【正文】 燒體作防火分隔。在撲救失利的火災(zāi)案例中，有80%以上是由于消防給水不足造成的?！?（2）防排煙設(shè)計方面　　住宅建筑火災(zāi)死亡人數(shù)中60%以上均死于煙氣，因此防排煙設(shè)計是建筑防火中必不可少的環(huán)節(jié)，防排煙方式分為兩類。二是機械方式，它又分為加壓防煙和減壓排煙兩種?！?（3）電氣防火設(shè)計方面住宅建筑的電氣防火設(shè)計主要有兩個方面的意義，一是從被動防火意義上來增強電氣安全，避免因線路長期超負荷運行，絕緣老化嚴重而引起電氣火災(zāi)的可能；二是從主動防火意義上如何保障消防電源及配電，如何保障火災(zāi)應(yīng)急照明、疏散指示標志和實現(xiàn)火災(zāi)自動報警及消防總控。借鑒國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，管理組織機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：1）分工協(xié)作原則：按照職能與專業(yè)相同或相近的工作合并到一個部門，不同部門之間業(yè)務(wù)的交叉盡量少。配備各管理機構(gòu)人員時，本著少而精的原則，注重人員素質(zhì)，保證工作負荷飽滿、人員精干，做到人盡其用、高效動作。安排抽調(diào)專人負責制項目建設(shè)的具體領(lǐng)導指揮工作，以保證項目按時運營。項目部下設(shè)：工程管理部、項目規(guī)劃部、合同管理部、資產(chǎn)管理部、協(xié)管部、財務(wù)部、市場部。：審查建立、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件；組織和建立本項目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；對工程質(zhì)量進行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；督促檢查工程建設(shè)是否符合設(shè)計要求、符合國家有關(guān)的規(guī)范要求；督促檢查工程材料是否符合要求。：建立健全符合該工程項目的安全生產(chǎn)制度；督促參與項目的管理、監(jiān)理、施工及相關(guān)人員認真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求；做好及時有效的安全檢查。；在項目承包階段和施工階段采取有力措施糾正發(fā)生的偏差，將工程造價發(fā)生在批準的造價限額內(nèi)；項目建設(shè)過程中，確定造價控制目標，制定工程費用支出并實施，并在執(zhí)行中對其進行跟蹤檢查；及時收集費用支出數(shù)據(jù)進行比較，及時糾正偏差加以控制，保證控制目標的實現(xiàn)。制定具體的《合同管理方法》對合同管理的原則、范圍、內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責、合同承辦人的職責、對合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出具體的要求，對合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等作出符合法律規(guī)定的程序要求和解決方法，使合同管理有章可循。 資產(chǎn)管理部 項目建設(shè)資金應(yīng)在指定銀行開設(shè)專用賬戶，專款專用。 協(xié)管部 、城建、土地、審計等有關(guān)部門進行項目前期運 工程實施過程中.。 。協(xié)調(diào)設(shè)計單位與相關(guān)單位之間的 關(guān)系。 財務(wù)部對于整個項目的資金采用專人管理的方式，保證資金準確、及時到位，并確保資金安全。做到手續(xù)齊全，收支賬目相符，精打細算，不得截留或挪作它用。 人力資源配置項目部設(shè)項目經(jīng)理1人，項目副經(jīng)理1人。 員工招聘項目部將建立和健全管理體制。全面實行合同聘任制。 員工培訓項目部按照現(xiàn)代化管理體制運行。對員工在上崗前，集中組織進行專業(yè)技術(shù)、安全、勞動紀律的教育。 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的管理系統(tǒng)。成果性目標指回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標準等。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等十幾個部門，幾十個單位，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。根據(jù)不同的分類標志，項目管理方法劃分為下列不同的形式：1）按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等2）按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。綜上所述，項目管理本身是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由多項分項工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程的結(jié)合體。作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應(yīng)將項目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項活動融合成一個完整的整體。2）實施階段在工程建設(shè)中堅持項目負責制、招標制和工程監(jiān)理制。3）竣工驗收組織工程專業(yè)技術(shù)人員、中介機構(gòu)和有關(guān)行業(yè)主管部門對工程進行驗收備案。4）項目實施進度安排本項目計劃3個月完成前期準備工作，擬定整個建設(shè)周期為24個月。住戶應(yīng)共同參與建設(shè)綠色小區(qū)，倡導小區(qū)“綠色文化”、“綠色文明”的行動，使保護環(huán)境、建設(shè)環(huán)境成為大家共同的價值觀和行為方式。企業(yè)要加強管理，嚴禁粗放式施工，建筑工地四周設(shè)置圍欄，土堆、料堆要有遮蓋，裝卸土、材料嚴禁拋灑，及時清掃施工現(xiàn)場，撒水防塵。由于施工期間造成的揚塵，噪聲污染是短期的、局部的，工程竣工后即可消失，故對環(huán)境影響不大。3）污染治理對策：A、施工期間污染源的防治對策建設(shè)過程中產(chǎn)生的噪聲和粉塵等會對工作人員造成一定的影響。b、遇到連續(xù)晴天又有風的情況下，對施工地面適當灑水，防止塵土飛揚。B、項目建成后的環(huán)境保護措施：因為項目建成后主要為住宅和商業(yè)經(jīng)營。項目建成后，加強綠化，多種植樹木或花草，吸收二氧化碳等廢氣，保持環(huán)境清潔衛(wèi)生。對于生活垃圾中不可回收的固體廢棄物如塑料袋等，應(yīng)在室外設(shè)廢料堆放場，將廢物按種類分別堆放，定期送往物質(zhì)回收部門和環(huán)保部門處理；生活污水主要是糞便污水和清掃公共衛(wèi)生的污水，排水按照清污分流的原則排放，污水與廢水分流，糞便污水經(jīng)三級化糞池處理，最后污水統(tǒng)一排放到附近市政污水管網(wǎng)中處理。1）環(huán)境保護項目的環(huán)境保護按《中華人民共和國環(huán)境保護法》等有關(guān)法律、法令和規(guī)定，采取必要的治理措施保護環(huán)境。2）安全衛(wèi)生為了保證住戶的生命及人身健康，在項目建設(shè)完成并投入使用后，將嚴格制定科學的規(guī)章制度，并認真貫徹執(zhí)行于日常經(jīng)營活動的全過程。在實際過程中必須貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主”的衛(wèi)生工作方針和國家有關(guān)規(guī)定，依據(jù)有關(guān)安全與衛(wèi)生方面的文件和標準，采取必要的保護措施，制定安全保護和衛(wèi)生防治措施，確保人員的人身安全與身體健康。B、在高溫季節(jié)，應(yīng)注意防暑降溫，并實時監(jiān)測建筑物內(nèi)的空氣質(zhì)量，及時凈化空氣，保證小區(qū)人員的身體健康。個人衛(wèi)生設(shè)施：A、設(shè)置保潔人員，負責日常衛(wèi)生方面的工作。C、要求后勤服務(wù)做好小區(qū)的綠化美容工作，保持小區(qū)的清潔衛(wèi)生，定期打掃。本項目的招標活動，應(yīng)采取委托給有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)代理進行。1)經(jīng)上級主管部門批復(fù)同意后，由招標代理機構(gòu)在國內(nèi)媒體上公開發(fā)布招標公告。3)通過資格預(yù)審的投標人或組織在接到通知后15天內(nèi)到指定地點購買標書。4)通過資格審查的投標人少于3個時應(yīng)重新進行招標。6)開標會由項目單位（業(yè)主）主持，或委托招標代理單位主持，邀請所有投標人參加，開標過程由招標人主管部門、監(jiān)察部門和基本建設(shè)管理部門進行監(jiān)督、檢查。7)評標時嚴格按照《中華人民共和國招投標管理法》的規(guī)定和程序進行。其金額應(yīng)為合同金額的10%。10)對招標項目的公開范圍和選擇投標人的資質(zhì)要求。對項目的設(shè)計進行分開招標時，在全省范圍內(nèi)公開挑選勘察設(shè)計單位，投標人的資質(zhì)要求為乙級以上。在進行施工招標時，公開選擇有資質(zhì)的施工監(jiān)理企業(yè)進行項目的監(jiān)理。（3）施工企業(yè)招標依據(jù)工程的需要，選擇有資質(zhì)的施工企業(yè)。（4）材料與設(shè)備招標主要材料及設(shè)備的供應(yīng)要選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的供應(yīng)商，所有的材料和設(shè)備均要達到設(shè)計要求的質(zhì)量標準。1)評標委員會的人員組成評標委員會由項目承辦單位代表和有關(guān)環(huán)境、工程、技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，最低不少于5人。3)評標委員會成員的資格要求評標委員會由市級以上的專家?guī)斐槿?，具有副高（高級工程師）級以上職稱，對工程項目有較深入的研究和了解，并且職業(yè)道德良好，與投標單位無任何利害關(guān)系。第十一章 投資規(guī)模和資金籌措1）國家關(guān)于可行性研究階段投資估算的編制辦法2）建筑工程費用根據(jù)現(xiàn)行建材與費用水平，并按照同類型建筑結(jié)構(gòu)形式的工程進行估算。3）設(shè)備儀器購置費用按建設(shè)單位提供的資料并結(jié)合同類工程價格估算，并調(diào)整到現(xiàn)行價格水平確認。5）其他費用參照xxxx省工程建筑其他費用有關(guān)規(guī)定計算6）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用按照xxxx省物價局、財政局、建設(shè)廳 陜行價發(fā)（2005）17號《關(guān)于規(guī)劃城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的通知》 7）本估算不包括地基特殊處理的費用，不含固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，含計價差預(yù)備費。決算資料并結(jié)合xxxx縣本土項目的實際情況確定。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括建安工程造價、管理費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。以下計算是根據(jù)建設(shè)用地控制標準，對屈家村住宅小區(qū)城中村改造建設(shè)項目進行總投資及總成本估算。此屈家村城中村改造建設(shè)項目的總投資及總成本估算表計算見下表：xxxx城中村改造建設(shè)項目投資或成本估算表 表—1序號投資及成本項目名稱總投資金額（萬元）備 注一開發(fā)成本34001前期工程費3961）可研、勘查、設(shè)計費、招標、監(jiān)理費602）搬遷費3362建安工程費2757住宅建筑（18260 m178。商業(yè)用房（1760 m178。住宅建筑（4400 m178。商業(yè)用房（1760 m178。大禮堂（500 m178。公共服務(wù)中心（960 m178。3小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費1074小區(qū)公共配套設(shè)施費805不可預(yù)見費60工程投資的2%6行政事業(yè)性收費按政策配套費免二開發(fā)費用601管理費用60取投資額2%2其他費用三投資概算總計（27640m178。 2）資金使用計劃 本項目所籌集到的資金主要用于搬遷費用，項目建設(shè)成本及配套設(shè)施、綠化、路面硬化等成本費用，資金管理設(shè)置項目專用賬戶，專人管理，專款專用。 第十二章 項目效益分析1）xxxx縣社會平均工資標準2）xxxx縣房地產(chǎn)市場價格3）xxxx縣物價標準4）國家有關(guān)稅收法律法規(guī)。1）住宅銷售價格xxxx住宅小區(qū)可銷售的多層住宅建筑面積220平方米，銷售價格低于成本價銷售給村民，按1200元/平方米定價。xxxx城中村改造建設(shè)項目銷售額估算表 表2序號建筑項目名稱建筑面積銷售單價總銷售房款備注1多層建筑面積27640㎡4039萬元住宅用房22660㎡1200元/㎡2719萬元臨街商業(yè)用房1760㎡均價4500元/㎡792萬元一層商業(yè)用房1760㎡3000元/㎡528萬元大禮堂500㎡公共服務(wù)中心960㎡2銷售合計4039萬元1）利潤：由表—2（營業(yè)收入）、表—1（總成本表），計算知本項目利潤為：建設(shè)項目毛利潤為：總收入—總成本—稅金及附加稅金及附加為： （1）營業(yè)稅：40395%=（2）城建稅：5%=（3）教育費附加：3%= （4）土地增值稅：國家政策免 小計：項目毛利潤：4039－3460－=2）投資利潤率：投資利潤率=100%=10% 由表2知本項目所建設(shè)的城中村拆遷房是收回投資，物業(yè)管理用房、人防工程、設(shè)備用房等面積是不可銷售的、但從建設(shè)費用方面還要支出。所以，在完成售房后可在2014年12月前可回收投風險因素一：資金在投資周期內(nèi)資金到位情況發(fā)生變故。風險因素三：管理失誤、浪費、收入預(yù)期目標未達標。本項目規(guī)劃設(shè)計以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)如行云如水、曲線流暢、造型優(yōu)美、新穎時尚，設(shè)計理念簡約明快，獨具一格，引導當前住宅設(shè)計新潮流。形成一個環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、注重生態(tài)效益的住宅社區(qū)。xxxx住宅小區(qū)建設(shè)項目的實施 ，不但安置本區(qū)域的拆遷戶，還能為xxxx的經(jīng)濟繁榮添磚加瓦。為xxxx縣建設(shè)拓寬融資渠道，推進了xxxx縣的城市化進程，有非常顯著的社會效益。通過小區(qū)項目的開發(fā)、可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價，帶動周邊地區(qū)房地產(chǎn)、餐飲、零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。造型別致的小區(qū)改善了城市面貌，提高了城市品位和城市形象。在考慮經(jīng)濟發(fā)展、實施重大項目計劃的和加快城鎮(zhèn)化進程的同時，切實保障城鎮(zhèn)家庭的基本住房需求，維護社會和諧發(fā)展。房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的支柱地位最外在表現(xiàn)就是對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的鏈條增長，多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及個細分行業(yè)，拉動力非常強大。據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)或者稱為拉動系數(shù)一般為1:，實際上就是每100億元的房地產(chǎn)投資可拉動包括采礦業(yè)、商業(yè)、煤氣、電力、自來水、貨運、社會服務(wù)、農(nóng)業(yè)、金融、保險、郵電等各方面的產(chǎn)出286億元。據(jù)華東師范大學魏潤卿的研究，與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達國家均值相近。，促進經(jīng)濟發(fā)展本建設(shè)項目的實施，可以間接向當?shù)靥峁?00個人的就業(yè)機會。隨著房地產(chǎn)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈的形成，會導致從業(yè)人員的工作性質(zhì)和內(nèi)容的改變，生活環(huán)境和工作環(huán)境的改變，提高人們的生活水平。也符合近期xxxx省﹛2010﹜26號文件精神和xxxx市政府2010年7月15日和9月2日工作會議精神，對拉動內(nèi)需、推動經(jīng)濟增長都有非?，F(xiàn)實的意義。也符合社會、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化下及時調(diào)整土地模式的科學理念。擬建設(shè)總建筑面積27640萬平方米。資金全部用于該項目的啟動和配套建設(shè)。該項目市場前景廣闊，具有良好的社會效益。 建議在項目建設(shè)過程中應(yīng)注意以下幾個問題：1）建立健全項目管理制度。 2）加強工程建設(shè)過程中監(jiān)督管理和施工管理。在項目的實施和運作過程中，通過內(nèi)部費用控制和合理使用資金等手段有效地控制運營成本，注重節(jié)約，降低能耗，最大限度地減少費用，提高利潤空間，讓有限的資金發(fā)揮最大效益。確保項目建成節(jié)能環(huán)保等的示范工