diǎn)，建立了以自由、生態(tài)的“面”綠化，人工、精神的“點(diǎn)”綠化及連續(xù)整齊的“線”綠化為主的綠地系統(tǒng)。本工程用水接自市政給水管網(wǎng)，接入點(diǎn)給水管管徑DN250，兩路進(jìn)水，沿建筑道路環(huán)形狀管網(wǎng)布置，以滿(mǎn)足本工程生活與消防用水的要求。(2)用水量用水標(biāo)準(zhǔn)：辦公人員 50L/人d 800人 餐飲用水 15 L/人天 12000m2未預(yù)見(jiàn)水量： 按總用水量的10%計(jì)。(3)給水系統(tǒng)生活用水由生活水池、加壓泵和屋頂水箱聯(lián)合供水。地面綠化用水、道路澆灑用水直接用市政管網(wǎng)供給。(2)排水體制室內(nèi)為廢、污分流，室外為雨污分流。含油廢水經(jīng)隔油池處理后排入污水管網(wǎng)，在建筑適當(dāng)位置分別設(shè)化糞池，污水經(jīng)凈化處理后排入污水管網(wǎng)。(4)管材室內(nèi)冷、熱給水管分別采用優(yōu)質(zhì)薄壁紫銅管。室外給水管采用球墨鑄鐵管。室內(nèi)排水立管及排水橫干管采用承壓塑料管。雨水管采用防紫外線型PVCU排水管。根據(jù)《建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，該項(xiàng)目主建筑耐火等級(jí)為二級(jí)。每層根據(jù)規(guī)范要求布置自動(dòng)噴水系統(tǒng)，火災(zāi)時(shí)由城市消防車(chē)前來(lái)施救，室外消火栓的布置，按不大于120米間距設(shè)置SS100室外地上消火栓，并設(shè)明顯的紅色標(biāo)志。用電電源由某市市政變東游72線、世紀(jì)683線的二路10kV獨(dú)立電源進(jìn)線，采用10kV高壓雙回路供電，二路電源同時(shí)供電，要求供電電壓為380/220V，電壓波動(dòng)不超過(guò)額定電壓的177。以滿(mǎn)足一級(jí)負(fù)荷的供電要求。 供電系統(tǒng)高壓供電采用兩路10KV電纜進(jìn)線，10KV主接線為單母線接線方式，兩路10KV電源同時(shí)供電，之間不設(shè)聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)。當(dāng)一路10KV電源故障時(shí)，另一路變壓器承擔(dān)所有一、二級(jí)負(fù)荷。 照明設(shè)計(jì)(1) 照度的選擇各建筑內(nèi)的各類(lèi)房間的照度取值按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)范取值：展示、辦公 200lx一般 150lx其它 50lx(2) 光源及燈具的選擇光源均采用節(jié)能型熒光燈具；其它有特殊要求的房間視具體情況確定燈具。(2)接地：低壓配電系統(tǒng)采用TNS接地制式，變壓器中性點(diǎn)直接接地。特殊設(shè)備的工作接地電阻應(yīng)按設(shè)備要求配置。據(jù)估算，地上建筑按80VA/m2計(jì)，地下建筑按20VA/m2計(jì)，裝機(jī)總?cè)萘?230kW。補(bǔ)償后各項(xiàng)電力負(fù)荷指標(biāo)如下：有功功率 Pjs：3400kW無(wú)功功率 Qjs：1460kVAR視在功率 Sjs：3700kVA功率因素 COS=經(jīng)計(jì)算，設(shè)計(jì)選用S9—1600/10 油浸式節(jié)能變壓器四臺(tái)，全年用電量為1500萬(wàn)kW 供暖酒店內(nèi)不僅需要空調(diào)冷熱源，而且需要大量的衛(wèi)生熱水熱源，按本項(xiàng)目的冷熱負(fù)荷的性質(zhì)要求，本項(xiàng)目設(shè)置中央空調(diào)。該系統(tǒng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)+模塊化控制+變頻技術(shù)，自動(dòng)對(duì)冷凍(溫)水泵，冷卻水泵，冷卻塔風(fēng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行實(shí)時(shí)優(yōu)化控制，并使中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行環(huán)境得以?xún)?yōu)化，確保中央空調(diào)系統(tǒng)在滿(mǎn)足舒適的前提下大幅度的降低系統(tǒng)能源消耗。 弱電系統(tǒng)本工程弱電系統(tǒng)包括：電話通信系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、音響廣播系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。(1) 電話通信系統(tǒng)建立電話通訊系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)擬采用虛擬交換技術(shù)，用戶(hù)容量約為1000門(mén)。(3) 保安監(jiān)控系統(tǒng)建立保安監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)主要出入口，地下車(chē)庫(kù)出入口，電梯轎廂等進(jìn)行電視監(jiān)控，并在重點(diǎn)部位設(shè)置紅外線防侵入報(bào)警探頭，監(jiān)控機(jī)房與消防控制室可合用。(5) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)為提高對(duì)火災(zāi)的防御能力，使火災(zāi)發(fā)生率降到最低限度，本項(xiàng)目設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)并相應(yīng)設(shè)置消防控制中心。消防控制中心還設(shè)事故廣播和消防通訊控制柜，消防緊急廣播平時(shí)可兼作背景音樂(lè)等用途。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，以地下車(chē)庫(kù)為標(biāo)準(zhǔn)按中危險(xiǎn)等級(jí)Ⅱ級(jí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為1h。室外消防水源為市政自來(lái)水。水池的有效容積為532m3，共分兩格，每格有效容積266m3。水池為鋼筋混凝土水池。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。(1)室內(nèi)采用臨時(shí)高壓制消火栓滅火系統(tǒng)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)豎向?yàn)?個(gè)壓力分區(qū)。(2)建筑物各層均設(shè)消火栓進(jìn)行保護(hù)。滅火水槍的充實(shí)水柱等到于10m。(4) 消火栓系統(tǒng)設(shè)消防不泵接合器3套。本工程自動(dòng)噴水系統(tǒng)在豎向不分區(qū)。地下室采用直立型噴頭，吊頂處采用吊頂型噴頭，酒店客房采用大流量側(cè)墻型噴頭。平時(shí)搖控信號(hào)閥啟閉狀態(tài)均顯示至消防控制中心。2臺(tái)給水加壓泵，一用一備，互為備用。消防給水管徑小于DN100時(shí)采用厚壁鍍鋅鋼管，絲扣連接，管徑大于DN100時(shí)采用無(wú)縫鋼管，鍍鋅，二次安裝，法蘭連接或溝槽式連接。集水坑容積大于2m3?；馂?zāi)類(lèi)別為A類(lèi)。(1)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500382005）(2)某市人防主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定及意見(jiàn)本工程人防設(shè)計(jì)設(shè)在地下一層，為6級(jí)人防地下室，二等人員掩蔽所。人防防護(hù)單元之（一）建筑面積為812m2，人防防護(hù)單元之（二）建筑面積為875m2，人防物資庫(kù)建筑面積為1624m2，人防面積共計(jì)3311m2。各相關(guān)專(zhuān)業(yè)均按照有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行各專(zhuān)業(yè)配套設(shè)計(jì)。落實(shí)項(xiàng)目所涉及的環(huán)保措施，執(zhí)行防治污染及其設(shè)施與主體工程“三同時(shí)”制度。水環(huán)境：本項(xiàng)目所在地的東南面是某市最大的一條江某江。聲環(huán)境：現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)表明，所在地受公路交通噪聲影響較大，但均達(dá)到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中的3類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)(晝間65 dB，夜間55 dB)。同時(shí)加快污水處理廠建設(shè)。本項(xiàng)目建成后生活污水納入市政污水處理系統(tǒng)。(2)廢氣廚房油霧成分十分復(fù)雜，既含油油脂、蛋白質(zhì)及原料佐料在受熱條件下進(jìn)行物理化學(xué)反應(yīng)產(chǎn)生的有機(jī)煙氣，也有加熱操作過(guò)程中液滴濺裂、油料物料分解、氧化、聚合的高分子化合物，因此存在的形態(tài)有TSP，又有氣體分子的有機(jī)態(tài)污染物。這些污染物若直接排入空氣中，會(huì)污染環(huán)境。(3)噪聲根據(jù)類(lèi)比調(diào)查，酒店風(fēng)機(jī)、泵、洗衣機(jī)等噪聲源強(qiáng)約為60～70dB(A)。 項(xiàng)目可能影響環(huán)境因素(1)對(duì)流域和區(qū)域環(huán)境及生態(tài)系統(tǒng)的綜合影響本項(xiàng)目占地47945m2，建設(shè)酒店及附屬用房57500m2。(2)本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境影響不利的方面對(duì)植被的影響：本項(xiàng)目建成后，原來(lái)的田土變?yōu)榫频暧玫?，大量農(nóng)田將代之以人工混凝土結(jié)構(gòu)，原有的農(nóng)作物等植被將消失。與此同時(shí)，酒店所產(chǎn)生的廢水、廢氣、固廢等廢物也將大幅度增加，如此時(shí)處理不當(dāng)，則可能對(duì)鄰近環(huán)境造成一定的污染?？偟恼f(shuō)來(lái)，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)涉及區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境及土地利用形式將產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響和變化。 環(huán)境保護(hù)政策 廢水治理建設(shè)期內(nèi)施工人員產(chǎn)生的生活污水應(yīng)在集中后，統(tǒng)一排入城市污水管網(wǎng)。鉆孔樁產(chǎn)生的泥槳水需經(jīng)沉淀池處理后上清液排放。來(lái)自酒店的各類(lèi)生活污水以及部分冷卻循環(huán)排放水，經(jīng)場(chǎng)內(nèi)污水管收集后統(tǒng)一排入某市市政污水管網(wǎng)。廚房廢水經(jīng)隔油處理后同生活廢水一起排入污水管網(wǎng)。在建筑適當(dāng)位置分別設(shè)化糞池，污水經(jīng)凈化處理后排入污水管網(wǎng)。施工期間應(yīng)采取灑水措施以抑制揚(yáng)塵發(fā)生；粉狀材料的運(yùn)輸和堆放應(yīng)有遮蓋。施工時(shí)應(yīng)注意減少表面裸土，開(kāi)挖后及時(shí)回填、夯實(shí)，做到有計(jì)劃開(kāi)發(fā)，有計(jì)劃回填。營(yíng)運(yùn)期間，餐飲業(yè)的燃料一律采用天然氣或液化石油氣，油煙廢氣采用高空排放方式，減少對(duì)環(huán)境的影響。對(duì)周?chē)h(huán)境影響不大。建設(shè)期間噪聲主要可分為機(jī)械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車(chē)輛噪聲?？刹扇≡O(shè)置臨時(shí)圍護(hù)隔聲措施，施工設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)高峰期，應(yīng)盡量選擇在白天6：00～18：00。同時(shí)在滿(mǎn)足施工要求的條件下，選擇噪聲低、振動(dòng)小的施工設(shè)備，保養(yǎng)好各種運(yùn)輸車(chē)輛，使運(yùn)輸噪聲不致擾民。同時(shí)在機(jī)房?jī)?nèi)采用隔震基礎(chǔ)和消聲措施，保證降噪要求，使噪聲隔離達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)期間，施工過(guò)程中的建筑垃圾要回收利用。營(yíng)運(yùn)期內(nèi)，應(yīng)控制生活垃圾及各種廢棄物的產(chǎn)生量，垃圾采用分散收集后經(jīng)由專(zhuān)用貨梯垂直運(yùn)輸至地面，每天由清潔車(chē)統(tǒng)一運(yùn)出，以保護(hù)酒店的衛(wèi)生清潔。(1)垃圾收集酒店投入使用后，固體廢氣物主要是生活垃圾，根據(jù)工程分析，估計(jì)整個(gè)酒店日均產(chǎn)生垃圾量約1噸。垃圾收集要逐步實(shí)現(xiàn)分類(lèi)化。通過(guò)分類(lèi)收集，可以進(jìn)行回收利用，減少垃圾填埋量，提高資源利用率。 特殊環(huán)境影響項(xiàng)目建設(shè)地?zé)o歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)和風(fēng)景名勝，不會(huì)對(duì)歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)和風(fēng)景名勝產(chǎn)生影響。特別是臨時(shí)設(shè)施占用地。工程建設(shè)引起水土流失的面積主要為工程地基填筑施工面積，根據(jù)該建設(shè)工程的進(jìn)度安排，考慮地基填筑后平均裸露時(shí)間為一年半，工程施工期內(nèi)水力侵蝕引起的新增水土流失。 水土流失防治方案(1) 原則和目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)工程引起的水土流失區(qū)，除建筑物占地外，均應(yīng)采取不同程度的治理。遭損壞的區(qū)域應(yīng)予以補(bǔ)償恢復(fù)其水土木保持功能，避免因水土流失對(duì)其他單位或個(gè)人造成損害。(2) 防治措施為防止水土流失，施工期間合理選擇施工場(chǎng)地、臨時(shí)道路、材料堆場(chǎng)等臨時(shí)用地，要求盡量做到挖填同步，確需臨時(shí)堆置的場(chǎng)地四周必須用編織袋疊成矮墻進(jìn)行防護(hù)。工程建設(shè)中要完善臨時(shí)排水設(shè)施，包括施工人員的生活污水及雨水分別匯流，筑好排水溝，有效匯集水流，避免水流沖走砂土，造成地面漫流，破壞周邊水土。工程區(qū)內(nèi)植物保護(hù)措施按主體工程進(jìn)度可能稍有滯后，最遲在主