【正文】 ，格局良好，價格區(qū)域內(nèi)相對比較低。典型個案縱向分析（1）翰林新城項(xiàng)目名稱翰林新城開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司地理位置濰坊學(xué)院正門對面銷售熱線05368538811 8538855項(xiàng)目規(guī)劃占地面積68000㎡車 位 數(shù) 量總建筑面積17萬㎡（住宅11萬㎡，沿街商業(yè)3萬㎡，酒店式公寓3萬㎡）容積率組團(tuán)開發(fā)順序一期5棟小高 二期高層 三期待定園林綠化簡單綠化項(xiàng) 目 配 套底商周邊配套濰坊學(xué)院的圖書館、體育館等現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格廣告媒體策略：單張、折頁、戶外大牌、墻體開售情況開盤時間06年4月18日銷售進(jìn)度已經(jīng)銷售兩棟目前工程進(jìn)度都已封頂樓盤交樓時間06年 12月開盤價格2600元/㎡價格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)㎡ 整體均價 2670元/㎡樓 層 差 價60元/層最 低 價 格2490元/㎡最高價 格2850元/㎡戶型戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率二 房91㎡105套44%100%三 房127㎡105套44%100%其他戶型 復(fù)式 160220㎡ 30套 12%商鋪沿街13層為商鋪 統(tǒng)一出售售價格水平 5000 元/㎡ 67 米 進(jìn)深 1012 米 層高 米 主力商鋪面積 200400 ㎡其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修：價格水平 80 元/平方米現(xiàn)場促銷開一棟賣一棟,交5萬誠意金進(jìn)行排號,確定價格后排隊(duì)選房.◆項(xiàng)目優(yōu)勢：① 項(xiàng)目靠近濰坊市頂級高等學(xué)府。濰坊學(xué)院內(nèi)的配套設(shè)施豐富，如圖書館、運(yùn)動場等，為項(xiàng)目很大程度上彌補(bǔ)了生活配套不足的缺陷。再者，濰坊學(xué)院的老師和教授購買能力相對強(qiáng)勁，為項(xiàng)目的銷售提供了消費(fèi)中堅(jiān)。項(xiàng)目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91㎡的二房二廳一衛(wèi)生和127㎡的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。雖然該戶型設(shè)計不是濰坊大眾消費(fèi)者最愛，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學(xué)院的年輕人群對面積相對較小，總價位相對較低的需要。高新區(qū)在25年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項(xiàng)目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時區(qū)域板快形成后升值潛力巨大。該樓盤周邊住宅項(xiàng)目星羅棋布，如清荷園、金馬小區(qū)、隆基花園等，這些項(xiàng)目將對其客戶造成一定分流。該項(xiàng)目建筑用地為濰坊學(xué)院劃撥用地，消費(fèi)者購買房產(chǎn)后無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法進(jìn)行二手交易，這將對消費(fèi)者購買信心產(chǎn)生嚴(yán)重影響。項(xiàng)目緊臨健康街與濰州路，市中心離項(xiàng)目大門只有1公里的距離，區(qū)域內(nèi)生活方便，交通便利，并具有相當(dāng)升值潛力。項(xiàng)目景觀配套由一個中心廣場、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內(nèi)屬于景觀比較豐富的住宅樓盤之一，對銷售有一定促進(jìn)作用。項(xiàng)目主力戶型以99112㎡的二房和129153㎡的三房為主，基本符合濰坊居民對住宅的普遍需求。根據(jù)實(shí)地走訪了解，該項(xiàng)目銷售前期有過價格炒作行為，把原來只有2000元左右/㎡的價格抬升到現(xiàn)在的2700元/㎡，成為現(xiàn)在的銷售難點(diǎn)。(2)百畝以上大型住宅樓盤都比較注重區(qū)域配套和園林景觀建設(shè)，可見消費(fèi)者的購房需求已經(jīng)從單純的看價格和地段上升到對居住環(huán)境的要求上來。二、項(xiàng)目發(fā)展初步規(guī)劃構(gòu)想健 康 街主出入口次出入口說明： ：商鋪分布 ：辦公、商業(yè)：住宅（多層、小高層） ：沿水景低密度住宅改造后河床水景沿健康路、***路從外圍到水景依次為商業(yè)、小高層住宅、多層住宅、低密度住宅綜合前期對地塊的考察分析和市場的研究，對該項(xiàng)目的定位為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目（如上圖所示）。商業(yè)面積初步規(guī)劃為9萬平方米。沿街商業(yè)參考圖例 住宅該項(xiàng)目是以住宅為主的綜合開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)地塊狀況，綜觀濰坊住宅房地產(chǎn)情況，該項(xiàng)目住宅產(chǎn)品包括小高層、多層和低密度花園洋房類住宅，以滿足消費(fèi)者的多種需求?！?根據(jù)濰坊有關(guān)城市規(guī)劃情況，沿健康路和北海路建設(shè)小高層住宅、公寓部分；◆ 小高層內(nèi)側(cè)建設(shè)多層住宅；◆ 利用干枯河道改造水景，沿水景部分建設(shè)低密度花園洋房類住宅；◆ 建議在項(xiàng)目規(guī)劃允許的情況下，保持較高的綠化率,通過園林、綠地、景觀等規(guī)劃來進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)。也就是說盡量多設(shè)計幾種戶型，讓消費(fèi)者在購買時有挑選的空間，也可以滿足不同客戶群的需求。主力戶型將由二室、三室組成，另外可兼有少量四室等戶型，以滿足不同客戶群的需求。另外可以少量120～140的三居室和140160平方米的四居室。住宅參考圖例第六章 投資估算與財務(wù)分析一、項(xiàng)目投資估算估算說明根據(jù)前面分析情況，該項(xiàng)目占地約300畝，規(guī)劃總建筑面積約35萬平方米，****民安置用房。根據(jù)濰坊市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)情況，結(jié)合項(xiàng)目有關(guān)政策，現(xiàn)將項(xiàng)目分項(xiàng)估算依據(jù)進(jìn)行有關(guān)情況詳細(xì)說明。現(xiàn)將村民安置住房和非安置住房部分分別進(jìn)行有關(guān)投資估算的說明。非村民安置住房投資：村民安置房住投資：項(xiàng)目總投資合計為：二、 財務(wù)分析進(jìn)一步分配****建筑面積基準(zhǔn)點(diǎn)分析（1）項(xiàng)目合作開發(fā)分配方案該項(xiàng)目屬濰坊“城中村”改造項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)為與村委合作開發(fā)形式，根據(jù)項(xiàng)目概況以及****城中村改造項(xiàng)目招商書，該項(xiàng)目開發(fā)后應(yīng)分配給****如下建筑面積◆ 鄉(xiāng)府路以東，麻溝以北，；◆ ；◆ 沿健康街南側(cè)商品房13層10000平方米；◆ 沿多層以東分配小高層11層以下面積，此面積多少為衡量招商重要指標(biāo)。（3）基準(zhǔn)點(diǎn)面積土地總價格：300畝***萬元/畝=****0萬元已知分配面積總價格：村民安置房成本：其他面積銷售額：4萬平方米6500元/平方米=26000萬元小計：+26000萬元=通過以上計算分析可見，根據(jù)項(xiàng)目合作開發(fā)意向，村民安置房成本加上其他已經(jīng)既定的分配面積按現(xiàn)行市場價格銷售總額已經(jīng)達(dá)到該項(xiàng)目土地總價格（按***萬元/畝）。則以此基準(zhǔn)點(diǎn)分析我公司獲利情況如下：◆ 項(xiàng)目總投資：◆ 銷售收入分析：，銷售均價為2700元/平方米；商業(yè)房扣除既定分配面積后為5萬平方米，銷售均價為6500元/平方米?？偼顿Y）100% =（247。通過上表分析可見，進(jìn)一步分配給村委的建筑面積在35萬平方米之間最為合適，可以滿足我們對項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)期利潤率達(dá)到30%左右。2005年濰坊市生產(chǎn)總值（GDP），％；，％，綜合實(shí)力位居全國百強(qiáng)城市第61位。“十一五”時期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān)鍵時期。隨著濰坊市經(jīng)濟(jì)的快速的發(fā)展，城市居民收入水平提高，隨著舊城改造、外來人口的涌入，加大了住房需求，新輪城市發(fā)展布局等都為濰坊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了發(fā)展空間。同時樓盤品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤、品牌樓盤出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高為了進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐，該項(xiàng)目正是在這一個大環(huán)境下適時開發(fā)的。近年來，濰坊隨著市委、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開始迅猛發(fā)展，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認(rèn)的城市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域。綜合前期對地塊的考察分析和市場的研究，對該項(xiàng)目的定位為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目招商書。此時，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入92980萬元，上繳營業(yè)稅金及附加、所得稅等稅金13947萬元，%。由此可見該項(xiàng)目具有良好的投資回報。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。不找借口美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會！”一個人對待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。運(yùn)用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失?！绷?xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨(dú)斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?。?xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。樹立團(tuán)隊(duì)精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復(fù)活力,提高一個人的工作效能。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。不斷學(xué)習(xí)一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個能設(shè)身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。善于傾聽，是一個高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。好的習(xí)慣是你的朋友，他會幫助你成功?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。及時和同事及上下級交流工作正確處理自己與上下級各類同事的關(guān)系，及時和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣。注重準(zhǔn)備工作一個善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。守時如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時間的價值，認(rèn)真計劃，準(zhǔn)時做每一件事。高效地搜集并消化信息當(dāng)今世界是一個以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會。一個高效能人士應(yīng)當(dāng)對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界?！钡拇_，精妙、高超的語言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達(dá)國家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認(rèn)為現(xiàn)代職場人士必備素質(zhì)之一。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會讓自己越陷越深，把自己的時間和精力浪費(fèi)于許多毫無價值的決定上面。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計劃并不是一件簡單容易的事。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣。和成功人士在一起，有助于我們在身邊形成一個“成功”的氛圍，在這個氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學(xué)習(xí)正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。一個高效的決策者的價值在于“做正確的事”，同時幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實(shí)。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。其含義主要是說高效能人士要充分重視時間的價值，不浪費(fèi)時間會做那些不值得去做的事情。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時機(jī)，懂得運(yùn)用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。擁有雙贏思維對于職場人士來講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。如果你的周圍充滿了對你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會充滿與別人合作的熱情。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要